jak przekazać mieszkanie w spadku?

Kiedy bardziej opłaci się przekazać mieszkanie darowizną, a kiedy w spadku?

Maria Musiałek: O tym, który sposób przekazania mieszkania jest korzystniejszy, decydują okoliczności oraz skutek zamierzony przez darczyńcę czy spadkodawcę. Umowa darowizny mieszkania (obowiązkowo przy zachowaniu formy aktu notarialnego) przenosi jego własność już w momencie zawarcia samej umowy.

Natomiast zapisanie mieszkania w testamencie (zapis windykacyjny) albo nabycie mieszkania w drodze spadku skutkuje tym, iż własność mieszkania nastąpi za jakiś czas: w chwili otwarcia spadku, czyli śmierci spadkodawcy.

Stąd też należy odpowiedzieć na pytanie: czy przekazanie mieszkania ma nastąpić teraz czy w przyszłości.

Ile trzeba oddać fiskusowi w obu przypadkach?

Przepisy dotyczące podatku od spadku i darowizny tylko w niewielkim stopniu różnią te dwie podstawy nabycia. Darowiznę mieszkania, jak również zapis windykacyjny, można dokonać jedynie w formie umowy sporządzonej u notariusza, a obdarowany lub zapisobiorca ponosi koszty taksy notarialnej.

W przypadku nabycia mieszkania w drodze postępowania spadkowego, na podstawie postanowienia sądu stwierdzającego nabycie spadku, osoby należące do grona zwolnionych z podatku od spadku, aby skorzystać w pełni ze zwolnienia muszą w ciągu sześciu miesięcy od daty uprawomocnienia się postanowienia sądu zgłosić nabycie w urzędzie skarbowym.

W przypadku osób najbliższych (osoby zaliczane do pierwszej grupy pokrewieństwa: małżonek, zstępny, wstępny, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha i teściowie) zasady dotyczące nabycia mieszkania w drodze spadku czy darowizny są bardzo podobne.

Należy jednak zwrócić uwagę, że przy dalszej rodzinie (druga grupa pokrewieństwa: zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych) korzystniejsze podatkowo od darowizny jest dziedziczenie i zapis windykacyjny, gdyż jedynie te formy nabycia mieszkania w drugiej grupie pokrewieństwa podlegają uldze od podatku.

Gdy dostanę dom w prezencie od siostry matki – płacę podatek? A gdyby przekazała ona nieruchomość najpierw matce, a ta potem mnie?

Darowizna nieruchomości od siostry matki, czyli ciotki, nie jest zwolniona z podatku od darowizny, ponieważ rodzeństwo rodziców zaliczane jest przez ustawodawcę do II grupy. Zgodnie z treścią art. 4a. 1 przepisu ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę.

Jeżeli siostra matki daruje nieruchomość matce, a ta następnie córce, wówczas córka skorzysta ze zwolnienia z podatku od darowizn. Im pokrewieństwo jest bliższe, tym mniejsze jest obciążenie podatkiem. Warto podkreślić, iż dla darowizny nieruchomości zastrzeżona jest forma aktu notarialnego, stąd też konstrukcja: siostra matki – matka – córka, obarczona będzie taksą notarialną.

Jak formalnie przekazać nieruchomość w spadku? Czy list – tzw. ostatnia  wola – wystarczy? Czy trzeba spisać testament u notariusza?

Nowelizując przepisy kodeksu cywilnego, ustawodawca pod koniec 2011 r. wprowadził zapis windykacyjny. W testamencie sporządzonym w formie aktu notarialnego spadkodawca może postanowić, że oznaczona osoba nabywa przedmiot zapisu z chwilą otwarcia spadku (zapis windykacyjny).

Przedmiotem zapisu windykacyjnego może być nieruchomość pod warunkiem, że jest ona własnością zapisodawcy. Nabycie następuje z chwilą otwarcia spadku, którą jest w prawie polskim chwila śmierci spadkodawcy. Na dodatek przedmiot zapisu windykacyjnego jest wyłączany z masy spadkowej.

Niemniej jednak należy mieć na uwadze, iż osoby uprawnione do zachowku będą mogły się o niego ubiegać również od zapisobiercy windykacyjnego. Jednak będzie to możliwe jedynie w sytuacji, gdy nie otrzymają zachowku od spadkobierców.

W treści testamentu notarialnego musi być wskazana osoba uprawniona do zapisu windykacyjnego (zapisobierca) oraz dokładnie wskazany przedmiot zapisu. Opłata za sporządzenie testamentu zawierającego zapis wynosi 184,50 zł brutto.

Jeżeli nieruchomość zapiszemy w testamencie, wejdzie ona do masy spadkowej, którą spadkobiercy dziedziczą w udziałach. Nie ma możliwości tzw. ostatnią wolą zapisać konkretnej nieruchomości oznaczonej osobie.

Można dokonać zapisu testamentowego zgodnie z art. 968 § 1. Spadkodawca może przez rozporządzenie testamentowe zobowiązać spadkobiercę ustawowego lub testamentowego do spełnienia określonego świadczenia majątkowego na rzecz oznaczonej osoby.

Jeśli zapisana w testamencie nieruchomość jest zadłużona, spadkobierca ma trzy wyjścia. Jednak tylko pół roku na odrzucenie spadku.

- Odrzucenie spadku

Odrzucając spadek, spadkobierca nie dziedziczy

– zostaje wyłączony od dziedziczenia w całości. Odrzucić spadek można wyłącznie w całości (nie ma możliwości odziedziczenia rzeczy niezadłużonych, a odrzucenia tylko tych zadłużonych).

Warto wiedzieć, że odrzucenie spadku, podobnie jak i jego przyjęcie, jest oświadczeniem woli. To oznacza, że spadkobierca musi złożyć je w określonej przepisami formie i terminie, aby mogło wywołać skutki prawne.

Należy dokładnie przeanalizować, czy zadłużenia składników masy spadkowej nie przekraczają wartości spadku (pasywa nie są większe niż aktywa).

Trzeba pamiętać, że na odrzucenie spadku mamy jedynie sześć miesięcy od dnia, w którym dowiedzieliśmy się o tytule swego powołania, w przeciwnym razie mamy do czynienia z prostym przyjęciem spadku, czyli powstaniem nieograniczonej odpowiedzialności za długi spadkowe.

- Przyjęcie nieruchomości z dobrodziejstwem inwentarza

Jeżeli zdecydujemy się na to rozwiązanie, wówczas nasza odpowiedzialność za długi spadkodawcy będzie ograniczona – do tzw. aktywów spadku, czyli do jego realnej wartości materialnej.

W przypadku tzw. przyjęcia z dobrodziejstwem inwentarza mamy do czynienia z ograniczeniem odpowiedzialności za długi spadkodawcy jedynie do wysokości uzyskanego przysporzenia.

Jeżeli wartość zadłużenia przewyższa wartość tego, co odziedziczyliśmy, za te długi nie odpowiadamy.

Brak oświadczenia spadkobiercy w ciągu pół roku (czyli decyzji, że przyjmuje spadek z dobrodziejstwem inwentarza) jest jednoznaczny z prostym przyjęciem spadku.

- Przyjęcie spadku bez ograniczenia odpowiedzialności