Czego możesz wymagać od dewelopera

Wielu deweloperów narzeka, że zapisy nowej ustawy deweloperskiej, która weszła w życie pod koniec kwietnia br., w praktyce okazały się znacznym utrudnieniem dla firm i ich klientów. Twierdzą np., że prospekt informacyjny szczegółowo opisujący inwestycję powtarza zapisy umowy deweloperskiej, że może liczyć nawet kilkadziesiąt stron, więc kto przez to przebrnie. „Nowe wymagania generują koszty związane m.in. ze stałym monitorowaniem sąsiedztwa inwestycji, opłatami notarialnymi za umowy oraz opłatami za obsługę prawną. W efekcie ochrona interesów nabywców mieszkań tworzy dodatkowe koszty, które klient musi współdzielić z deweloperem" – piszą deweloperzy w liście do redakcji. Co pan na to?

Paweł Kuglarz:

Po pierwsze, przed wejściem w życie ustawy Polska była jednym z nielicznych krajów Unii Europejskiej, w którym ryzyko inwestycji deweloperskiej ponosił nabywca, gdyż przepisy prawa w sposób niewystarczający chroniły interesy nabywców będących klientami firm deweloperskich. Ustawa deweloperska wprowadziła różne sposoby ochrony klienta, których nie było, więc nieuzasadnione jest twierdzenie, że to utrudnienie dla klientów. Na takiej zasadzie można mówić, że sytuacja klienta w czasach PRL była lepsza, bo nie miał stresu, w co zainwestować. Kupowało się wtedy, co rzucili na rynek. Zgodnie z tą filozofią teraz jest gorzej, bo ustawa – poza zapewnieniem ochrony jego pieniędzy – daje prawa żądania dodatkowych informacji o deweloperze i jego inwestycji, a to zwiększa stres klienta.

Po drugie, rzeczywiście deweloperom przybyło obowiązków. Jednak poprzedni stan, gdy deweloper nie musiał dzielić się swoją wiedzą o inwestycji i swojej firmie, trudno uznać za normę, więc nie może być punktem odniesienia.

Ponadto część tych kosztów istniała już poprzednio. Trudno mi sobie wyobrazić, że profesjonalny deweloper nie śledził, co się dzieje wokół jego inwestycji. Monitorował to, gdyż wtedy dowiadywał się o inwestycji w sąsiedztwie i mógł starać się podzielić kosztami niezbędnej infrastruktury, np. drogowej.

Po trzecie, niektóre standardy, jakie wprowadziła ustawa, np. formę aktu notarialnego, są korzystne także dla dewelopera. Klient nie będzie mógł tak po prostu się wycofać z umowy, a wiele firm narzekało na takie problemy.

Po czwarte, kupujący musi dzielić koszty opłat notarialnych, sądowych, ale przecież nie dzieli kosztów obsługi prawnej dewelopera czy też kosztów monitorowania sąsiedztwa inwestycji.

A co z narzekaniem na prospekt?

Rozwiązanie, w którym prospekt jest częścią ustawy, jest błędne i wskazywaliśmy na to jeszcze na etapie jej uchwalania. Wzór prospektu powinien mieć formę rozporządzenia ministra. Umożliwiłoby to szybką reakcję na powstające problemy. Na pewno w tym zakresie potrzebna jest nowelizacja ustawy. Rzeczywiście część informacji z prospektu mogłaby być udostępniana w uproszczonej formie. Ponadto doprecyzowania wymaga też np. pojęcie „dostępnych publicznie dokumentów o inwestycji przewidzianej w odległości 1 km".

Natomiast twierdzenie, że prospekt informacyjny szczegółowo opisujący inwestycję powtarza zapisy umowy deweloperskiej, jest niewłaściwe. Najpierw powinien zostać sporządzony prospekt informacyjny i doręczony osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej. Dopiero później nabywca, który uzyskał informacje o inwestycji na podstawie prospektu informacyjnego, może zawrzeć umowę deweloperską, która będzie w przewidzianym ustawą zakresie zawierała takie same informacje, jakie wcześniej zawarte zostały w prospekcie informacyjnym.

Firmy deweloperskie narzekają, że utrudnieniem dla klientów jest to, iż wszelkie, nawet najmniejsze zmiany w umowie, należy wprowadzać u notariusza. Pojawia się zatem nawet problem związany z umówieniem terminu spotkania.

Wobec rosnącej liczby kancelarii notarialnych oraz zwiększonej mobilności działających już notariuszy, trudność z umówieniem terminu jest całkowitym wyjątkiem. Do takich sytuacji może dochodzić, gdy deweloper zawiera większość umów u jednego notariusza.

Ale nabywca nie ma obowiązku zawierania umowy deweloperskiej u konkretnego, wskazanego przez dewelopera notariusza.

Zgodnie z ustawą deweloperską wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym, obciążają również nabywcę, gdyż zgodnie z ustawą deweloperską są to koszty, które poniesione mają zostać w równych częściach przez dewelopera i kupującego.

Nabywca ma więc prawo zaproponowania kancelarii notarialnej i powinien to zrobić, gdyby były problemy z ustaleniem terminu u notariusza zaproponowanego przez dewelopera.

Zdaniem przedstawicieli firm deweloperskich problemy niesie ze sobą również obowiązek dokonania wpisu do księgi wieczystej, po podpisaniu umowy. W przypadku, gdy klient nie dostanie kredytu na mieszkanie, konieczne będzie rozpoczęcie procedury, która pozwoli na skuteczne rozwiązanie umowy oraz wykreślenie roszczeń z księgi wieczystej. Taki proces może potrwać nawet kilka miesięcy, co uniemożliwi deweloperowi sprzedaż mieszkania następnej osobie, a tym samym sprawi, że na rynku pojawią się lokale zablokowane dla nowych, potencjalnych nabywców.  Czy tak musi być?

Niekoniecznie tak być musi i coraz częściej tak nie jest. Po wejściu w życie ustawy deweloperskiej ukształtowała się praktyka, że klient występuje o promesę kredytową na podstawie różnego rodzaju porozumień z deweloperem, które nie są przez strony traktowane jako umowa deweloperska. Generalnie w takiej sytuacji nie powstaje problem z wykreśleniem roszczenia, bo nie dochodzi do jego wpisania.

Przy okazji warto zwrócić uwagę, że niektórzy deweloperzy używają tzw. umowy rezerwacyjnej, której charakter prawny budzi poważne wątpliwości.

W siedzibie firmy osoba zainteresowana zawarciem umowy deweloperskiej może zapoznać się z aktualnym stanem księgi wieczystej, kopią pozwolenia na budowę oraz projektem architektoniczno-budowlanym, jak również sprawozdaniem finansowym za ostatnie dwa lata. Czy klient laik się w tym nie pogubi?

Udzielenie informacji osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej ma na celu jej ochronę i powinno być realizowane w jasny i zrozumiały dla niej sposób, pozwalający na pełne zrozumienie warunków realizowanego przedsięwzięcia, a także zawieranej umowy.

Nie należy zapominać, że przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej klient nie miał prawa żądać od dewelopera takich informacji. Zakup domu czy mieszkania jest na tyle poważną decyzją, że warto skorzystać z pomocy prawnika, architekta czy inżyniera.

Pamiętam, że zwracali się do mnie znajomi z prośbą o poradę przy inwestycji mieszkaniowej. Wskazywałem, o co powinni zapytać i co sprawdzić. Często to nie pomagało, bo deweloperzy szczegółowych informacji nie udzielali i mieli takie prawo. Teraz muszą te informacje podać, więc sytuacja klienta jest znacznie lepsza.