Jeżeli lokal nie ma założonej księgi wieczystej, notariusz będzie wymagał od sprzedającego dostarczenia aktualnego zaświadczenia ze spółdzielni, które zawiera dane dotyczące sprzedawanego lokalu i jego właściciela.
W akcie notarialnym zawieranych jest wiele oświadczeń sprzedającego: m.in. o braku obciążeń czy ustanowionych na lokalu zabezpieczeń, że mieszkanie nie stanowi w całości lub w części przedmiotu najmu ani użyczenia, jest wolne od praw i roszczeń osób trzecich oraz innych wad prawnych. Jeżeli sprzedający oświadczy nieprawdę, wówczas mamy możliwość skierowania przeciwko niemu powództwa i dochodzenia odszkodowania za poniesioną szkodę. Notariusz nie ma możliwości zweryfikowania informacji podawanych przez sprzedającego w przypadku wymienionych oświadczeń, jeżeli nie są poparte dokumentami. Natomiast jest on zobowiązany do dochowania należytej staranności przy sporządzaniu aktu notarialnego, tak aby zabezpieczyć interesy zarówno sprzedającego, jak i kupującego.
Czy kredyt wspólnoty obciąża także nowego jej członka?
Właściciele lokali położonych w nieruchomości budynkowej bądź wielobudynkowej stanowią wspólnotę mieszkaniową, która ma osobowość prawną – może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Z powyższego wynika, że również może zaciągać kredyty, np. na remont dachu, ocieplenie budynku, wymianę pionów czy nawet większe inwestycje, takie jak budowa kotłowni. W praktyce wszelkie ustalenia uzgadniane są z właścicielami lokali. Kredyt spłacany jest przez członków wspólnoty kilka bądź kilkanaście lat, zazwyczaj w czynszu. Nabywając lokal mieszkalny, stajemy się członkiem wspólnoty, mamy udział w nieruchomości wspólnej – np. w dachu, pomieszczeniach piwnicznych, klatce schodowej, suszarni itd. Razem z mieszkaniem nabywamy również prawa i obowiązki poprzedniego właściciela w zakresie nieruchomości wspólnej. Kredyt remontowy obciąża wspólnotę, co oznacza, że nasz lokal nie jest bezpośrednio obciążany zobowiązaniem, czyli bank udzielający wspólnocie kredytu nie ustanowi na naszej hipotece zabezpieczenia.
Jak się umawiać na wydanie lokalu?
Należy spisać z poprzednim właścicielem protokół zdawczo-odbiorczy wraz ze wskazaniami liczników. Wówczas mamy podstawę do określenia, od kiedy my jako nowy właściciel ponosimy tzw. koszty licznikowe. Na podstawie tego protokołu zawierane są umowy z dostawcami mediów, czyli prądu czy gazu. Stąd też od wskazanego w nim stanu licznika będą naliczane opłaty, które będą naszym zobowiązaniem. Podobnie jest z podatkiem od nieruchomości, który obciąża między innymi osoby fizyczne, które są właścicielami nieruchomości. Wysokość podatku ustala w drodze decyzji wójt (burmistrz, prezydent). Wymiar podatku wysyłany jest z reguły na początku roku, wraz z możliwością zapłacenia w ratach w terminach: do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada roku podatkowego. Nowy właściciel ma obowiązek zgłosić się do urzędu z aktem notarialnym umowy sprzedaży. Wówczas urząd wyliczy wysokość podatku od nieruchomości czy opłat za użytkowanie wieczyste. Inaczej jest w przypadku, gdy w księdze wieczystej nabywanego lokalu wpisane są hipoteki lub inne prawa obciążające nieruchomość. Ustanowienie hipoteki ma na celu zabezpieczenie spłaty wierzytelności pieniężnych – wierzytelności istniejących lub mogących powstać w przyszłości. W przypadku, gdy dłużnik nie spłaca długu, wierzyciel może zaspokoić swoje roszczenia z nieruchomości, niezależnie od tego czy dłużnik jest właścicielem nieruchomości czy ją zbył. Dziś większość transakcji związanych z obrotem nieruchomości finansowanych jest z kredytu. Tak samo duża liczba sprzedawanych mieszkań obciążonych jest hipoteką w księdze wieczystej. Warto podkreślić, iż nabywając mieszkanie obciążone hipoteką na rzecz banku, sprzedający zobowiązany jest u notariusza okazać zaświadczenie z banku o wysokości zadłużenia z tytułu udzielonego mu kredytu. Kwotę zadłużenia wpłaca się na rachunek banku wskazany w zaświadczeniu. Tylko wówczas będziemy mieli pewność, że dług zostanie w całości spłacony, wierzytelność wygaśnie, a bank wystawi dokument będący podstawą do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.
