Czy spadną raty i ruszy sprzedaż mieszkań

Sprzedaż kredytów hipotecznych idzie coraz słabiej. Komisja Nadzoru Finansowanego nie wyklucza poluzowania zasad ich przyznawania. Analitycy zapowiadają także spadek stawki WIBOR, która wpływa na wysokość raty kredytu w złotych.

– W połowie przyszłego roku stopy procentowe mogą być o 0,75 pkt proc. lub nawet o 1 pkt proc. niższe niż obecnie. Istnieje więc szansa, że w przyszłoroczne wakacje raty kredytów w złotych spadną o 150 – 200 zł w stosunku do obecnych, przy kredycie na 300 tys. zł na 30 lat. Na takie korzyści będą mogli liczyć jednak ci, którzy kredyty już zaciągnęli. Raty nowo udzielanych kredytów mogą zmaleć w takim stopniu tylko pod warunkiem, że nie pojawią się w tym czasie istotne podwyżki marż – mówi Jarosław Sadowski, analityk Expandera.

Czy spadek WIBOR spowoduje, że banki będą udzielać więcej kredytów hipotecznych, a sprzedaż mieszkań wzrośnie? Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy doradczej Reas, uważa, że zmniejszenie WIBOR o jeden duży punkt procentowy mogłoby pozytywnie wpłynąć na popyt na nowe mieszkania. Nie sposób jednak przewidzieć, czy sprzedaż rzeczywiście ruszy.

Nie tylko koszty

– Po pierwsze, oprocentowanie kredytów nie musi spaść proporcjonalnie do WIBOR, bo banki mogą nieco podnieść marże. Po drugie, w warunkach niepewności na rynku pracy i zmiennych sygnałach z rynku mieszkań najistotniejsze dla decyzji o zadłużaniu się mogą być czynniki psychologiczne, a nie sam koszt kredytu – tłumaczy Kazimierz Kirejczyk. – Mniejszy WIBOR ułatwi spłatę kredytów tym, którzy już je zaciągnęli, a to będzie istotne dla ogólnego klimatu związanego z kredytowaniem zakupów mieszkań.

Także Jacek Furga, szef centrum Amron, ekspert Związku Banków Polskich, podkreśla, że prognoza spadku WIBOR to przede wszystkim dobra wiadomość dla spłacających kredyty, bo ich rata spadnie. – To jednak także zachęta dla tych, którzy ciągle odkładają kupno mieszkania, bo kredyt będzie ich mniej obciążał. Uważam, że jeśli ktoś ma w miarę pewne zatrudnienie, to nie powinien dłużej czekać na obniżki cen mieszkań. Znaczących spadków raczej już nie będzie. A możliwe kilkutysięczne rabaty w porównaniu z ceną całkowitą, jaką płacimy za lokal, mogą spowodować, że nie będzie już upatrzonego mieszkania. Podstawa to jednak pewna praca. Bez poczucia finansowego bezpieczeństwa nikt nie zainwestuje – podkreśla Furga.

Bezrobocie straszy

Michał Krajkowski, główny analityk Domu Kredytowego Notus, szacuje, że jeśli WIBOR spadnie o 1 punkt, to możliwości płatnicze klientów wzrosną o ok. 10 procent. – Należy jednak pamiętać, że o łącznym oprocentowaniu decyduje także poziom marż, a te systematycznie od wielu miesięcy rosną. Obawiam się, że nawet obniżenie WIBOR nie poskutkuje radykalnym poprawieniem zdolności kredytowej, gdyż łączne oprocentowanie nowych kredytów wcale nie musi spadać w takim samym zakresie jak stawka WIBOR – dodaje Krajkowski. – Poza tym o zdolności kredytowej i skłonności do udzielania kredytów przez banki decydują także inne elementy, zarówno wymierne, np. koszty utrzymania gospodarstwa domowego, jak i te trudno mierzalne, np. ogólna ocena sytuacji gospodarczej.

Michał Krajkowski podkreśla, że jeśli klienci będą źle postrzegali swoje perspektywy zawodowe, bojąc się utraty pracy, to nawet w sytuacji, gdy kredyt będzie bardzo nisko oprocentowany, nie skłoni ich to do zaciągnięcia zobowiązania.

Na to samo zjawisko zwraca uwagę także Jarosław Jędrzyński, analityk portalu Ry-nekPierwotny.com. – Zadłużanie na mieszkanie najbardziej utrudnia dziś pogłębiająca się niepewność na rynkach finansowych i złe perspektywy dla polskiej gospodarki, co ewidentnie odbija się na ofertach kredytów hipotecznych banków. Bankowa akcja kredytowa będzie dalej hamować, a oferty promocyjne będą rzadkością. Koszty zaciągnięcia kredytu będą rosły, a ewentualny spadek WIBOR tylko ten wzrost spowolni. Co gorsza, wymogi banków wobec nowych potencjalnych klientów i ich sytuacji finansowej także będą coraz wyższe w obliczu rosnącego bezrobocia – twierdzi.

Natomiast Jacek Bielecki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, uważa, że spadek WIBOR może wpłynąć na rynek pozytywnie, bo jeśli kredyty potanieją, to poprawi się nieco zdolność kredytowa. – Zakładam, że jest grupa osób, które byłyby gotowe kupić mieszkania po obecnych cenach, ale z powodu zaostrzonych kryteriów liczenia zdolności kredytowej nie mogą liczyć na finansowanie przez bank. Jeśli jednak WIBOR spadnie o tyle, że rata będzie stanowiła mniejszy procent dochodów, jest szansa na poprawę sytuacji – mówi Bielecki. – Byłoby jednak warto, aby KNF zrewidował swoje wytyczne dotyczące liczenia zdolności kredytowej. Jednak nawet przy najlepszych ofertach na drodze do kupna mieszkania może stanąć rosnące bezrobocie.

Kredyty hipoteczne

Pozostało 83% artykułu