Jak korzystnie wynająć mieszkanie: czy wynajmujący płaci VAT

Fiskus nie pozwala jednak korzystać ze zwolnienia, gdy mieszkanie jest wynajmowane firmie udostępniającej je turystom.

Takie mieszkania to popularna ostatnio lokata kapitału. Polega na tym, że inwestor kupuje lokal nad morzem lub w górach, oddaje w najem deweloperowi (lub innej wyspecjalizowanej firmie), który podnajmuje je turystom. Właściciel nie zajmuje się bieżącą obsługą mieszkania, inkasuje tylko wynagrodzenie.

Zdaniem fiskusa musi do niego doliczyć VAT. Wprawdzie lokale nadal są przeznaczone do mieszkania, ale właściciel wynajmuje je firmie, a nie osobom fizycznym.

Fiskus się nie zgadza

Spójrzmy na interpretację Izby Skarbowej w Warszawie z 29 kwietnia 2011 r. (nr IPPP3/443-173/11-2/JF).  Właścicielka mieszkania podpisała umowę ze spółką z o.o., która zobowiązała się wynajmować je na kilka dni turystom i biznesmenom. Zastrzegła w niej, że spółka może wykorzystywać lokal tylko na cele mieszkalne. Bez względu na to, kto będzie korzystał z nieruchomości, zachowany więc zostanie jej mieszkalny charakter.

Warszawska izba skarbowa podkreśliła jednak, że jeśli najemcą jest spółka wykorzystująca lokal mieszkalny w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, cel wynajmu zawsze będzie finansowy (gospodarczy). Usługa świadczona przez właścicielkę będzie więc wynajmem na cele działalności gospodarczej najemcy. Tym samym nie będzie spełniała przesłanki zwolnienia. Powinna więc być opodatkowana 23-proc. VAT.

Małe obroty

Oczywiście brak prawa do zwolnienia nie oznacza, że właściciel lokalu od razu musi płacić podatek. Przy małych obrotach można skorzystać z tzw. zwolnienia podmiotowego. Limit to 150 tys. zł rocznie. Rozpoczynający wynajem w trakcie roku liczą ten limit w proporcji do okresu sprzedaży.

Trzeba pamiętać, że nawet wtedy, gdy nie przekroczyliśmy jeszcze limitu, musimy prowadzić uproszczoną ewidencję sprzedaży. Dokumentujemy ją rachunkami.

Jeśli przekroczymy limit bądź też chcemy od razu rozliczać VAT (aby np. odliczać podatek z faktur za zakupy) musimy zarejestrować się w urzędzie skarbowym. Oprócz wystawiania faktur trzeba też prowadzić rejestr sprzedaży i zakupów oraz składać deklaracje (co miesiąc lub co kwartał).

Fiskus o celu mieszkaniowym

Art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwalnia z podatku „usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe". Jak pojęcie „cel mieszkaniowy" rozumie fiskus?

W interpretacji Izby Skarbowej w Łodzi z 31 maja 2012 r. (nr IPTPP4/443-192/12-3/JM) czytamy: „Realizacja celu wynajmu następuje poprzez wykorzystanie lokalu przez najemcę.