O czym pamiętać, kupując nieruchomość

Umowę sprzedaży prawa własności mieszkania lub domu albo własnościowego prawa do lokalu spółdzielczego należy zawrzeć w formie aktu notarialnego. Umowa przenosząca własność nieruchomości nie może być też zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu (art. 157–158 kodeksu cywilnego).

Klauzula egzekucyjna

W finalnej umowie sprzedaży (ale także w przedwstępnej umowie zawartej w formie aktu notarialnego) można umieścić klauzulę opartą na art. 777 kodeksu postępowania cywilnego. Chodzi o to, aby łatwiej było dochodzić roszczeń z tytułu umowy (głównie zapłaty ceny, choć nie tylko). Strona korzystająca z klauzuli egzekucyjnej nie musi dochodzić roszczenia w sądzie, ale może od razu postarać się o klauzule wykonalności i udać się z aktem notarialnym do komornika celem wyegzekwowania przewidzianych w nim uprawnień.

Zgodnie z art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. tytułem egzekucyjnym jest akt notarialny, w którym dłużnik poddaje się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub np. obowiązek wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, zwłaszcza lokalu lub nieruchomości, gdy termin zapłaty lub wydania jest wskazany w tym akcie notarialnym. Zamieszczenie klauzuli z art. 777 k.p.c. w akcie notarialnym może wiec chronić obie strony transakcji – zarówno kupującego (zapewniając wydanie lokalu), jak i sprzedawcę (zapewniając uiszczenie ceny).

Klauzulę z art. 777 k.p.c. warto zamieścić zwłaszcza wtedy, gdy w umowie finalnej strony ustalają jakiś przyszły termin wydania nieruchomości (np. za tydzień, za miesiąc), zapłata ceny ma nastąpić w częściach, ratami albo w całości w przyszłości. W umowie przedwstępnej klauzula taka może zabezpieczać zwrot lub zapłatę zaliczki bądź zadatku. Klauzuli egzekucyjnej nie można wpisać do zwykłej umowy przedwstępnej, bo wymagana jest forma aktu notarialnego.

Konieczne wymeldowanie

Obowiązek załatwienia spraw związanych z zameldowaniem w mieszkaniu właścicieli lub członków ich rodzin warto rozstrzygnąć już w umowie przedwstępnej. Gdy do tego nie dojdzie, warto odpowiednie klauzule wpisać do aktu notarialnego umowy przyrzeczonej.

Wymeldowanie uruchamia dla byłego właściciela obowiązek poinformowania o tym fakcie odpowiednich urzędów, jak również np. sądów, przed którymi toczą się postepowania z jego udziałem. Przykładowo, zgodnie z art. 136 § 1 k.p.c. strony mają obowiązek zawiadamiać sąd o każdej zmianie swego zamieszkania. Zaniedbanie tego obowiązku powoduje, że pisma sądowe pozostawia się w aktach sprawy ze skutkiem doręczenia.

Zakup wraz z rodziną

Często się zdarza, że zbywana nieruchomość jest współwłasnością małżonków. Jest tak z reguły, gdy mieszkanie lub dom zostały zakupione w trakcie małżeństwa, a małżonkowie nie mają intercyzy (czyli częściowej lub całkowitej rozdzielności majątkowej).

Art. 37 § 1 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (k.r.i.o) przewiduje, że zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do  zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków. Oznacza to, że nie jest możliwe dokonanie sprzedaży nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego bez udziału (wiedzy i zgody) drugiego małżonka.

Gdy umowę zawrze i podpisze tylko jedno z małżonków, to jej ważność zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka. Bez tej zgody czynność jednostronna będzie nieważna. Jeśli to my będziemy kupującym, to możemy drugiej stronie wyznaczyć odpowiedni termin na zdobycie zgody współmałżonka.

Nieruchomość należąca do  osoby będącej w związku małżeńskim nie musi jednak być zawsze przedmiotem wspólności majątkowej. Zgodnie z art. 33 k.r.i.o. do majątku osobistego należą przedmioty nabyte przed powstaniem wspólności majątkowej. Ponadto, nawet gdy właścicielem mieszkania sprzedający stał się będąc już w związku małżeńskim, to i tak w niektórych przypadkach tylko on został właścicielem. Tak będzie – co do zasady – w przypadku otrzymania darowizny, spadku lub zapisu. W takich przypadkach zgoda współmałżonka na sprzedaż takiego domu lub mieszkania nie jest wymagana.

Coraz popularniejsze stają się też intercyzy pomiędzy małżonkami. Zgodnie z art. 47 § 1 k.r.i.o. małżonkowie mogą – przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego – rozszerzyć lub ograniczyć wspólność ustawową albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). Umowa intercyzy może zarówno poprzedzać samo zawarcie małżeństwa, jak i zostać podpisana już w jego trakcie.