Przekształcić użytkowanie wieczyste we własność czy nie?

Przekształcić użytkowanie wieczyste we własność czy nie? Odpowiedź na to pytanie nie jest prosta. Każda sprawa jest bowiem inna. Każdy sam musi zdecydować, co woli, i musi policzyć, ile kosztują go opłaty za użytkowanie wieczyste, a ile wydałby, przekształcając lub wykupując grunt na własność.

Nie każdy też ma szansę na wykup. Istnieją dwie drogi wykupu gruntu na własność. Jedna – na podstawie uchwały gminy (jeśli taka została podjęta), a druga – na podstawie ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności.

Ścieżka ustawowa

Od roku na podstawie ustawy z 2005 r. można przekształcać wszystkie rodzaje gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste, także te o charakterze komercyjnym. O wykup mogą wystąpić osoby fizyczne oraz prawne będące użytkownikami wieczystymi 13 października 2005 r., a także ich następcy prawni. Nie ma więc znaczenia, czy o przekształcenie ubiega się spółka, fundacja czy też osoba fizyczna.

Zainteresowany wykupem składa wniosek wraz z dokumentami (patrz ramka) najczęściej do wójta, burmistrza, prezydenta miasta (w wypadku gruntów komunalnych) lub do starosty, prezydenta miasta na prawach powiatu (gdy chodzi o grunty Skarbu Państwa). Urzędnicy zlecają przygotowanie operatu szacunkowego. Często zdarza się, że gminy celowo przedłużają rozpatrywanie wniosków. Trzeba więc uzbroić się w cierpliwość.

Prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności z dniem, w którym wspomniana decyzja staje się ostateczna. Użytkownik musi następnie udać się z decyzją do wydziału wieczystoksięgowego sądu z wnioskiem o wpisanie go do księgi wieczystej jako właściciela.

Uwaga! Użytkownik może się ubiegać o rozłożenie opłaty za przekształcenie na raty. Najkrótszy okres spłaty może wynosić dziesięć lat, a najdłuższy 20 lat. Jeżeli należność zostanie rozłożona na raty, będzie ustanowiona hipoteka.

Ile to kosztuje

Opłatę za przekształcenie użytkowania wieczystego we własność stanowi różnica między wartością prawa własności i użytkowania wieczystego pomniejszona o ewentualne upusty. Przepisy przewidują upusty na poziomie 50 proc. dla użytkowników wieczystych gruntów Skarbu Państwa. Mogą z nich skorzystać jednak tylko osoby fizyczne, które prawo użytkowania wieczystego uzyskały przed 5 grudnia 1990 r., i ich następcy prawni. Nie ma przy tym znaczenia rodzaj nieruchomości.

Z kolei użytkownicy gruntów komunalnych mogą liczyć na upust 50 proc. jedynie w wypadku nieruchomości zabytkowych. W obu sytuacjach jednak właściciel gruntu może, jeżeli zechce, udzielić wyższej bonifikaty.

Uwaga! Upustu nie dostaną użytkownicy komercyjnych działek.

Bardzo często o wykup stara się wielu współużytkowników wieczystych. Tak jest przede wszystkim w wypadku budynków wielorodzinnych należących do wspólnoty mieszkaniowej. Bywa, że nie wszyscy właściciele lokali chcą się zgodzić na wykup. Z tego powodu użytkowanie wieczyste działek pod budynkami wielolokalowymi jest bardzo trudno przekształcić we własność. Przepisy przewidują więc, że współużytkownicy, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę, mogą wystąpić o wykup.

Gdy jednak przynajmniej jeden ze współużytkowników złoży sprzeciw, właściwy organ zawiesza postępowanie przekształceniowe. W takiej sytuacji stosuje się art. 199 kodeksu cywilnego. Wtedy to sąd rozstrzyga, czy można przekształcić prawo użytkowania wieczystego w odrębną własność.

Uwaga! Użytkownicy wieczyści, którzy przekształcą grunt z bonifikatą, muszą pamiętać, że przez pięć lat nie mogą sprzedać nieruchomości. Jeżeli się na to zdecydują, będą musieli zwracać przyznany im upust w opłacie.

Na podstawie uchwały

Większość dużych miast podjęła już uchwały przewidujące możliwość wykupu, niejednokrotnie na korzystniejszych zasadach niż ustawa. Zawierają np. wysokie bonifikaty, sięgające nawet 90–95 proc. samej opłaty. Tak jest m.in. w Krakowie i Poznaniu.

Takie uchwały nie dotyczą nieruchomości komercyjnych.

Formalności

Do kogo i z jakimi dokumentami

W zależności od tego, kto jest właścicielem gruntu, wniosek składa się do:

Urzędy często mają gotowe wzory wniosków, które można otrzymać w urzędzie gminy lub urzędzie powiatowym albo ściągnąć ze strony internetowej. Można też przygotować wniosek na zwykłej kartce papieru, gdyż takie również są honorowane i rozpatrywane.