Rynek nieruchomości w 2013 roku

Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com zauważa, że w mijającym roku na rynku nieruchomości mieliśmy do czynienia z kilkoma ważnymi wydarzeniami. - W kolejności chronologicznej wypadałoby wymienić wiosenną regulację prawną w postaci tzw. ustawy deweloperskiej, letnie przesilenie w giełdowych notowaniach spółek deweloperskich, wreszcie jesienno-zimowy finisz „Rodziny na swoim" - wylicza Jarosław Jędrzyński. - To właśnie te czynniki w połączeniu z polityką kredytową banków powinny także w nowym roku decydować o „być albo nie być" dla koniunktury rynku mieszkaniowego - prognozuje.

Jarosław Jedrzyński ocenia, że wejście w życie z końcem kwietnia 2012 roku „Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego", czyli ustawy deweloperskiej, wywołało wśród firm deweloperskich powszechną mobilizację. - Jej efektem było przyśpieszenie wprowadzania na rynek nowych inwestycji w czterech pierwszych miesiącach roku. Firmy chciały uniknąć podporządkowania się nowym przepisom - tłumaczy analityk.

Przypomnijmy, że ustawa nakazuje deweloperom m.in. zakładanie rachunków powierniczych i podpisywania umów przedwstępnych w formie aktu notarialnego. Dane dotyczące projektu muszą być zaś przedstawione w prospekcie informacyjnym.

-  Jednak prawdziwe skutki wejścia w życie ustawy deweloperskiej będzie można zaobserwować dopiero w nowym roku, kiedy to deweloperzy na większą skalę zaczną uruchamiać nowe inwestycje już w pełni podlegające przepisom ustawy - prognozuje Jarosław Jędrzyński. - Wtedy okaże się, na ile zasadne były obawy o trudności z kontynuacją działalności przez mniejszych przedsiębiorców, przewidywania wzrostu dominacji największych firm oraz koncentracja kontroli nad rynkiem nieruchomości w bankach - dodaje.

Analityk zastanawia się, czy większe bezpieczeństwo transakcji na rynku pierwotnym nie spowoduje jego dominacji kosztem rynku wtórnego. - Trzeba pamiętać, że wielu poszukujących mieszkań jak ognia unika dziś rynku pierwotnego. W powszechnej opinii zakup nowego mieszkania, zwłaszcza gdy jest jeszcze w budowie, jest bardziej ryzykowny - przypomina przedstawiciel serwisu RynekPierwotny.com. - Jeżeli w pierwszym pełnym roku działania ustawy deweloperskiej rzeczywiście nastąpiłoby przesunięcie części popytu z rynku wtórnego na pierwotny, można by mówić o pozytywnym efekcie wzrostu zaufania do branży, potwierdzeniu zasadności wprowadzenia nowych przepisów oraz spełnieniu oczekiwań firm deweloperskich - dodaje.

Jarosław Jędrzyński podkreśla, że kiedy w ostatnich wakacyjnych sesjach giełdowy subindeks WIG-deweloperzy obsuwał się w kierunku krytycznego poziomu 1000 punktów, wydawało się, że możliwy jest czarny scenariusz na rynku mieszkaniowym, z kolejną falą wyprzedaży.

- Tymczasem branżowy wskaźnik giełdowej koniunktury deweloperów na początku września nie tylko zatrzymał spadki, ale z wyraźnym impetem ruszył do góry, zyskując do dziś równo 400 punktów, a więc prawie 40 procent wartości. Jest to skala zwyżki wystarczająca do zakwalifikowania ruchu jako trwałego odwrócenia trendu spadkowego, choć z ogłaszaniem hossy w pełnym tego słowa znaczeniu może lepiej się jeszcze przez jakiś czas powstrzymać – przestrzega Jarosław Jędrzyński.

Według niego przesilenie koniunktury, jakie z  bardzo dużym prawdopodobieństwem dokonało się już w segmencie deweloperskim giełdowego parkietu, wciąż budzi pewne zastrzeżenia.

- Co najmniej kilka notowanych spółek z branży mieszkaniowej, w dodatku zaliczanych do grona rynkowych tuzów, zdaje się wciąż pozostawać w blokach startowych, bardziej asystując aniżeli uczestnicząc we wzrostach. Tak czy inaczej skala odreagowania czteroletniej bessy indeksu WIG-deweloperzy nie pozostawia wątpliwości co do jakości trendu, który na dzień dzisiejszy jednoznacznie kwalifikuje się jako zwyżkowy - uważa analityk.

Podkreśla, że biorąc pod uwagę prawie 40 – procentowy wzrost od wrześniowego dołka indeksu WIG-deweloperzy, można uznać, że rynek oczekuje istotnej poprawy wyników finansowych notowanych spółek deweloperskich, a co za tym idzie znacznej poprawy warunków makroekonomicznych dla całej branży.

- W związku z tym, jeśli zaufać intuicji rynku giełdowego, najprawdopodobniej jeden z kwartałów roku 2013 powinien zapisać się w historii polskiej mieszkaniówki jako przełomowy po pięciu latach korekty, hamowania koniunktury, czy też uwzględniając najnowsze parametry rynku nieruchomości – realnej bessy - mówi analityk.