Wo­kół wie­lu du­żych miast i miej­sco­wo­ści atrak­cyj­nych tu­ry­stycz­nie, zie­mia rol­na cią­gle jest kil­ka­krot­nie tań­sza od bu­dow­la­nej. Chcą na tym za­ra­biać spół­ki. Za po­zy­ska­ne od in­we­sto­rów pie­nią­dze ku­pu­ją po­la, prze­kształ­ca­ją je i dzie­lą na nie­du­że i uzbro­jo­ne w me­dia dział­ki bu­dow­la­ne. Te z ko­lei sprze­da­wa­ne są z kil­ka­krot­nym prze­bi­ciem. Tak wy­glą­da w skró­cie pro­ces, któ­ry zaj­mu­je kil­ka lat. Mi­mo że fir­my ofe­ru­ją­ce gru­po­we in­we­sto­wa­nie w zie­mię obie­cu­ją po­dob­ne zy­ski (ale ich nie gwa­ran­tu­ją), to w każ­dej obo­wią­zu­ją in­ne za­sa­dy i opła­ty to­wa­rzy­szą­ce.

We­alth So­lu­tions: to nie spe­ku­la­cja

– Od lat ku­pu­je­my grun­ty rol­ne w ce­lu ich póź­niej­sze­go prze­kształ­ce­nia i sprze­da­ży w po­sta­ci ma­łych dzia­łek bu­dow­la­nych. Za­wsze kie­ru­je­my się przy tym za­sa­dą, że na­le­ży szu­kać te­re­nów tam, do­kąd mi­gru­ją lu­dzie – mó­wi Ku­ba Kar­liń­ski, pre­zes We­alth So­lu­tions – In­we­sty­cje Ziem­skie.

Aby zo­stać człon­kiem gru­py in­we­stu­ją­cej w zie­mię z We­alth So­lu­tions, trze­ba wy­ło­żyć mi­ni­mum 100 tys. zł. Okres in­we­sty­cji to pięć lat (z moż­li­wo­ścią prze­dłu­że­nia do sze­ściu). Ile moż­na za­ro­bić? – Sza­co­wa­na sto­pa zwro­tu wy­no­si 20 pro­cent rocz­nie. Ocze­ku­je­my zy­sku dla in­we­sto­rów na po­zio­mie przy­naj­mniej 100–120 proc. net­to, czy­li po od­li­cze­niu wszyst­kich kosz­tów i opłat zwią­za­nych z pro­wa­dze­niem pro­ce­su in­we­sty­cyj­ne­go. Czy­li, je­śli in­we­stor za­in­we­stu­je 100 tys. zł, po 4–5 la­tach, otrzy­ma wpła­co­ny ka­pi­tał i do­dat­ko­wo 100–120 tys. zł zy­sku – twier­dzi Hu­bert Te­lec­ki, wi­ce­pre­zes We­alth So­lu­tions – In­we­sty­cje Ziem­skie. – Są to ocze­ki­wa­ne, pla­no­wa­ne sto­py zwro­tu, nie­gwa­ran­to­wa­ne. I trze­ba pa­mię­tać, że od zy­sku bę­dzie trze­ba za­pła­cić po­da­tek do­cho­do­wy – 19 proc. wgstaw­ki li­nio­wej.

In­we­sty­cje w zie­mię We­alth So­lu­tions re­ali­zu­je w for­mie spół­ek ko­man­dy­to­wych. In­we­stor sta­je się tym sa­mym wspól­ni­kiem ko­man­dy­ta­riu­szem spół­ki po­wo­ła­nej spe­cjal­nie dla da­nej gru­py in­we­sty­cyj­nej.

Ja­kie są kosz­ty uczest­nic­twa w pro­gra­mie? Opła­ta wstęp­na wy­no­si 9 proc. wy­ło­żo­nej kwo­ty + VAT. Opła­ta za za­rzą­dza­nie to 3,15 proc. + VAT rocz­nie (po­bie­ra­na z ka­pi­ta­łu ze­bra­ne­go w spół­ce). Or­ga­ni­za­tor 30 proc. zy­sku po­bie­ra na ko­niec in­we­sty­cji, przy wy­pła­cie zy­sków wspól­ni­kom.

Czy na przed­się­wzię­ciu moż­na stra­cić? – Prze­cięt­ny in­we­stor na ryn­ku nie­ru­cho­mo­ści jest spe­ku­lan­tem, bo ku­pu­je ak­ty­wo, dom, miesz­ka­nie, zie­mię i li­czy na wzrost cen. Ce­ny zaś mo­gą wzro­snąć, być sta­bil­ne, ale mo­gą tak­że spaść. To, co my ro­bi­my, to nie jest spe­ku­la­cja. My nie li­czy­my na wzrost cen dzia­łek bu­dow­la­nych. Dzię­ki za­ku­po­wi du­żych are­ałów zie­mi rol­nej, gdzie ce­na jed­ne­go me­tra prze­li­cze­nio­we­go jest bar­dzo ni­ska, ich od­rol­nie­niu, czy­li prze­kształ­ce­niu w grun­ty bu­dow­la­ne, po­dzia­ło­wi na ma­łe dział­ki i do­pro­wa­dze­niu me­diów, uzy­sku­je­my sko­ko­wy wzrost war­to­ści. Oczy­wi­ście ca­ły pro­ces wią­że się z kosz­ta­mi, ale przy kil­ka­krot­nym wzro­ście war­to­ści, je­ste­śmy w sta­nie wy­pra­co­wać wy­so­kie zy­ski – za­pew­nia Hu­bert Te­lec­ki. – Na­wet je­śli ce­ny dzia­łek bu­dow­la­nych jesz­cze spad­ną, a są te­raz naj­niż­sze od wie­lu lat, to nie na ty­le, że­by­śmy ma­łe uzbro­jo­ne grun­ty bu­dow­la­ne sprze­da­wa­li ta­niej niż zie­mię rol­ną w du­żych are­ałach – do­da­je.

Eks­pert We­alth So­lu­tions po­da­je przy­kład in­we­sty­cji: dział­ka o po­wierzch­ni 2000 mkw. w Mi­la­nów­ku (pod War­sza­wą) zo­sta­ła sprze­da­na za 300 tys. zł, czy­li za 150 zł za mkw. Ku­pio­na by­ła za ok. 61 zł za mkw.

Apion: na dwa spo­so­by

Spół­ka Apion pro­po­nu­je dwa pro­gra­my in­we­sty­cji w zie­mię rol­ną. Po pierw­sze, ja­ko pro­jek­ty ty­pu land de­ve­lop­ment (czy­li po­le­ga­ją­ce na  kup­nie zie­mi rol­nej, prze­kształ­ce­niu jej w grunt bu­dow­la­ny, po­dzia­łach, uzbro­je­niu i sprze­da­ży) oraz ja­ko pro­jek­ty zbio­ro­we­go in­we­sto­wa­nia w zie­mię rol­ną. W tym dru­gim przy­pad­ku, jak tłu­ma­czy Ja­ro­sław Szre­der, wi­ce­pre­zes za­rzą­du fir­my Apion, ce­lem in­we­sty­cji jest uzy­ski­wa­nie do­cho­dów z dzia­łal­no­ści rol­ni­czej pro­wa­dzo­nej na ku­pio­nych grun­tach rol­nych oraz póź­niej­sza sprze­daż nie­ru­cho­mo­ści z zy­skiem.

– W pro­jek­tach land de­ve­lop­ment mi­ni­mal­na kwo­ta, ja­ką trze­ba wy­ło­żyć, to 40 tys. zło­tych. Zysk nie jest gwa­ran­to­wa­ny, a sza­cun­ko­wy. W la­tach 2008–2011 in­we­sto­rzy za­ra­bia­li na­wet do 60 proc. rocz­nie. Dziś ta­kie przy­ro­sty są nie­moż­li­we, m.in. ze wzglę­du na więk­szą doj­rza­łość ryn­ków. Po­dej­mu­je­my się jed­nak re­ali­za­cji pro­jek­tów land de­ve­lop­ment ze sto­pą zwro­tu na po­zio­mie od 20 proc. rocz­nie – mó­wi Ja­ro­sław Szre­der.

Kosz­ty uczest­nic­twa w pro­gra­mie, w przy­pad­ku pro­jek­tów land de­ve­lop­ment, wy­no­szą 6–10 proc. brut­to i sta­no­wią zwrot kosz­tów po­zy­ska­nia nie­ru­cho­mo­ści i przy­go­to­wa­nia pro­jek­tu.Ich wy­so­kość za­le­ży od za­an­ga­żo­wa­nia in­we­sto­ra i kosz­tów po­zy­ska­nia zie­mi. Opła­ty są po­bie­ra­ne w chwi­li roz­po­czę­cia in­we­sty­cji.

Z ko­lei opła­ta za za­rzą­dza­nie mo­że wy­nieść 3 proc. rocz­nie, ale jest wli­czo­na w koń­co­we wy­na­gro­dze­nie spół­ki. Z ko­lei udział fir­my w zy­sku to 20–30 proc. brut­to wy­pra­co­wa­ne­go wzro­stu war­to­ści nie­ru­cho­mo­ści.

Je­śli cho­dzi o pro­jekt zbio­ro­we­go in­we­sto­wa­nia w zie­mię rol­ną fir­my Apion, to mi­ni­mal­na kwo­ta in­we­sty­cji w tym pro­gra­mie to 10 tys. zł. Czas je­go trwa­nia wy­no­si 36–60 mie­się­cy, a za­kła­da­ny zysk – 8–20 proc. rocz­nie. Kosz­ty uczest­nic­twa w pro­gra­mie usta­lo­ne są na 6 proc. brut­to i po­bie­ra­ne w mo­men­cie roz­po­czę­cia in­we­sty­cji (ob­li­cza­ne są od wkła­du).

Z ko­lei opła­ta za za­rzą­dza­nie wy­no­si 3 proc. brut­to od war­to­ści ak­ty­wów, ale z za­strze­że­niem, że spół­ka mu­si to so­bie wy­pra­co­wać. Na­to­miast udział fir­my w zy­sku to 20 proc.

Bri­land: jak u po­śred­ni­ka

Pro­gram fir­my Bri­land ma ce­chy po­śred­nic­twa na ryn­ku nie­ru­cho­mo­ści i land de­ve­lo­pin­gu.

– Mi­ni­mal­na kwo­ta, za któ­rą moż­na ku­pić u nas grunt, wy­no­si dziś 108 tys. zł. Jest to ce­na sa­mej zie­mi. Koszt uzbro­je­nia to ko­lej­ne 50 tys. zł. Moż­na więc po­wie­dzieć, że naj­niż­sza su­ma, po wpła­cie któ­rej moż­na przy­stą­pić do pro­gra­mu, to 158 tys. zł – wy­mie­nia Mo­ni­ka Racz­kow­ska, dy­rek­tor w fir­mie Bri­land.

Pod­kre­śla, że pie­nią­dze in­we­sto­ra nie są wpła­ca­ne do żad­nej spół­ki ani na ob­ce kon­to. Za­kup grun­tu ozna­cza trans­ak­cję po­mię­dzy stro­na­mi, czy­li za­pła­tę pod­mio­to­wi sprze­da­ją­ce­mu (ak­tu­al­nie są to sa­me oso­by fi­zycz­ne). Na­to­miast opła­ta za prze­kształ­ce­nie uisz­cza­na jest po każ­dym eta­pie prac spół­ce, z któ­rą in­we­stor pod­pi­su­je umo­wę za­stęp­stwa in­we­sty­cyj­ne­go.

– Nie po­bie­ra­my żad­nych opłat wstęp­nych. Pro­wi­zja za za­kup grun­tu wy­no­si 2 proc. war­to­ści trans­ak­cji – in­for­mu­je Mo­ni­ka Racz­kow­ska. – Or­ga­ni­za­tor nie par­ty­cy­pu­je w zy­sku in­we­sto­ra. Je­dy­ną ewen­tu­al­ną opła­tą, któ­rą mo­że po­nieść in­we­stor, jest pro­wi­zja za sprze­daż grun­tu in­we­sto­ra przez Bri­land. Jest to jed­nak wa­riant opcjo­nal­ny, po­nie­waż moż­na sprze­dać swo­je grun­ty na wła­sną rę­kę.

Opinia:

Hubert Teleckim, wiceprezes zarządu Wealth Solutions – Inwestycje Ziemskie

W zie­mię mo­że­my in­we­sto­wać w gru­pie lub in­dy­wi­du­al­nie. Sa­mo­dziel­ny za­kup po­je­dyn­czej dział­ki po­wo­du­je, że wy­nik ca­łej in­we­sty­cji za­le­ży tyl­ko i wy­łącz­nie od jed­nej nie­ru­cho­mo­ści. Cię­żko tu też li­czyć na po­moc eks­per­ta, bo zde­cy­do­wa­nie nie bę­dzie nim po­śred­nik nie­ru­cho­mo­ści lub oso­ba dzia­ła­ją­ca na zbli­żo­nych za­sa­dach, któ­ra jest za­in­te­re­so­wa­na tyl­ko pro­wi­zją. Wie­le osób, już po za­ku­pie zie­mi, ze zdzi­wie­niem stwier­dza, że da­ny grunt być mo­że ni­gdy nie zmie­ni swo­je­go prze­zna­cze­nia na bu­dow­la­ny. W przy­pad­ku in­we­sty­cji gru­po­wych mo­żli­we jest in­we­sto­wa­nie w kil­ka nie­ru­cho­mo­ści, ulo­ko­wa­nych w ró­żnych gmi­nach. Dzię­ki ta­kiej dy­wer­sy­fi­ka­cji ogra­ni­cza­my ry­zy­ko pro­ce­su in­we­sty­cyj­ne­go. Po­za tym przy mniej­szym za­an­ga­żo­wa­niu fi­nan­so­wym mo­że­my stać się współ­wła­ści­cie­lem nie­ru­cho­mo­ści war­tych na­wet kil­ka­na­ście mi­lio­nów zło­tych. Ska­la zgro­ma­dzo­ne­go ka­pi­ta­łu i do­stęp do go­tów­ki po­zwa­la ne­go­cjo­wać ko­rzyst­ne ce­ny za­ku­pu i na­by­wać nie­ru­cho­mo­ści nie­do­stęp­ne dla in­dy­wi­du­al­ne­go in­we­sto­ra. W ta­kim wy­pad­ku gru­pa in­we­sty­cyj­na ma for­mę spół­ki ce­lo­wej, któ­rej ka­żdy in­we­stor jest współ­wła­ści­cie­lem i współ­po­sia­da­czem wszyst­kich po­sia­da­nych przez nią grun­tów. Pro­ce­sem in­we­sty­cyj­nym kie­ru­je w ta­kim wy­pad­ku za­rzą­dza­ją­cy.

Jak zmniejsza zyski renta planistyczna i opłata adiacencka?

Ren­ta pla­ni­stycz­na nie za­wsze wy­stę­pu­je. Je­śli od­ral­nia­my grunt wy­stę­pu­jąc o wa­run­ki za­bu­do­wy (w przy­pad­ku bra­ku miej­sco­we­go pla­nu za­go­spo­da­ro­wa­nia prze­strzen­ne­go), ren­ty nie bę­dzie ­– mó­wią eks­per­ci We­alth So­lu­tions. Je­śli ren­ta wy­stę­pu­je, to jej wy­so­kość jest z gó­ry zna­na i za­pi­sa­na w pla­nie. Wy­no­si 0–30 proc., ale nie ce­ny trans­ak­cyj­nej sprze­da­ży dział­ki bu­dow­la­nej, tyl­ko wzro­stu war­to­ści grun­tu na sku­tek wpro­wa­dze­nia pla­nu.

Opła­ta adia­cenc­ka jest sto­so­wa­na, ale nie przez wszyst­kie gmi­ny. Po­bie­ra się ją od wzro­stu war­to­ści zie­mi na sku­tek in­we­sty­cji gmi­ny lub po­dzia­łu na mniej­sze dział­ki. Nie jest to więc pro­cent od ce­ny, tyl­ko od wzro­stu war­to­ści. – Naj­lep­szym roz­wią­za­niem dla gmi­ny i in­we­sto­ra jest spi­sa­nie po­ro­zu­mie­nia, któ­re po­win­no re­gu­lo­wać spra­wy: opła­ty pla­ni­stycz­nej, adia­cenc­kiej, a ta­kże prze­ka­za­nia wy­bu­do­wa­nych sie­ci in­fra­struk­tu­ry tech­nicz­nej na rzecz gmi­ny lub przed­się­biorstwa sie­cio­we­go oraz prze­ka­za­nia dróg gmin­nych na rzecz gmi­ny – ra­dzi Ja­ro­sław Szre­der, wi­ce­pre­zes Apionu.