Kiedy użytkownik wieczysty może domagać się przeniesienia własności nieruchomości

Taki wniosek można wyciągnąć z wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku (sygn. akt V ACa 709/12), który rozpatrywał odwołanie od orzeczenia Sądu Okręgowego w Słupsku.

J.M. domagała się zobowiązania miasta S. do przeniesienia własności działki gruntu o powierzchni 741 m

2

za wynagrodzeniem w wysokości przeszło 88 tys. zł. Uzasadniając swoje żądanie wskazała, że była użytkownikiem wieczystym gruntu i na tym gruncie poczyniła nakłady w postaci przebudowy parteru domu poprzez jego powiększenie, przebudowy piętra domu w ten sposób, iż z poddasza uzyskała jeszcze jedno piętro. Ponadto na działce wybudowała garaż, ogrodzenia jak również utwardziła w profesjonalny sposób podwórze.

Prawo związane wygasa

Miasto S. wniosło o oddalenie powództwa. Tak też uczynił Sąd Okręgowy w Słupsku, który stwierdził, że obowiązujące przepisy prawa nie przewidują by „na właścicieli nieruchomości oddanej w wieczyste użytkowanie spoczywał obowiązek przeniesienia prawa własności nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste w sytuacji, gdy prawo wieczystego użytkowania wygasło a na nieruchomości użytkownik wieczysty wybudował budynek lub poczynił inne nakłady".

Sąd Okręgowy uznał, iż w tej sytuacji nie znajduje zastosowania art. 231 § 1 kodeksu cywilnego, na który powoływała się J.M. Jak wyjaśniono „przepis ten wprawdzie przewiduje roszczenie przeciwko właścicielowi gruntu o przeniesienie własności gruntu ale tylko w sytuacji, gdy będący w dobrej wierze posiadacz samoistny wzniósł na gruncie budynek lub inne urządzenie". Tymczasem zdaniem Sądu Okręgowego nie dotyczy to sytuacji, gdy na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym budynek lub urządzenie wzniesie użytkownik wieczysty. W takiej sytuacji zgodnie z art. 235 § 1 kodeksu cywilnego budynek (urządzenie) staje się własnością użytkownika, z tym, że prawo własności, jako prawo związane z użytkownikiem wieczystym wygasa z chwilą wygaśnięcia użytkownika wieczystego (por. uchwała SN III CZP 86/70).

Kobieta nie zgodziła z tym orzeczeniem i wniosła apelację, zarzucając błędną wykładnię art. 231 § 1 kodeksu cywilnego polegające na m.in. nierozważeniu przez sąd zasad współżycia społecznego, które jej zdaniem, powinny chronić interes właściciela nakładów inwestycyjnych poczynionych na gruncie innej osoby.

Okres poprzedzający transformację

Rozpatrujący odwołanie Sąd Apelacyjny w Gdańsku przyznał rację powódce: uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.

Sąd odwoławczy podzielił co prawda ustalenia faktyczne dokonane przez sąd pierwszej instancji, jedni nie zgodził się w wywiedzionymi w oparciu o nie konsekwencjami prawnymi. W uzasadnieniu Sąd Apelacyjny wytknął, iż pominięto zupełnie treść art. 34 pkt. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który reguluje prawo pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości.

Ponadto Sąd Apelacyjny ocenił, że nie ma wątpliwości, że J.M.  w chwili dokonywania nakładów była samoistnym posiadaczem w dobrej wierze, ponieważ w datach budowy rozbudowy i modernizacji budynku była użytkownikiem wieczystym. Sąd przyznał, że w doktrynie i orzecznictwie nie ma co prawda jednolitego stanowiska co do rodzaju posiadania użytkownika wieczystego, jednakże trudno nie zgodzić się na gruncie rozpatrywanej sprawy z tym, że powódka dokonując nakładów nie czuła się jak właściciel nieruchomości.

Sąd zwrócił uwagę, że „nakłady dokonywane były w okresie poprzedzającym transformację ustrojową i praktycznie na terenach miejskich użytkowanie wieczyste było najpopularniejszą formą posiadania nieruchomości gruntowej połączoną z prawem wznoszenia budynków stanowiących własność użytkownika wieczystego". Dlatego należy przyjąć, że J.M. w chwili dokonywania nakładów była samoistnym posiadaczem nieruchomości w dobrej wierze i spełniała pierwszą z przesłanek zawartych w art. 231 § 1 kodeksu cywilnego koniecznych do nabycia roszczenia o przeniesienie nieruchomości.