Ile za apartament na rynku wtórnym

Na warszawskim rynku wtórnym, jak ocenia Marcin Jańczuk z Metrohouse, mamy duży wybór apartamentów w niskich kameralnych budynkach. W ofercie jest np. pięciopokojowe, 145-metrowe mieszkanie przy ul. Królewicza Jakuba. Ten lokal właściciel wycenił na 1,8 mln zł. Za 116-metrowy apartament przy ul. Hieroglif na Bielanach właściciel żąda 1,2 mln zł.

– Wraz z oddawaniem nowych inwestycji powiększa się także oferta rynku wtórnego. Najwięcej ofert znajdziemy w Wilanowie, Śródmieściu, na Mokotowie – wylicza Marcin Jańczuk. – Najmniej jest ich na obrzeżach. W takim przypadku należy jednak zadać sobie pytanie, czy inwestycje nazywane apartamentami rzeczywiście spełniają podstawowe kryterium apartamentu, jakim jest prestiżowa, rozpoznawalna lokalizacja – dodaje.

Zdaniem Marcina Jańczuka sprzedaż apartamentów trwa zwykle dłużej niż pół roku. – Rekordziści sprzedają je dopiero po kilkunastu miesiącach. Jednak strona popytu jest bardzo stabilna i utrzymuje się na podobnym poziomie, niezależnie od sytuacji na rynku – mówi przedstawiciel Metrohouse.

Dodaje, że najlepiej sprzedają się apartamenty w świetnych, rozpoznawalnych lokalizacjach, których nazwa jest wypromowana już na etapie budowy. – Klienci pytają także o lokale w większych skupiskach apartamentowców, np. w Wilanowie – zauważa Marcin Jańczuk.

Z kolei Magda Le Bihan, pośredniczka z Azur Polska ocenia, że problemem warszawskiego rynku nieruchomości jest trudność z utrzymaniem wysokiego poziomu apartamentowca w dłuższym czasie. – Czasem wynika to z faktu, że budynek dostaje miano apartamentowca trochę na wyrost, a czasem z powodu dziwacznych rozwiązań architektonicznych czy sposobu zarządzania – tłumaczy pośredniczka.

Czasem obok apartamentowca powstają uciążliwe lub nieatrakcyjne dla mieszkańców inwestycje. – Bywa jednak, że obok najładniejszego budynku na danej ulicy powstaje jeszcze ładniejszy. Ten starszy wygląda mniej korzystnie. Taką ewolucję przechodziła np. ulica Grzybowska w Warszawie – zauważa Magda Le Bihan. – Dlatego trudno powiedzieć, jak za kilka lat będą wyglądały powstające dziś inwestycje. Na pewno jest kilka budynków, które się odznaczają świetną lokalizacją i znakomitym utrzymaniem – dodaje. Jako przykład zmiany postrzegania apartamentowca podaje budynek u zbiegu ul. Sobieskiego i al. Wilanowskiej w Warszawie, który powstał ok. 2001 r. – W tamtym czasie budynek należał do najlepszych adresów w Warszawie. Wyróżniały go basen, siłownia, korty tenisowe. Ceny były podawane w dolarach i wynosiły ok. 1,7 tys. dol. za mkw. Rosły wraz z piętrami – opowiada Magda Le Bihan. – Mieszkania były duże, ale miały relatywnie mało pokoi. Dziś, kiedy powstało Miasteczko Wilanów, za mieszkania w tym budynku trudno uzyskać cenę ( w przeliczeniu na złote) z początku ubiegłej dekady. To chyba jeden z niewielu budynków, gdzie nawet boom z lat 2006–2007 nie spowodował wzrostu wartości z inwestycji. Ponieważ rynek apartamentowców jest młody, trudno dziś przewidywać, który budynek przetrwa próbę czasu, np. 15 lat – dodaje.

Paulina Błoszyk, doradca Metrohouse z Poznania, podkreśla, że posługując się definicją apartamentu, trzeba zwrócić uwagę na doskonałą lokalizację, piękny widok z okna, dobrą komunikację, nowoczesne rozwiązania techniczne. Mieszkanie powinno mieć 2,85 m wysokości i nie mniej niż 70 mkw. powierzchni, a także duży taras, miejsca parkingowe, ochronę.

– Tych warunków nie spełnia większość apartamentów w Poznaniu, by nie powiedzieć, że po prostu ich nie ma – mówi Paulina Błoszyk. – Na rynku wtórnym możemy wybierać między dużymi mieszkaniami w rewitalizowanych kamienicach w centrum miasta, które nie mają dużego balkonu czy tarasu, a nowoczesnymi mieszkaniami na obrzeżach – dodaje.

Jest też kilka apartamentowców w centrum. Mieszkania w tych budynkach są łakomym kąskiem dla klientów. Gdy tylko pojawią się na rynku, znikają.

– Cena rynkowa za ok. 90-metrowy apartament to 850 tys. zł – 1,2 mln zł – mówi Paulina Błoszyk. – Mamy klienta szukającego apartamentu w centrum Poznania w cenie do 1,2 mln zł. Od pół roku nie możemy spełnić jego oczekiwań – dodaje. Z kolei w Trójmieście, jak mówi Paweł Grabowski z Ober-Haus, najwięcej apartamentów w kameralnych budynkach można znaleźć w Sopocie. – Cena takich nieruchomości jest znacząco wyższa od średniej rynkowej, czasem nawet dwukrotnie – zauważa Paweł Grabowski. – Zdarzają się jednak okazje. W zabytkowej kamienicy w Sopocie 97-metrowy apartament można kupić za 780 tys. zł, czyli niecałe 8 tys. zł za mkw. Ceny tego typu ofert w pobliżu plaży dochodzą do 20 tys. zł za mkw. – dodaje.

Paweł Grabowski podkreśla, że apartamenty zwykle dłużej czekają na nabywcę ze względu na wyższe ceny. – Jeśli jednak ich cena zbliża się do średniej rynkowej, kupca można znaleźć w ciągu paru dniu – mówi przedstawiciel Ober-Haus.