Kto kupuje mieszkania w Hiszpanii

Nad zdewastowanym przez kryzys rynkiem nieruchomości jako pierwsze krążyły "sępy" inwestorskie, szukające okazji do małych i tanich zakupów. Kiedy zaś pojawiły się pierwsze oznaki wychodzenia gospodarki Hiszpanii z kryzysu, nad rynkiem zaczęły krążyć prawdziwe "kondory". Nie szukają dużych i tanich zakupów. Chcą kupować bardzo dużo i bardzo tanio.

W dużych miastach

Grupa Blackstone, twórca największego biznesu domów do wynajęcia w USA, przenosi swoje doświadczenia na rynek w Hiszpanii, gdzie ceny nieruchomości spadły o 40 proc. Blackstone chce tu odtworzyć swój sprawdzony model biznesu. Grupa konkuruje z Goldman Sachs Group Inc. i innymi mniejszymi inwestorami w poszukiwaniu większych zakupów na rynku taniejących mieszkań, głównie tych, które mają już lokatorów. Firmy szukają nieruchomości w miastach, gdzie samorządy muszą sprzedawać swoje udziały, by zrównoważyć deficyty.

W czerwcu największy światowy prywatny fundusz, który wydał 7,5 mld dol. na 40 tys. domów w USA, zdecydował się na zakup 18 apartamentowców od miasta Madryt za 125,5 mln euro (173 mln dol.).  Firma bierze udział w przetargu, walcząc o kolejne 1458 mieszkań sprzedawanych przez władze Madrytu. Rywalizuje z Goldman Sachs Group Inc. i innymi inwestorami - podaje Bloomberg, powołując się na trzech chcących zachować anonimowość informatorów.

- Tworzenie biznesu od zera, bez pracowników, przy jednoczesnym zainwestowaniu w domy 150 mln dol. w ciągu jednego tygodnia, wymaga nauki - powiedział Anthony Myers, dyrektor działu nieruchomości w Blackstone podczas konferencji. - Kiedy przeanalizowaliśmy sytuację w Hiszpanii, uznaliśmy, że jest tu tak wiele podobieństw, że będziemy mogli odtworzyć wiele systemów i technologii, które stworzyliśmy w Stanach.
Firma z siedzibą w Nowym Jorku próbuje dostosować wypróbowane w Atlancie, Phoenix i Kalifornii procesy inwestycyjne do warunków hiszpańskich.

Blackstone konkuruje z innymi inwestorami. - Fundusze są bardzo wybredne w zakupach - powiedział Bloombergowi w rozmowie telefonicznej Fernando Encinar, współzałożyciel Idealista.com, największego hiszpańskiego portalu nieruchomości. - Koncentrują się na wykończonych, zamieszkanych domach o gwarantowanych przychodach z czynszów, najlepiej w wielkich miastach, takich jak Madryt.  Tam, gdzie jest duży popyt, a większość ludzi osiąga dochody, które pozwalają im na wynajem.

Strategia inwestorska w Hiszpanii różni się od tej w Stanach, gdzie głównym celem inwestorów były wywłaszczone nieruchomości, które później remontowali i poszukiwali nowych lokatorów. W obu krajach inwestorzy są nastawieni na tanie kupowanie, w wyniku kryzysu, i zakładają rosnący popyt na wynajem mieszkań, ponieważ wielu ludzi nie może sprostać warunkom kredytu hipotecznego.

Kredytowa posucha

W Hiszpanii jest tradycyjnie niższy odsetek wynajmujących mieszkania niż w USA. Jednak w zeszłym roku rząd podjął szereg działań i wprowadził kilka narzędzi, żeby zwiększyć popyt na rynku wynajmu. W tym celu rząd zlikwidował ulgi podatkowe dla kupujących domy na własność. Wprowadził też prawo chroniące właścicieli nieruchomości przed lokatorami, którzy nie płacą czynszu. Zostały też wprowadzone regulacje pozwalające właścicielom domów podnosić czynsze powyżej rocznego poziomu inflacji. W efekcie spowodowało to skrócenie czasu potrzebnego na kolejny wynajem.

Lata kryzysu, 26-proc. bezrobocie i posucha w hipotekach - to wszystko zmusiło wielu Hiszpanów do przenoszenia się na rynek wynajmu. Zachęciło też zagraniczne fundusze do inwestowania w niesprzedane domy w tym kraju, których liczbę według niektórych źródeł szacuje się na 1,5 mln.

Ceny domów spadły średnio o 40 proc. od czasu boomu w 2007 roku - podają Fotocasa.es i szkoła biznesu IESE. Czynsze z kolei spadły w Madrycie o 19 proc. od lipca 2008 roku, kiedy to osiągnęły swój szczyt.  W Barcelonie, w drugim co do wielkości mieście Hiszpanii, czynsze spadły o 24 proc. - szacuje portal Idealista, na który powołuje się Bloomberg.

- Stawki najmu spadły, ale przecież nie na zawsze. Wynajem dla wielu ludzi jest bowiem jedyną alternatywą - mówi Mikel Echavarren z firmy, która była doradcą przy zaciąganiu przez Hiszpanię 22  mld euro pożyczki. Przewiduje, że wejście na rynek wielkich funduszy pomoże w jego profesjonalizacji, przyniesie stabilizację cen.

Właściwa struktura

Wspólną cechą strategii w obu krajach jest prognoza długoterminowa dla rynku nieruchomości. - Jesteśmy całkiem pewni, że Hiszpania w średnio - i długoterminowej prognozie wydobędzie się z kryzysu - mówi Myers. - I tak długo, jak będziemy utrzymywać właściwą strukturę naszych udziałów, tak długo będziemy sprawnie działać.

W Hiszpanii widoczne są oznaki wychodzenia z recesji. Zagraniczni inwestorzy wracają na rynki obligacji, giełdę oraz rynek nieruchomości. W trzecim kwartale dochód narodowy brutto (GDP) wzrósł o 0,1 proc. To pierwszy wzrost od dwóch lat - podał w miesięcznym raporcie Bank Hiszpanii.

Fundusz HIG Capital LLC podpisał w sierpniu umowę kupna większościowego udziału w pakiecie 1 tys. domów, który jest w dyspozycji Sarebu, "złej" części Narodowego Banku Hiszpanii. Ten zakup znany pod nazwą Projekt Byka, opiewa na ok. 100 mln euro.

Deklaracja Sarebu

Rząd uznał, że Sareb, powołany w ubiegłym roku, by przejąć wszystkie złe udziały, sprzeda swoje udziały za ok. 1,5 mld euro w tym roku.
Juan Barbra, dyrektor działu nieruchomości w Sareb, zapowiada, że zostanie przygotowany pakiet nieruchomości na wynajem, które będą wystawione na sprzedaż w przyszłym roku, by zaspokoić roszczenia wierzycieli. Większość pakietów domów na wynajem będzie sprzedana wówczas, gdy ceny na rynku zaczną się zbliżać do oczekiwanych. Ten rodzaj sprzedaży będzie dominował w nadchodzących latach.

Goldman Sachs i Azora Capital - prywatny fundusz z Madrytu, zarządzający 2,3 mld euro udziału, uzgodniły w sierpniu, że są skłonne zapłacić prawie 20 proc. więcej niż cena wywoławcza za 32 budynki mieszkalne, sprzedawane przez władze stolicy Hiszpanii. Pobiły w przetargu Blackstone, przebijając ofertę. W ten sposób zapewniły sobie 3 tys. mieszkań przynoszących miesięczny dochód od 370 do 520 euro z każdego mieszkania.

Blackstone i Goldman Sachs znów konkurują ze sobą - tym razem o zakup drugiego pakietu mieszkań od władz samorządowych Madrytu. Tan pakiet to 22 budynki z 1458 mieszkaniami i 1588 garażami w budynkach lub ich okolicy - podaje Bloomberg.
Udział w tym przetargu rozważała też firma TPG Special Situations Partners. Ostatecznie jednak od niego odstąpiła. Cena wywoławcza domów z tego pakietu, które są w zamieszkane w 94 proc., a zadłużone w 21 proc., to 67,2 mln euro. Przetarg zostanie przeprowadzony do końca listopada.  Rzecznicy Blackstone, Goldman Sachs i TPG, odmówili komentarzy na ten temat.

Ta branża na rynku nieruchomości narodziła się w Stanach w lutym 2012 roku, podczas aukcji wywłaszczonych domów, które miały gwarancje państwa. The Federal Housing Finance Agency, która nadzoruje Fannie Mae i Freddie Mac, wystawiła 2,5 tys. domów, przejętych przez te banki na sprzedaż. Colony Capital LLC, fundusz inwestycyjny założony przez Toma Barracka, wygrał przetarg na 970 domów w Arizonie, Kalifornii i Navadzie. Teraz jest trzecim co do wielkości właścicielem domów jednorodzinnych w Stanach.

Zakupy Blackstone

Blackstone zaczął kupować dwa miesiące później, za pośrednictwem Invitation Homes, który działa dziś na 14 obszarach metropolitalnych, włączając Atlantę, Chicago, Las Vegas, Miami, Orlando i Phoenix.  Firma wynajmuje 95 proc. swoich mieszkań w ciągu 60 dni - podaje Laurence Tosi z Blackstone.

Firma przewodzi wśród inwestorów, którzy zgromadzili więcej niż 20 mld dol. na zakup prawie 200 tys. domów na wynajem. Blackstone próbuje teraz sprzedać swoje długi pod zastaw uzyskiwanych czynszów. Pierwsza sekurytyzacja tego typu z udziałem Holdingu Deutsche Bank, nastąpiła w Nowym Jorku kilka dni temu. Objęła udziały na sumę 479,1 mln dol. i została zabezpieczona hipotekami na 3207 nieruchomościach.

Założeniem długoterminowym Blacksone jest to, że wartość domów będzie rosła, w efekcie czego firma zacznie osiągać zyski. - Te istniejące już domy będą drożały, tym bardziej, że cały czas mamy do czynienia z ich niedostatkiem - oceniał Steve Schwarzman z Blackstone podczas październikowej konferencji.
Chociaż Blackstone i jego konkurenci wciąż rozbudowują ten biznes domów na wynajem na ogromną skalę, to w Hiszpanii mogą się spotkać z zupełnie nowymi dla nich wyzwaniami.

Eksmitowani lokatorzy

- Relatywnie trudne jest usunięcie lokatorów, którzy nie płacą czynszu - powiedział Claudio Sbrighi, dyrektor z Solo Alquileres, firmy, która wynajmuje domy w 40 różnych lokalizacjach, działając na zasadzie franczyzy. - Żeby eksmitować lokatora, potrzebny jest wyrok sądu. Twoje żądanie usunięcia lokatora ląduje na samym dnie wielkiego stosu papierów zgromadzonych na biurku sędziego - mówi Claudio Sbrighi.