Sprzedaż domów w 2014 roku

Rok 2014 na pierwotnym rynku mieszkań ma przynieść duże ożywienie. Analitycy przewidują koniec wielkich przecen. Słychać nawet głosy, że lokale od deweloperów mogą zacząć drożeć. Na początek firmy mają rezygnować z rabatów i dodawanych do mieszkań bonusów, by wysondować rynek.

A co się wydarzy na rynku mieszkań używanych i na rynku budynków jednorodzinnych?

Poprawa nie teraz

Marcin Jańczuk z sieciowej agencji Metrohouse ocenia, że rynek nowych domów radzi sobie lepiej niż domów z drugiej ręki. – Deweloperzy wprowadzają do oferty stosunkowo małe budynki z możliwością uzgodnień architektonicznych na etapie realizacji. Nowe segmenty mają 130–150 mkw. – mówi Marcin Jańczuk. – Na rynku wtórnym dominują domy, których wielkość, nieciekawa aranżacja albo wysokie koszty utrzymania zniechęcają klientów. Największe szanse na sprzedaż mają i będą mieć niewielkie domy wolnostojące i segmenty zlokalizowane w granicach miasta lub na jego obrzeżach z dobrym i szybkim dojazdem (kolejka, obwodnica) – prognozuje Marcin Jańczuk.

Zdaniem Cezarego Szubielskiego, doradcy z rynku nieruchomości, najmniejsze domy są nadal konkurencyjne cenowo wobec mieszkań. – Wystarczy wyjechać zaledwie kilka kilometrów poza granicę Warszawy, by znaleźć wiele ponad 100-metrowych domów w cenie 60-metrowego mieszkania w dzielnicach obrzeża – zauważa Cezary Szubielski. Dodaje, że kiedy porówna się mieszkania na warszawskiej Białołęce z domami w podstołecznych Markach, to widać, że czas i koszty dojazdu do śródmieścia miasta są porównywalne.

– W przyszłym roku na rynku domów zdecydowanie najlepiej będą się sprzedawały budynki niewielkie i tanie. Domy luksusowe od dawna nie budzą zainteresowania – zauważa Cezary Szubielski. – Nabywca luksusowego budynku, który kosztuje kilka milionów złotych, oczekuje, że dom – podobnie jak luksusowy garnitur – zostanie „uszyty" na miarę. Stawia więc na budowę według indywidualnego projektu. Dotyczy to oczywiście klientów, dla których kilka czy kilkanaście miesięcy oczekiwania nie stanowi problemu, bo mają gdzie mieszkać. A tylko tacy nabywcy inwestują wielomilionowe kwoty w zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych – dodaje.

Zdaniem doradcy kupno luksusowego domu rzadko bywa efektywną inwestycją kapitału, wyjąwszy szczególnie atrakcyjne lokalizacje, gdzie już sama działka jest dobrą inwestycją.

Bartosz Turek, kierownik działu analiz w Lion's Banku, przypomina, że domy sprzedają się dłużej niż mieszkania. – Jeśli jednak spodziewam się poprawy sprzedaży na rynku mieszkaniowym, to nie widzę powodów, dla których miałaby ona ominąć rynek domów – podkreśla Bartosz Turek.

Z kolei Jarosław Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny.com, prognozuje, że rynek domów w nadchodzącym roku raczej nie doczeka się znaczącego ożywienia. Powodzenie będą miały projekty deweloperskie, w których ceny domów będą porównywalne z cenami większych mieszkań w nieco lepszej lokalizacji.

– Będą to np. ekonomiczne kameralne szeregowce w peryferyjnych, ale dobrze skomunikowanych dzielnicach albo w okolicach podmiejskich, oferowane w rozsądnych cenach – uważa Jarosław Jędrzyński. Jego zdaniem ożywienie na wtórnym rynku domów następuje zazwyczaj ze sporym opóźnieniem w stosunku do rynku mieszkań. – Nie spodziewajmy się go więc w 2014 roku – mówi analityk.

Wariant ekonomiczny

Także mieszkania używane, oddane do użytku w ostatnich latach, z trudem konkurują cenowo z nowymi lokalami deweloperów – ocenia Marcin Jańczuk.

Czy będą jeszcze mniej konkurencyjne po wejściu w życie programu dopłat „Mieszkanie dla młodych", obejmującego tylko rynek pierwotny? – Tylko tam, gdzie program będzie działał zgodnie z intencjami twórców, a limity pozwolą na duży wybór ofert z dopłatami (np. w Trójmieście), MdM może mieć przełożenie na kształtowanie się trendów na wtórnym rynku mieszkań – prognozuje Marcin Jańczuk. – Jednak w większości lokalizacji MdM nie powinien mieć większego wpływu na decyzje zakupowe. Koniunktura na rynku będzie uzależniona od nastrojów w gospodarce i polityki kredytowej banków – dodaje. Jednocześnie zastrzega, że zainteresowanie rynkiem wtórnym utrzymuje się nadal na wysokim poziomie. Wielu klientów wybiera wariant ekonomiczny, czyli budownictwo z wielkiej płyty. To dziś najtańszy sposób na realizację marzeń o własnym M – mówi Marcin Jańczuk.

Także Cezary Szubielski nie spodziewa się, by na całym rynku wtórnym spadły obroty w związku z wykluczeniem go z MdM.

– Sądzę, że wspólną tendencją dla obu rynków (wtórnego i pierwotnego) będzie rosnący popyt na mieszkania kompleksowo wyremontowane i wykończone pod klucz – prognozuje doradca. – Zakładając, że istnieje duży i niewykorzystany, w związku ze spadkiem liczby nowych inwestycji, potencjał w budownictwie, popyt ten będzie można łatwo zaspokoić. Dla dewelopera koszt hurtowego wykończenia wielu mieszkań jest znacznie niższy niż dla pojedynczego właściciela lokalu – tłumaczy Cezary Szubielski.

Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego MdM będzie wpływał na ceny tych mieszkań używanych (i w tych lokalizacjach), które są analogami nowych lokali, mieszczących się w programie MdM.

– Będą to głównie osiedla z segmentu popularnego. Program pośrednio może też wpływać na pozostałą część wtórnego rynku mieszkaniowego – ocenia Jarosław Jędrzyński. – W ostatnich latach, gdy deweloperzy systematycznie przeceniali lokale do wartości odpowiadającej warunkom rynkowym, by w ogóle utrzymać biznes, większość właścicieli mieszkań na rynku wtórnym czekało na cud, że trafi się klient, który zapłaci cenę ze szczytu boomu, minus góra 5 procent. W ten sposób popyt na mieszkania przesunął się mocno w stronę rynku pierwotnego. Świadczy o tym rosnąca z miesiąca na miesiąc sprzedaż deweloperów przy zastoju na konkurencyjnym rynku wtórnym – dodaje Jarosław Jędrzyński.

Analityk ocenia, że MdM prawdopodobnie wymusi 10-15-proc. spadki cen, jeśli nie wszystkich, to dużej części mieszkań z drugiej ręki. Mimo to nie ma gwarancji, że czas sprzedaży istotnie się skróci.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki