Rok 2014 na pierwotnym rynku mieszkań ma przynieść duże ożywienie. Analitycy przewidują koniec wielkich przecen. Słychać nawet głosy, że lokale od deweloperów mogą zacząć drożeć. Na początek firmy mają rezygnować z rabatów i dodawanych do mieszkań bonusów, by wysondować rynek.

A co się wydarzy na rynku mieszkań używanych i na rynku budynków jednorodzinnych?

Poprawa nie teraz

Marcin Jańczuk z sieciowej agencji Metrohouse ocenia, że rynek nowych domów radzi sobie lepiej niż domów z drugiej ręki. – Deweloperzy wprowadzają do oferty stosunkowo małe budynki z możliwością uzgodnień architektonicznych na etapie realizacji. Nowe segmenty mają 130–150 mkw. – mówi Marcin Jańczuk. – Na rynku wtórnym dominują domy, których wielkość, nieciekawa aranżacja albo wysokie koszty utrzymania zniechęcają klientów. Największe szanse na sprzedaż mają i będą mieć niewielkie domy wolnostojące i segmenty zlokalizowane w granicach miasta lub na jego obrzeżach z dobrym i szybkim dojazdem (kolejka, obwodnica) – prognozuje Marcin Jańczuk.

Zdaniem Cezarego Szubielskiego, doradcy z rynku nieruchomości, najmniejsze domy są nadal konkurencyjne cenowo wobec mieszkań. – Wystarczy wyjechać zaledwie kilka kilometrów poza granicę Warszawy, by znaleźć wiele ponad 100-metrowych domów w cenie 60-metrowego mieszkania w dzielnicach obrzeża – zauważa Cezary Szubielski. Dodaje, że kiedy porówna się mieszkania na warszawskiej Białołęce z domami w podstołecznych Markach, to widać, że czas i koszty dojazdu do śródmieścia miasta są porównywalne.

– W przyszłym roku na rynku domów zdecydowanie najlepiej będą się sprzedawały budynki niewielkie i tanie. Domy luksusowe od dawna nie budzą zainteresowania – zauważa Cezary Szubielski. – Nabywca luksusowego budynku, który kosztuje kilka milionów złotych, oczekuje, że dom – podobnie jak luksusowy garnitur – zostanie „uszyty" na miarę. Stawia więc na budowę według indywidualnego projektu. Dotyczy to oczywiście klientów, dla których kilka czy kilkanaście miesięcy oczekiwania nie stanowi problemu, bo mają gdzie mieszkać. A tylko tacy nabywcy inwestują wielomilionowe kwoty w zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych – dodaje.

Zdaniem doradcy kupno luksusowego domu rzadko bywa efektywną inwestycją kapitału, wyjąwszy szczególnie atrakcyjne lokalizacje, gdzie już sama działka jest dobrą inwestycją.

Bartosz Turek, kierownik działu analiz w Lion's Banku, przypomina, że domy sprzedają się dłużej niż mieszkania. – Jeśli jednak spodziewam się poprawy sprzedaży na rynku mieszkaniowym, to nie widzę powodów, dla których miałaby ona ominąć rynek domów – podkreśla Bartosz Turek.

Z kolei Jarosław Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny.com, prognozuje, że rynek domów w nadchodzącym roku raczej nie doczeka się znaczącego ożywienia. Powodzenie będą miały projekty deweloperskie, w których ceny domów będą porównywalne z cenami większych mieszkań w nieco lepszej lokalizacji.

– Będą to np. ekonomiczne kameralne szeregowce w peryferyjnych, ale dobrze skomunikowanych dzielnicach albo w okolicach podmiejskich, oferowane w rozsądnych cenach – uważa Jarosław Jędrzyński. Jego zdaniem ożywienie na wtórnym rynku domów następuje zazwyczaj ze sporym opóźnieniem w stosunku do rynku mieszkań. – Nie spodziewajmy się go więc w 2014 roku – mówi analityk.

Wariant ekonomiczny

Także mieszkania używane, oddane do użytku w ostatnich latach, z trudem konkurują cenowo z nowymi lokalami deweloperów – ocenia Marcin Jańczuk.

Czy będą jeszcze mniej konkurencyjne po wejściu w życie programu dopłat „Mieszkanie dla młodych", obejmującego tylko rynek pierwotny? – Tylko tam, gdzie program będzie działał zgodnie z intencjami twórców, a limity pozwolą na duży wybór ofert z dopłatami (np. w Trójmieście), MdM może mieć przełożenie na kształtowanie się trendów na wtórnym rynku mieszkań – prognozuje Marcin Jańczuk. – Jednak w większości lokalizacji MdM nie powinien mieć większego wpływu na decyzje zakupowe. Koniunktura na rynku będzie uzależniona od nastrojów w gospodarce i polityki kredytowej banków – dodaje. Jednocześnie zastrzega, że zainteresowanie rynkiem wtórnym utrzymuje się nadal na wysokim poziomie. Wielu klientów wybiera wariant ekonomiczny, czyli budownictwo z wielkiej płyty. To dziś najtańszy sposób na realizację marzeń o własnym M – mówi Marcin Jańczuk.

Także Cezary Szubielski nie spodziewa się, by na całym rynku wtórnym spadły obroty w związku z wykluczeniem go z MdM.

– Sądzę, że wspólną tendencją dla obu rynków (wtórnego i pierwotnego) będzie rosnący popyt na mieszkania kompleksowo wyremontowane i wykończone pod klucz – prognozuje doradca. – Zakładając, że istnieje duży i niewykorzystany, w związku ze spadkiem liczby nowych inwestycji, potencjał w budownictwie, popyt ten będzie można łatwo zaspokoić. Dla dewelopera koszt hurtowego wykończenia wielu mieszkań jest znacznie niższy niż dla pojedynczego właściciela lokalu – tłumaczy Cezary Szubielski.

Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego MdM będzie wpływał na ceny tych mieszkań używanych (i w tych lokalizacjach), które są analogami nowych lokali, mieszczących się w programie MdM.

– Będą to głównie osiedla z segmentu popularnego. Program pośrednio może też wpływać na pozostałą część wtórnego rynku mieszkaniowego – ocenia Jarosław Jędrzyński. – W ostatnich latach, gdy deweloperzy systematycznie przeceniali lokale do wartości odpowiadającej warunkom rynkowym, by w ogóle utrzymać biznes, większość właścicieli mieszkań na rynku wtórnym czekało na cud, że trafi się klient, który zapłaci cenę ze szczytu boomu, minus góra 5 procent. W ten sposób popyt na mieszkania przesunął się mocno w stronę rynku pierwotnego. Świadczy o tym rosnąca z miesiąca na miesiąc sprzedaż deweloperów przy zastoju na konkurencyjnym rynku wtórnym – dodaje Jarosław Jędrzyński.

Analityk ocenia, że MdM prawdopodobnie wymusi 10-15-proc. spadki cen, jeśli nie wszystkich, to dużej części mieszkań z drugiej ręki. Mimo to nie ma gwarancji, że czas sprzedaży istotnie się skróci.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki