Reklama
Rozwiń

Kto może kupić pola

Po 1 maja 2016 roku obywatele i przedsiębiorcy państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Konfederacji Szwajcarskiej będą mogli nabywać nieruchomości rolne na takich zasadach jak obywatele Polski.

Publikacja: 23.12.2013 12:32

Kto może kupić pola

Foto: Fotorzepa, Radosław Pasterski Radosław Pasterski

Czy każdy może kupić nieruchomość rolną w Polsce?

Andrzej Lulka:  Nabywanie nieruchomości rolnych położonych na terenie Rzeczypospolitej Polskiej jest możliwe zarówno dla polskich obywateli, jak i cudzoziemców będących osobami fizycznymi, osobami prawnymi lub jednostkami organizacyjnymi nieposiadającymi osobowości prawnej, którym przepisy szczególne przyznały zdolność prawną.

Nabywanie nieruchomości odbywa się jednak z zastrzeżeniem przepisów prawa, co oznacza, że skuteczne nabycie prawa własności nieruchomości rolnych może być w pewnych przypadkach niemożliwe lub uzależnione od spełnienia ustawowych przesłanek.

Jakie pułapki czyhają na inwestorów?

Potencjalni inwestorzy przed podjęciem decyzji o nabyciu nieruchomości powinni przede wszystkim ustalić jej stan prawny. Muszą zapoznać się z księgą wieczystą danej nieruchomości. Co istotne, zdarza się, iż w księdze wieczystej nie widnieją prawa, które daną nieruchomość faktycznie obciążają, dlatego warto jest, niezależnie od treści księgi wieczystej, przeanalizować treść wszystkich dokumentów dotyczących danej nieruchomości. Może się bowiem okazać, iż w umowie sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego lub w innej umowie, której przedmiotem była w przeszłości nieruchomość, znajduje się wzmianka o np. ustanowionej na niej służebności drogi koniecznej lub prawie dożywocia.

A gdy nie ma księgi wieczystej?

To znacznie utrudnia ustalenie stanu prawnego nieruchomości, a potencjalne jej nabycie czyni bardziej ryzykownym. Kolejnym krokiem inwestora powinno być zapoznanie się z danymi z rejestru gruntów i budynków oraz ustalenie, czy interesująca nas działka objęta została miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Dane z rejestru gruntów i budynków pozwolą określić m.in.  powierzchnię, przeznaczenie, granice działek ewidencyjnych. Wypis z rejestru gruntów pomoże także ustalić, czy działka, którą zamierzamy nabyć, nie ma charakteru nieruchomości rolnej lub leśnej, co w przypadku planowanej przez inwestora inwestycji budowlanej może skutkować koniecznością jej odrolnienia.

Potencjalny inwestor przed zakupem interesującej go działki powinien zatem ustalić jej klasę użytkową, ponieważ szanse na skuteczne odrolnienie nieruchomości i realizację przyszłej inwestycji będą znacznie większe w przypadku, gdy jakość nabywanej ziemi rolnej będzie niska.

A gdy nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, warto  ryzykować?

Brak takiego planu stwarza ryzyko przeprowadzenia nietrafionej inwestycji, ponieważ nie gwarantuje bezpieczeństwa co do przeznaczenia interesującej nas działki, jak i terenów z nią sąsiadujących.

W kontekście zaś odrolnienia nieruchomości brak miejscowego planu powoduje, iż przekształcenie działki i wyłączenie jej z produkcji rolnej może okazać się niemożliwe i nie pozwoli na jej zabudowę. Będzie wymagać uzyskania decyzji o warunkach zabudowy pod warunkiem spełnienia dodatkowych wymogów.

Na czym polega prawo pierwokupu nieruchomości rolnych przez ANR?

Należy pamiętać, iż nabycie nieruchomości rolnej wiąże się z ograniczeniami wynikającymi m.in. z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z tą ustawą, jeżeli zbycia nieruchomości rolnej dokonuje osoba fizyczna lub prawna, inna niż Agencja Nieruchomości Rolnych (ANR), w niektórych przypadkach osoba trzecia nie będzie mogła w sposób bezwarunkowy i swobodny nabyć takiej nieruchomości, ponieważ będzie musiała w tym celu spełnić przewidziane w ustawie wymogi.

Na jakich zasadach obcokrajowcy kupowali nieruchomości rolne do tej pory?

Nabycie przez cudzoziemców nieruchomości wymaga uzyskania zezwolenia ministra spraw wewnętrznych (MSW). Zezwolenie jest wydawane w drodze decyzji administracyjnej, jeżeli sprzeciwu nie wniesie minister obrony narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych – również minister właściwy do spraw rozwoju wsi.

Przez cudzoziemca rozumieć należy osobę fizyczną nieposiadającą obywatelstwa polskiego, a także osobę prawną mającą siedzibę za granicą. Jako cudzoziemiec traktowana będzie także spółka nieposiadającą osobowości prawnej, utworzona na podstawie przepisów państwa obcego oraz osoba prawna nieposiadająca osobowości prawnej i spółka handlowa mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, lecz kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez wymienione podmioty.

Czy Polak może kupić grunt rolny, a potem podarować go obcokrajowcowi?

Nabyciem nieruchomości w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców jest nabycie przez nich prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego na podstawie każdego zdarzenia prawnego, m.in. umowy darowizny.

Nabycie nieruchomości przez polskiego obywatela, a następnie podarowanie go obcokrajowcowi, w rozumieniu ustawy, również stanowi nabycie nieruchomości przez cudzoziemca. A to oznacza, że przeniesienie na obcokrajowca prawa własności w drodze umowy darowizny objęte jest wymogiem uzyskania przez niego uprzednio zezwolenia MSW.

Kiedy sprzedaż nieruchomości rolnych w Polsce nie będzie już limitowana, ograniczona dla obywateli innych krajów?

W stosunku do cudzoziemców spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Konfederacji Szwajcarskiej nie jest planowana liberalizacja zasad nabywania nieruchomości rolnych. Natomiast po upływie okresów przejściowych, czyli po 1 maja 2016 roku, obywatele i przedsiębiorcy państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Konfederacji Szwajcarskiej, będą mogli nabywać nieruchomości rolne na takich zasadach, jak obywatele Rzeczypospolitej Polskiej.

Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców określa jednak przypadki, w których uzyskanie zezwolenia MSW nie jest w ogóle wymagane lub zostało wprowadzone jedynie na pewien czas, niezależnie od państwa pochodzenia cudzoziemca.

Kiedy nie potrzeba takiego zezwolenia?

Po pierwsze, z ustawy tej wynika, iż uzyskanie zezwolenia nie dotyczy:

– nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali,

– nabycia samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego,

– nabycia nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej pięć lat, licząc od dnia udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich,

– nabycia przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej dwa lata od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich, nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków,

– nabycia przez cudzoziemca nieruchomości w drodze umowy ze zbywcą, jeżeli w dniu jej nabycia cudzoziemiec jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem od co najmniej pięć lat,

Nawet gdy Polak kupi ziemię w imieniu obcokrajowca, nie może jej przekazać cudzoziemcowi bez zezwolenia MSW

– nabycia przez osobę prawną lub spółkę handlową nieposiadającą osobowości prawnej, mającą siedzibę w Polsce i kontrolowaną przez cudzoziemców, na cele statutowe, nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast,

– nabycia nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym,

nabycia lub objęcia przez bank będący osobą prawną, nieposiadającą osobowości prawnej, mającą siedzibę w Polsce i kontrolowaną przez cudzoziemców, akcji lub udziałów w spółce, o której mowa w art. 3e ustawy, w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych.

Co jednak istotne, wymienione wyżej wyjątki od obowiązku uzyskania przez cudzoziemca zezwolenia MSW na nabycie nieruchomości nie mają zastosowania w przypadku, gdy przedmiotem nabycia są nieruchomości położone w strefie nadgranicznej i grunty rolne o powierzchni przekraczającej 1 ha.

Czy obcokrajowcowi z kraju UE łatwiej kupić nieruchomość w Polsce niż spoza Unii?

Sytuacja prawna potencjalnych nabywców-cudzoziemców różni się w zależności od posiadanego przez nich obywatelstwa. Cudzoziemiec planujący nabyć nieruchomość, niebędący obywatelem lub przedsiębiorcą Unii Europejskiej, Konfederacji Szwajcarskiej, Norwegii, Islandii lub Lichtensteinu, jest zobowiązany uzyskać zezwolenie MSW, z zastrzeżeniem wymienionych wyjątków.

Zezwolenia wymaga nabycie przez takiego cudzoziemca nieruchomości na podstawie jakiegokolwiek tytułu prawnego, np. umowy sprzedaży, zamiany, darowizny, zniesienia współwłasności, orzeczenia sądu, decyzji administracyjnej czy na podstawie testamentu.

Z kolei cudzoziemcy będący obywatelami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Konfederacji Szwajcarskiej mogą obecnie nabywać nieruchomości w Polsce, tak jak polscy obywatele, czyli bez zezwolenia MSW, z wyjątkiem przypadków nabywania przez nich właśnie nieruchomości rolnych i leśnych.

Ponadto, uzyskanie zezwolenia nie jest już obecnie wymagane w stosunku do cudzoziemców będących obywatelami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego lub Konfederacji Szwajcarskiej, w przypadku nabycia nieruchomości rolnych położonych w województwach: dolnośląskim, kujawsko-pomorskim, lubuskim, opolskim, pomorskim, warmińsko-mazurskim, wielkopolskim, zachodniopomorskim – jeżeli przez siedem lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną, cudzoziemcy tacy osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, a w województwach: lubelskim, łódzkim, małopolskim, mazowieckim, podkarpackim, podlaskim, śląskim, świętokrzyskim – jeżeli przez okres 3 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną, osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.     —gb

Czy każdy może kupić nieruchomość rolną w Polsce?

Andrzej Lulka:  Nabywanie nieruchomości rolnych położonych na terenie Rzeczypospolitej Polskiej jest możliwe zarówno dla polskich obywateli, jak i cudzoziemców będących osobami fizycznymi, osobami prawnymi lub jednostkami organizacyjnymi nieposiadającymi osobowości prawnej, którym przepisy szczególne przyznały zdolność prawną.

Pozostało jeszcze 96% artykułu
Nieruchomości
Przedmieścia kuszą niższymi cenami mieszkań
Nieruchomości
Najem mieszkań na huśtawce. Ile zapłaci lokator?
Nieruchomości
Rynek wtórny. Nie ma co czekać na cenowy cud
Nieruchomości
Tyle sprzedający chcą za mieszkania z drugiej ręki
Nieruchomości
Nowy szef Speedwella w Polsce: wierzymy w rynek mieszkaniowy