Czy każdy może kupić nieruchomość rolną w Polsce?

Andrzej Lulka:  Nabywanie nieruchomości rolnych położonych na terenie Rzeczypospolitej Polskiej jest możliwe zarówno dla polskich obywateli, jak i cudzoziemców będących osobami fizycznymi, osobami prawnymi lub jednostkami organizacyjnymi nieposiadającymi osobowości prawnej, którym przepisy szczególne przyznały zdolność prawną.

Nabywanie nieruchomości odbywa się jednak z zastrzeżeniem przepisów prawa, co oznacza, że skuteczne nabycie prawa własności nieruchomości rolnych może być w pewnych przypadkach niemożliwe lub uzależnione od spełnienia ustawowych przesłanek.

Jakie pułapki czyhają na inwestorów?

Potencjalni inwestorzy przed podjęciem decyzji o nabyciu nieruchomości powinni przede wszystkim ustalić jej stan prawny. Muszą zapoznać się z księgą wieczystą danej nieruchomości. Co istotne, zdarza się, iż w księdze wieczystej nie widnieją prawa, które daną nieruchomość faktycznie obciążają, dlatego warto jest, niezależnie od treści księgi wieczystej, przeanalizować treść wszystkich dokumentów dotyczących danej nieruchomości. Może się bowiem okazać, iż w umowie sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego lub w innej umowie, której przedmiotem była w przeszłości nieruchomość, znajduje się wzmianka o np. ustanowionej na niej służebności drogi koniecznej lub prawie dożywocia.

A gdy nie ma księgi wieczystej?

To znacznie utrudnia ustalenie stanu prawnego nieruchomości, a potencjalne jej nabycie czyni bardziej ryzykownym. Kolejnym krokiem inwestora powinno być zapoznanie się z danymi z rejestru gruntów i budynków oraz ustalenie, czy interesująca nas działka objęta została miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Dane z rejestru gruntów i budynków pozwolą określić m.in.  powierzchnię, przeznaczenie, granice działek ewidencyjnych. Wypis z rejestru gruntów pomoże także ustalić, czy działka, którą zamierzamy nabyć, nie ma charakteru nieruchomości rolnej lub leśnej, co w przypadku planowanej przez inwestora inwestycji budowlanej może skutkować koniecznością jej odrolnienia.

Potencjalny inwestor przed zakupem interesującej go działki powinien zatem ustalić jej klasę użytkową, ponieważ szanse na skuteczne odrolnienie nieruchomości i realizację przyszłej inwestycji będą znacznie większe w przypadku, gdy jakość nabywanej ziemi rolnej będzie niska.

A gdy nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, warto  ryzykować?

Brak takiego planu stwarza ryzyko przeprowadzenia nietrafionej inwestycji, ponieważ nie gwarantuje bezpieczeństwa co do przeznaczenia interesującej nas działki, jak i terenów z nią sąsiadujących.

W kontekście zaś odrolnienia nieruchomości brak miejscowego planu powoduje, iż przekształcenie działki i wyłączenie jej z produkcji rolnej może okazać się niemożliwe i nie pozwoli na jej zabudowę. Będzie wymagać uzyskania decyzji o warunkach zabudowy pod warunkiem spełnienia dodatkowych wymogów.

Na czym polega prawo pierwokupu nieruchomości rolnych przez ANR?

Należy pamiętać, iż nabycie nieruchomości rolnej wiąże się z ograniczeniami wynikającymi m.in. z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z tą ustawą, jeżeli zbycia nieruchomości rolnej dokonuje osoba fizyczna lub prawna, inna niż Agencja Nieruchomości Rolnych (ANR), w niektórych przypadkach osoba trzecia nie będzie mogła w sposób bezwarunkowy i swobodny nabyć takiej nieruchomości, ponieważ będzie musiała w tym celu spełnić przewidziane w ustawie wymogi.

Na jakich zasadach obcokrajowcy kupowali nieruchomości rolne do tej pory?

Nabycie przez cudzoziemców nieruchomości wymaga uzyskania zezwolenia ministra spraw wewnętrznych (MSW). Zezwolenie jest wydawane w drodze decyzji administracyjnej, jeżeli sprzeciwu nie wniesie minister obrony narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych – również minister właściwy do spraw rozwoju wsi.

Przez cudzoziemca rozumieć należy osobę fizyczną nieposiadającą obywatelstwa polskiego, a także osobę prawną mającą siedzibę za granicą. Jako cudzoziemiec traktowana będzie także spółka nieposiadającą osobowości prawnej, utworzona na podstawie przepisów państwa obcego oraz osoba prawna nieposiadająca osobowości prawnej i spółka handlowa mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, lecz kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez wymienione podmioty.

Czy Polak może kupić grunt rolny, a potem podarować go obcokrajowcowi?

Nabyciem nieruchomości w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców jest nabycie przez nich prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego na podstawie każdego zdarzenia prawnego, m.in. umowy darowizny.

Nabycie nieruchomości przez polskiego obywatela, a następnie podarowanie go obcokrajowcowi, w rozumieniu ustawy, również stanowi nabycie nieruchomości przez cudzoziemca. A to oznacza, że przeniesienie na obcokrajowca prawa własności w drodze umowy darowizny objęte jest wymogiem uzyskania przez niego uprzednio zezwolenia MSW.

Kiedy sprzedaż nieruchomości rolnych w Polsce nie będzie już limitowana, ograniczona dla obywateli innych krajów?

W stosunku do cudzoziemców spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Konfederacji Szwajcarskiej nie jest planowana liberalizacja zasad nabywania nieruchomości rolnych. Natomiast po upływie okresów przejściowych, czyli po 1 maja 2016 roku, obywatele i przedsiębiorcy państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Konfederacji Szwajcarskiej, będą mogli nabywać nieruchomości rolne na takich zasadach, jak obywatele Rzeczypospolitej Polskiej.

Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców określa jednak przypadki, w których uzyskanie zezwolenia MSW nie jest w ogóle wymagane lub zostało wprowadzone jedynie na pewien czas, niezależnie od państwa pochodzenia cudzoziemca.

Kiedy nie potrzeba takiego zezwolenia?

Po pierwsze, z ustawy tej wynika, iż uzyskanie zezwolenia nie dotyczy:

– nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali,

– nabycia samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego,

– nabycia nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej pięć lat, licząc od dnia udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich,

– nabycia przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej dwa lata od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich, nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków,

– nabycia przez cudzoziemca nieruchomości w drodze umowy ze zbywcą, jeżeli w dniu jej nabycia cudzoziemiec jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem od co najmniej pięć lat,

Nawet gdy Polak kupi ziemię w imieniu obcokrajowca, nie może jej przekazać cudzoziemcowi bez zezwolenia MSW

– nabycia przez osobę prawną lub spółkę handlową nieposiadającą osobowości prawnej, mającą siedzibę w Polsce i kontrolowaną przez cudzoziemców, na cele statutowe, nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast,

– nabycia nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym,

nabycia lub objęcia przez bank będący osobą prawną, nieposiadającą osobowości prawnej, mającą siedzibę w Polsce i kontrolowaną przez cudzoziemców, akcji lub udziałów w spółce, o której mowa w art. 3e ustawy, w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych.

Co jednak istotne, wymienione wyżej wyjątki od obowiązku uzyskania przez cudzoziemca zezwolenia MSW na nabycie nieruchomości nie mają zastosowania w przypadku, gdy przedmiotem nabycia są nieruchomości położone w strefie nadgranicznej i grunty rolne o powierzchni przekraczającej 1 ha.

Czy obcokrajowcowi z kraju UE łatwiej kupić nieruchomość w Polsce niż spoza Unii?

Sytuacja prawna potencjalnych nabywców-cudzoziemców różni się w zależności od posiadanego przez nich obywatelstwa. Cudzoziemiec planujący nabyć nieruchomość, niebędący obywatelem lub przedsiębiorcą Unii Europejskiej, Konfederacji Szwajcarskiej, Norwegii, Islandii lub Lichtensteinu, jest zobowiązany uzyskać zezwolenie MSW, z zastrzeżeniem wymienionych wyjątków.

Zezwolenia wymaga nabycie przez takiego cudzoziemca nieruchomości na podstawie jakiegokolwiek tytułu prawnego, np. umowy sprzedaży, zamiany, darowizny, zniesienia współwłasności, orzeczenia sądu, decyzji administracyjnej czy na podstawie testamentu.

Z kolei cudzoziemcy będący obywatelami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Konfederacji Szwajcarskiej mogą obecnie nabywać nieruchomości w Polsce, tak jak polscy obywatele, czyli bez zezwolenia MSW, z wyjątkiem przypadków nabywania przez nich właśnie nieruchomości rolnych i leśnych.

Ponadto, uzyskanie zezwolenia nie jest już obecnie wymagane w stosunku do cudzoziemców będących obywatelami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego lub Konfederacji Szwajcarskiej, w przypadku nabycia nieruchomości rolnych położonych w województwach: dolnośląskim, kujawsko-pomorskim, lubuskim, opolskim, pomorskim, warmińsko-mazurskim, wielkopolskim, zachodniopomorskim – jeżeli przez siedem lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną, cudzoziemcy tacy osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, a w województwach: lubelskim, łódzkim, małopolskim, mazowieckim, podkarpackim, podlaskim, śląskim, świętokrzyskim – jeżeli przez okres 3 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną, osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.     —gb