Zamiast jednego apartamentu lepiej kupić kilka tańszych mieszkań

Rynek najwyższej klasy apartamentów jest ograniczony do Warszawy i kilku apartamentowych budynków w innych dużych miastach – mówi Marcin Jańczuk z sieciowej agencji nieruchomości Metrohouse. W ostatnich latach deweloperzy koncentrowali się na tańszych inwestycjach mieszkaniowych, na które był największy popyt. Rynek apartamentów powoli się jednak ożywia. Z informacji firmy redNet Consulting wynika, że deweloperzy przygotowują kolejne luksusowe projekty. Apartamentowce mają powstawać w Warszawie, Krakowie, we Wrocławiu i Trójmieście. Warto zainwestować w mieszkanie z najwyższej półki?

Co zyskuje na wartości

Marcin Jańczuk podkreśla, że zakup luksusowego apartamentu, w odróżnieniu od segmentu mieszkań popularnych, musi być poparty dokładną znajomością lokalnego rynku. – Zainteresowanych wynajmem takich lokali jest najwyżej kilka tysięcy osób. To bardzo mało, dlatego warto wiedzieć, jakie są ich preferencje, co je skłania do najmu takich właśnie mieszkań – radzi Marcin Jańczuk. Inwestycja w superluksusowe nieruchomości może być ryzykowna także z innego powodu. Jak podkreśla przedstawiciel agencji Metrohouse, moda na określone apartamentowce przemija. – Nawet jeżeli dziś coś jest na topie, za kilka lat modny może się stać zupełnie inny budynek, oferujący najnowocześniejsze rozwiązania – tłumaczy Marcin Jańczuk.

Opinię potwierdza Jarosław Mikołaj Skoczeń z firmy Emmerson Realty, pośredniczącej i doradzającej na rynku nieruchomości. – Na wartości zyskują przeważnie małe mieszkania położone w dobrym miejscu. Z apartamentami jest trochę inaczej. Im nowszy i bardziej modny projekt, tym droższy – zauważa Jarosław Mikołaj Skoczeń. Dodaje, że na metr luksusowego apartamentu z wszelkimi udogodnieniami, jakie oferuje ten segment rynku, trzeba mieć ok. 40 tys. zł. Minimalna powierzchnia takiego lokalu to 150–200 mkw. Ceny całkowite supermieszkań zaczynają się więc od 6 mln zł.

– Tego typu apartamenty znajdziemy w zaledwie kilku inwestycjach w Polce – mówi Jarosław Mikołaj Skoczeń. W jego opinii to bardzo droga inwestycja, na której bardzo trudno zarabiać. – Mając do dyspozycji kilka milionów, możemy się zastanowić nad zupełnie inną, a co najważniejsze – bezpieczniejszą inwestycją – radzi Jarosław Mikołaj Skoczeń. – Przyjmijmy, że za 6 mln zł kupimy w dobrej lokalizacji w Warszawie 15 mieszkań po 400 tys. zł. Taka kwota wystarczy na ok. 45-metrowy lokal, który wynajmiemy bez większego problemu – zapewnia. I podkreśla, że zwykłe mieszkanie będzie też łatwiej odsprzedać niż bardzo drogi apartament.

Jeśli jednak zdecydujemy się na inwestycję w apartament, do wyboru mamy zaledwie kilka lokalizacji: Warszawę, Trójmiasto, Kraków i Wrocław. – Na rynku wtórnym znajdziemy lokale w apartamentowcach wybudowanych w ostatnich latach. Np. przy ul. Grzybowskiej w Warszawie oferujemy 150-metrowy  apartament z 35-metrowym tarasem, wyceniony na 2,6 mln zł. W lokalu można zamieszkać bez dodatkowych nakładów. Także przy ul. Grzybowskiej w stolicy mamy do sprzedania sześciopokojowy apartament o powierzchni 220 mkw. w cenie 5,94 mln zł – podaje Marcin Jańczuk. Ten ostatni lokal można wynająć za 20 tys. zł miesięcznie.

Luksusowe apartamenty ma w swojej ofercie także sieciowa agencja nieruchomości Ober-Haus. Np. w warszawskiej inwestycji Opera przy ul. Niecałej, na skraju Ogrodu Saskiego, jest do kupienia 237-metrowy pięciopokojowy apartament z trzema podziemnymi miejscami parkingowymi i komórką lokatorską. Za ten lokal z 2004 roku właściciel żąda 12 mln zł, czyli 50,6 tys. zł za mkw. Atuty nieruchomości: wysoki na 6 metrów salon z jadalnią, 100-metrowy trawiasty taras z grillem, oddzielna służbówka z łazienką, oddzielna w pełni wyposażona i umeblowana kuchnia, gabinet, biblioteka, dwie sypialnie z własnymi łazienkami. Budynek jest całodobowo chroniony, a mieszkańcy mają do dyspozycji recepcję, basen i klub fitness.

W sopockiej ofercie Ober-Haus jest z kolei trzypoziomowy apartament z 2009 roku, o powierzchni 772 mkw., z bezpośrednim widokiem na molo, wyceniony na 12 mln zł. – Otwarte przestrzenie dają nieograniczone możliwości aranżacji – zachwala właściciel sopockiej nieruchomości.

Jaka rentowność

W Trójmieście, jak podaje Paweł Grabowski z gdańskiego oddziału agencji Ober-Haus, stawki najmu najdroższych apartamentów sięgają 10 tys. zł miesięcznie. Jego zdaniem zakup luksusowego mieszkania na wynajem może być bardzo opłacalną inwestycją. – Możemy liczyć na lepszych, płacących wyższe czynsze najemców, którzy akceptują większe kaucje i zawierają dłuższe umowy najmu – stwierdza Paweł Grabowski. Jego zdaniem najlepiej inwestować w Warszawie, gdzie potencjalnych najemców, których stać, by płacić za wyższy standard, jest najwięcej. Chętnych można szukać m.in. wśród przedstawicieli korpusu dyplomatycznego.

– Potencjalni najemcy to wąska grupa pełniących wysokie stanowiska w międzynarodowych koncernach. Często to ekspaci na kontraktach w Polsce – dodaje Marcin Jańczuk.

Z analiz Metrohouse wynika, że kupując apartament w Warszawie za ok. 2,5 mln zł, przy miesięcznej stawce najmu 17 tys. zł, rentowność wyniesie ok. 6–6,5 proc. rocznie. – To nieco więcej niż przy inwestycji w zwykłe mieszkanie. Oczywiście to tylko szacunki – zastrzega Marcin Jańczuk. Ważna jest ciągłość najmu, opłaty dla administracji, wysokość czynszu itp.

W opinii Pawła Grabowskiego ze względu na wysokie ceny luksusowych apartamentów stopy zwrotu nie są wysokie. – Przy droższych apartamentach można liczyć na zwrot do ok. 5 proc. – szacuje przedstawiciel Ober-Haus. Dodaje, że zazwyczaj tańszy będzie zakup mieszkania do remontu i odnowienie go we własnym zakresie niż zakup gotowego do zamieszkania lokalu. – Ważne są także umiejętności zarządzającego wynajmem – zauważa Paweł Grabowski.