Nowe lokale nie stanieją

Spowolnienie gospodarcze, spore bezrobocie, cięcia płac, oszczędności w budżetach rodzinnych, dołek w kredytach hipotecznych... A sprzedaż nowych mieszkań była w 2013 r. najlepsza od kilku lat. Kto kupuje mieszkania w takiej sytuacji?

Kazimierz Kirejczyk

: Aby uzyskać tak dobre wyniki sprzedaży, deweloperzy musieli sprzedawać mieszkania wielu różnym grupom nabywców. Oprócz młodych ludzi, kupujących swoje pierwsze lokum, kilkanaście tysięcy transakcji w skali kraju na rynku pierwotnym zawarli w ubiegłym roku inwestorzy kupujący za gotówkę. Były to osoby czekające od kilku lat na okazję, np. na spadki cen po boomie, aby wreszcie poprawić sobie warunki mieszkaniowe. Możemy w tym przypadku mówić o zrealizowaniu się tzw. odroczonego popytu.

Mówił pan, że wygranymi w tym roku na rynku mieszkaniowym będą firmy nastawione na duży obrót i niższą marżę, czyli kto?

Duże firmy, mające dostęp do finansowania, z zapasem gruntów i wieloma projektami gotowymi do wypuszczenia na rynek. Będą chciały zwiększyć udział w rynku, zadowalając się umiarkowanymi marżami. Ich głównym celem będzie wyższy zysk dzięki zwiększeniu liczby sprzedanych mieszkań.

Nadzieją i deweloperów, i dla banków na dobrą sprzedaż miał być  MdM. W ciągu miesiąca BGK przyznał ponad 1300 kredytów w tym programie. Czy będzie tak wielu chętnych na budżetowe wsparcie, że zabraknie pieniędzy w BGK, bo ma on limity środków na każdy rok.

Rzeczywiście, program MdM będzie miał istotny wpływ na tempo i skalę sprzedaży tańszych mieszkań w najbliższych latach.  Bank będzie systematycznie publikował informacje o tempie wykorzystywania środków. To, na poczet którego roku zostanie zaliczona dopłata będzie zależało od terminu ostatniej płatności dla dewelopera, zapisanego w umowie deweloperskiej, najczęściej powiązanego z oddaniem mieszkania do użytkowania.

Czyli może się zdarzyć, że w ciągu tego roku BGK zakontraktuje środki na dopłaty na cztery lata?

Nie ma raczej ryzyka, że zabraknie środków na dopłaty do lokali kończonych w bieżącym roku. Mieszkań gotowych lub znajdujących się w końcowym stadium budowy, spełniających kryteria programu jest bowiem niewiele. Lokale wprowadzane do sprzedaży będą natomiast kończone w latach 2015-2016, zatem może okazać się, że pula środków na 2015 rok, stanowiąca 50 proc. zapisanego w ustawie limitu, w pewnym momencie się wyczerpie. Jednak w styczniu 2015 BGK powinien znów zacząć przyjmować wnioski na konto drugiej części puli przyszłorocznej.

Jakie mogą być konsekwencje programu dopłat?

Niepokojące jest to, że MdM może bardzo rozhuśtać rynek nowych mieszkań, bardziej niż przypuszczaliśmy. Za kilka miesięcy w niektórych firmach może zabraknąć lokali spełniających kryteria programu. Wówczas deweloperzy zaczną się ścigać, aby wprowadzić na rynek dodatkowe mieszkania, których budowę planowali rozpocząć później. Teraz mogą to zrobić wcześniej, w obawie, że za rok klienci nie będą już mieli szans na dopłaty, albo skorzystają z oferty konkurencji, a więc nie kupią tych lokali u nich. Taka sytuacja potrwa zapewne do 2017 roku. Potem może nastąpić wyraźne zmniejszenie podaży, ze wszystkimi negatywnymi konsekwencjami i dla deweloperów, i dla wykonawców.

Nawał pracy to chyba dobra wiadomość dla wykonawców, cierpiących na brak zleceń?

Wprost przeciwnie. Dla rynku wykonawstwa i producentów materiałów budowlanych każda destabilizacja jest fatalna w skutkach. Tej branży służy lepiej stabilna sytuacja, albo stopniowy, regularny wzrost produkcji.

Czy kolejny program prowadzony przez BGK - inwestowanie w mieszkania na wynajem - w ramach którego Bank chce wydać 5 mld zł na 20 tys. lokali, nie rozchwieje jeszcze bardziej rynku deweloperskiego?

Z pewnością ten program wywrze duży wpływ na rynki najmu mieszkań w dużych miastach. Może nawet je zrewolucjonizować w pewnym sensie, oferując nową jakość obsługi i standard mieszkań. Może to także spowodować  spadek średnich czynszów. Nie przewidujemy jednak, aby zachwiał rynkiem deweloperskim. Wprost przeciwnie. Ta inicjatywa BGK pomoże się utrzymać mniejszym firmom, bez własnego kapitału, jeśli będą w stanie spełnić wymagania BGK i wybudować blok na zamówienie, z przeznaczeniem na wynajem.

Nie tylko BGK uważa, że wynajem mieszkań to dobry interes. Pojawiły się fundusze inwestujące środki brytyjskich i niemieckich emerytów, chcące zarabiać w tym segmencie naszego rynku nieruchomości.

Bo to perspektywiczny segment rynku nieruchomości. Do tej pory zagraniczne fundusze inwestowały w mieszkania na wynajem w Anglii, Niemczech, a potem w Skandynawii. Możliwości wyboru są tam jednak ograniczone, a fundusze powinny zdywersyfikować ryzyko. W Polsce ryzyko jest większe, ale zysk również.

BGK mówi, że 4 proc. zysku netto rocznie z wynajmu całkiem go satysfakcjonuje.

Z pewnością dla niemieckiego funduszu emerytalnego także byłby to zadowalający wynik.

Kto wejdzie na nasze podwórko lokali na wynajem?

Na przykład inwestorzy instytucjonalni, którzy chcą wynajmować mieszkania długoterminowo, np. z Niemczech czy Austrii, nastawieni na 10 czy nawet 30-letni okres lokowania kapitału. Ci raczej nie będą ryzykować i skupować po okazyjnych cenach rozproszonych mieszkań w inwestycjach deweloperskich. Będą szukać albo oddzielnych budynków, albo wydzielonych części, np. całych klatek. Są jednak i tacy inwestorzy, którzy są gotowi skupować rozproszone lokale w ukończonych osiedlach, ale z dużym upustem, np. 15-procentowym.

Czy po tak rekordowych wynikach, jak w 2013 roku - 36 tys. lokali sprzedanych, gdy na rynek weszło zaledwie 24 tys. - firmy deweloperskie są gotowe na dawanie 15-proc. rabatów?

Taka możliwość powoli się zamyka. Zdarzają się pule mieszkań sprzedawane znacznie taniej przez deweloperów, ale nie we wszystkich inwestycjach i coraz rzadziej. Często bowiem to bank finansujący firmę musi wydać zgodę na sprzedaż pakietu lokali po niższej cenie niż zakładana dla projektu.

Jak dziś deweloper zachęca do swojej lokalizacji, jak przyciąga klientów do nowego projektu, a by mieć tzw. dobrą przedsprzedaż?

Np. pewna znana w Warszawie firma, budująca poza ścisłym centrum, ale w dobrej lokalizacji, właśnie sprzedaje pulę mieszkań w pierwszym bloku w nowym osiedlu w takiej cenie, że nabywcy mogą skorzystać z dopłaty w ramach MdM. Ale stawka  ta jest tylko dla części lokali tej inwestycji. Następne będą już miały cenę ok. 7 tys. zł za mkw.

Co oznacza dobra sprzedaż mieszkań?

10 lokali miesięcznie, na które firma znajdzie klientów, to bardzo dobra sprzedaż. Takie wyniki osiąga kilkadziesiąt najlepszych firm w kraju. Przeciętny deweloper sprzedaje między 3 a 5 mieszkań w ciągu miesiąca.

Ile jest dziś do sprzedaży gotowych lokali?

Ponad 41 tysięcy to  pula wszystkich lokali na sprzedaż w sześciu głównych miastach (w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi i Trójmieście). Wśród nich ok. 15 tys. stanowią mieszkania gotowe, a niesprzedane. Co kwartał ich przybywa.

Dlaczego firmy nie chcą ich pozbyć się taniej?

Deweloperzy nie są samobójcami. I gdyby mogli zamknąć inwestycję i sprzedać ostatnie kilka mieszkań taniej, to by to zrobili. Ale często mają cenę minimalną w umowie z bankiem, kredytującym całe przedsięwzięcie, poniżej której nie mogą sprzedawać.

Co stanie się na rynku mieszkań w tym roku? Czy ceny spadną?