Przystań na czas kryzysu

- W kryzysie, gdy popularne mieszkania tracą na wartości, apartamenty i rezydencje powinna dotknąć mniejsza przecena lub nawet powinny zyskiwać na wartości. Analogicznie powinno być w fazie ożywienia: rynek premium powinien radzić sobie lepiej niż popularny. W większości przypadków rzeczywiście tak jest, choć znaleźć też można odmienne przykłady - mówi Bartosz Turek, analityk Lion's Bank.

Takie wnioski można też wyciągnąć z najnowszego raportu firmy Knight Frank, w którym określone zostały zmiany cen luksusowych nieruchomości w najbardziej prestiżowych lokalizacjach na świecie. W 2013 r. w 39 proc. z nich zanotowano spadek cen. W 61 proc. miejsc ceny rosły lub pozostały stabilne. Co więcej, na co piątym rynku wzrosty były dwucyfrowe (patrz tabela obok).

Mocno w górę w ciągu roku

Największy wzrost wartości analitycy zanotowali w regionie Azji Wschodniej, gdzie wzrost wartości nieruchomości premium wyniósł w ub.r. 13,5 proc. (r/r).

Niewiele mniej zyskali inwestorzy nabywający apartament na Bliskim Wschodzie - 11,7 proc. oraz w Ameryce Południowej  - 12,6 proc. Natomiast w Ameryce Północnej widać wzrost wartości nieruchomości o 5,7 proc. - wylicza Jakub Potocki, analityk Lion's House.

Dodaje, że wyraźnie gorsza sytuacja panowała w Europie, gdzie zanotowano spadek cen o 1 proc. rocznie oraz w Ameryce Środkowej - minus 0,9 proc.

Londyn jako przystań

Brytyjskie i amerykańskie metropolie pozostają ze swoimi nieruchomościami w czołówce najdroższych miast świata. Z wyników badań prowadzonych w dłuższym terminie niż rok, wynika, że nieruchomości luksusowe w ponad połowie przypadków odnotowują większy wzrost wartości niż te z segmentu popularnego.

Najbardziej oczywistym przykładem jest Londyn, gdzie zgodnie z danymi Knight Frank ceny w ciągu 5 lat (2009-2013) wzrosły w segmencie luksusowym o 53 proc., podczas gdy w całej Anglii jedynie o 5 proc. (dane EBC).

- Tak duża różnica wynika z tego, że badany okres zbiega się w czasie z recesją w strefie euro, kiedy inwestorzy obawiali się o przyszłość wspólnej waluty. Ważna jest też specyfika londyńskiego rynku. Stolica Wielkiej Brytanii cieszy się bowiem dużą popularnością, szczególnie wśród milionerów z zagranicy - tłumaczy Bartosz Turek. - Londyńskie nieruchomości od wielu lat nabywają Rosjanie, Hindusi, inwestorzy z regionu Zatoki Perskiej i Azji Wschodniej. W ostatnim czasie odnotowano także wzrost zainteresowania ze strony nabywców z krajów rozwijających się.

Wyraźny wzrost popytu widać w Londynie wśród inwestorów z Turcji, Ukrainy, a także Brazylii i Argentyny. Popyt zgłaszany w ostatnich latach przez inwestorów związany jest w dużej części z faktem, że rynek ten postrzegany jest jako bezpieczna przystań na czas kryzysu.

Apartament jak 5-gwiazdkowy hotel

Podobnie wygląda sytuacja w Stanach Zjednoczonych. W trzech największych miastach USA: Nowym Jorku, Los Angeles i Miami, ceny luksusowych nieruchomości wzrosły w ciągu pięciu lat odpowiednio o: 13, 11 i 48 proc. - policzyli analitycy Knight Frank. Przy czym w całych Stanach Zjednoczonych - jak podaje Case&Shiller - odnotowano wzrost wartości nieruchomości w tym czasie o 6 proc.

- Według miejscowych analityków, odsetek zagranicznych nabywców luksusowych nieruchomości sięga 30 proc. Tak duży popyt, podobnie jak w stolicy Wielkiej Brytanii, winduje ceny do rekordowych poziomów - tłumaczy Jakub Potocki.

Według pośredników duży wpływ na tak znaczący wzrost cen mają wygórowane potrzeby klientów, którzy oczekują nie tylko najwyższego standardu wykończenia, ale również udogodnień znanych z 5-gwiazdkowych hoteli.

Nie zawsze będzie duży zysk

Jak jednak zwraca uwagę Bartosz Turek, nie w każdym jednak przypadku nieruchomości z segmentu premium dają zarobić więcej niż te z segmentu popularnego. Przykład? W Toronto w ciągu ostatnich 5 lat ceny luksusowych apartamentów wzrosły o 11 proc., podczas gdy w całej Kanadzie progres wyniósł 22 proc. - wynika z danych MLS i Knight Frank.

Podobnie sytuacja wygląda w krajach Europy kontynentalnej. W Paryżu, w badanym okresie, ceny nieruchomości z segmentu premium spadły o 10 proc., podczas gdy w kraju ceny wzrosły o 5 proc.

- Wytłumaczeniem w tym przypadku może być jednak fakt, że w badanym okresie wiele mówiło się o kryzysie strefy euro, co budziło obawy o utrzymanie wspólnej waluty i mogło się przełożyć na zmniejszenie zainteresowania ze strony zagranicznych inwestorów - uważają analitycy Lion's Bank.

W ostatnich 5 latach gorsze wyniki segmentu premium zanotowano też w Szwajcarii. Tam zgodnie z danymi Swiss National Bank nieruchomości podrożały o 16 proc., a luksusowe apartamenty w Zurychu są dziś tańsze o 2 proc. niż 5 lat temu - podaje Knight Frank.

- Tu także wytłumaczenia można szukać na rynku walutowym. W Szwajcarii znacząco wzrósł w tym czasie kurs franka, na co w odpowiedzi bank centralny zdecydował się na usztywnienie kursu szwajcarskiej waluty, ustalając minimalny kurs wymiany na 1,2 CHF/EUR - tłumaczy Bartosz Turek.