Zajęcie części wspólnej nieruchomości pod reklamę jest zmianą przeznaczenia części wspólnej. Nie może decydować o tym zarząd wspólnoty.
Jedna ze szczecińskich wspólnot mieszkaniowych zezwoliła w uchwale właścicielom lub najemcom lokali użytkowych na bezpłatny montaż na elewacji tablic reklamowych i informacyjnych. Uchwała upoważniła zarząd m.in. do wyrażania zgody na montaż tablic i anten. Zaskarżyła ją do sądu gmina będąca członkiem wspólnoty. Wskazała, że jest niezgodna z prawem i narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną (art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali).
Sąd Okręgowy w Szczecinie uznał te argumenty i uchylił uchwałę. Wskazał, że wprawdzie przepisy ustawy o własności lokali (art. 12 ust. 1) gwarantują właścicielom lokali prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, ale w niczym nieograniczone zajęcie części wspólnych nieruchomości pod nośniki reklamowe, np. bannery, nie jest wykorzystaniem zewnętrznych ścian zgodnym z ich przeznaczeniem. Pełnią one bowiem funkcję konstrukcyjną i ochronną. Nie są bazą do montażu tablic odbiegających od funkcji budynku. Nadto elewacja pełni funkcję estetyczną. To ma szczególne znaczenie w budynku położonym w poniemieckiej dzielnicy, z częściowo secesyjną zabudową.
Sąd podkreślił, że sposób korzystania z nieruchomości wspólnota powinna określać uchwałą, a nie decyzją zarządu. Zajęcie części wspólnych budynku pod nośniki reklamowe to w rzeczywistości zmiana przeznaczenia nieruchomości wspólnej. A ta, w myśl art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy, jako czynność przekraczająca zwykły zarząd wymaga każdorazowo zgody właścicieli tworzących wspólnotę. Przekazanie tych kompetencji zarządowi stanowi obejście ustawowego wymogu. A to już samo w sobie jest podstawą do uchylenia uchwały.
Sąd zgodził się też z zarzutem, że zaskarżona uchwała zmierza do pozbawienia wspólnoty prawa do pobierania pożytków z nieruchomości wspólnej. Umieszczanie reklamy służy wyłącznie interesom osób prowadzących działalność, a nie interesom wspólnoty. Dobrowolne zrzeczenie się pożytków z tego tytułu jest sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością. Wspólnota wprawdzie nie ma obowiązku pobierania pożytków, lecz lekkomyślna z nich rezygnacja nie jest zgodna z zasadami prawidłowego gospodarowania. Tym bardziej że elewacja zewnętrzna wychodzi na uczęszczaną ulicę i odpłatne umieszczenie tablic o charakterze reklamowym mogłoby przynieść spore środki finansowe.
