Inwestowanie w lokale komercyjne

O dużym zainteresowaniu lokalami użytkowymi mówią pośrednicy i deweloperzy. Jak zauważa Łukasz Browarczyk z trójmiejskiej agencji BIG Nieruchomości, są chętni i na kilkanaście, i na kilkaset metrów. W tych najmniejszych można urządzić np. cukiernię lub osiedlowy sklepik. Te większe – wynająć, np. aptece. Warto inwestować w taką nieruchomość?

Kto będzie kupował

Zdaniem Jarosława Mikołaja Skocznia z Emmerson Realty małe lokale usługowe to trudna inwestycja. – Jeżeli miałbym wybierać między lokalem na biznes a mieszkaniem na wynajem, to postawiłbym raczej na mieszkanie, chyba że miałbym już w portfelu kilka takich nieruchomości, a lokal byłby w dobrym miejscu – mówi Skoczeń. Lokalizacja na rynku lokali komercyjnych jest kluczowa. – Kilka metrów w jedną czy drugą stronę może zaważyć na tym, czy klient do nas w ogóle przyjdzie – podkreśla.

Na lokalizację zwraca uwagę także Jarosław Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny.com. – Największą popularnością cieszą się lokale w gęstej, miejskiej zabudowie, ze skupiskami biur i osiedli, w sąsiedztwie placówek edukacyjnych – wskazuje Jędrzyński. – Ważne jest także dogodne połączenie komunikacyjne, bliskość przystanków, stacji  metra czy kolei. Warunkiem koniecznym jest łatwość zaparkowania samochodu.

Jego zdaniem inwestycja w dobrze zlokalizowany lokal raczej nie przyniesie strat.

Na duże zróżnicowanie rynku lokali komercyjnych zwraca uwagę Tomasz Piętowski, analityk portalu Domy.pl. – Nawet na tym samym osiedlu czy ulicy lokal z witryną od frontu będzie miał zwykle inną wartość niż lokal na tyłach budynku – podkreśla Tomasz Piętowski. Radzi, by dokładnie poznać charakter osiedla, zanim zainwestujemy w taką nieruchomość. – Trzeba sprawdzić strukturę społeczną mieszkańców. Czy są to młode małżeństwa czy głównie emeryci? Czy jest to klasa wyższa, średnia, czy może na osiedlu jest wielu bezrobotnych? To podstawowe informacje, które pozwolą ocenić, na jakie dochody można liczyć – tłumaczy Tomasz Piętowski. Zauważa, że w tych rejonach miast, w których powstają nowe osiedla będące pustyniami usługowo-handlowymi, w pierwszej kolejności powstają często sklepy spożywcze, piekarnie, potem – sklepy meblarskie i punkty oferujące artykuły wykończeniowe. – Jeśli w okolicy brakuje np. banków, sklepów spożywczych, przedszkola czy piekarni (a tak było kilka lat temu w warszawskim Miasteczku Wilanów), to lokal zakupiony czy też wynajęty na taki biznes powinien być rentowny, przynajmniej w bliskiej perspektywie czasowej – ocenia Tomasz Piętowski. – Problemem może być utrzymanie lokalu na starym, robotniczym osiedlu, którego mieszkańcy mają niewielką siłę nabywczą.

A Jarosław Mikołaj Skoczeń dopowiada, że trzeba też sprawdzić konkurencję. Pobożne życzenia czy też przekonanie, że to my będziemy najlepsi, mogą doprowadzić do katastrofy.

Liczenie metrów

Musimy też wiedzieć, czy w upatrzonej części miasta w najbliższym czasie nie są planowane poważne remonty. – Wyłączenie fragmentu ulicy na kilka miesięcy, nie mówiąc o latach, odetnie lokal od klientów, czego przykładem są ul. Świętokrzyska i Targowa w Warszawie – przestrzega Tomasz Piętowski. – Innym problemem jest nasycenie rynku. Na przykład w Warszawie, szczególnie w Śródmieściu, mamy deficyt lokali handlowo-usługowych. W Krakowie z kolei można mówić o ich nadmiarze.

Zdaniem Jarosława Mikołaja Skocznia najlepiej kupić możliwie najmniejszy lokal, którego powierzchnia będzie rzeczywiście „pracowała", a nie pełniła funkcji np. magazynu. – Najlepiej kupić lokal u dewelopera, i to na etapie budowy. Wtedy mamy szansę na optymalną powierzchnię – tłumaczy Jarosław Mikołaj Skoczeń.

Z kolei Jarosław Jędrzyński lokali komercyjnych radzi szukać i u deweloperów, i na rynku wtórnym. Warto też śledzić ogłoszenia o miejskich przetargach. – Okazje trafiają się także na licytacjach komorniczych – podpowiada.  Według niego nieruchomość powinna mieć minimum 20–25 mkw. powierzchni handlowej czy usługowej plus 5–10 mkw. zaplecza. – Daje to ok. 30–35 mkw. Na stołecznym rynku pierwotnym trafiają się kilkunastometrowe powierzchnie nadające się np. na kiosk z gazetami – zauważa Jarosław Jędrzyński. – Pomijając te nieliczne oferty, należy podkreślić, że najmniejsze lokale komercyjne w ofertach deweloperów mają trzydzieści kilka metrów. Oczywiście ważne są właściwie wybrana branża i sprawne prowadzenie działalności.

Jarosław Mikołaj Skoczeń podaje przykład prowadzonego z sukcesem biznesu pomimo gorszej lokalizacji. – Znajomy otworzył restaurację na zamkniętym osiedlu na warszawskim Ursynowie. Wszyscy pukali się w czoło. Lokal, choć stosunkowo tani, znajduje się za zamkniętą furtką. Kuchnia jest jednak na tyle dobra, że klientów nie brakuje. Jak zawsze liczy się więc pomysł i jakość usług – wskazuje Skoczeń. Szacuje, że na lokal w Warszawie trzeba mieć co najmniej 200 tys. zł. A Jarosław Jędrzyński przypomina, że lokale użytkowe są wyceniane inaczej niż mieszkania. – Na cenę nie ma aż takiego wpływu choćby dzielnica, ale samo położenie lokalu i natężenie ruchu. Dlatego też na warszawskiej Białołęce bez problemu znajdziemy lokale po 8 tys. zł za mkw., czyli w cenach obowiązujących na Mokotowie – tłumaczy analityk RynkuPierwotnego.com. W stolicy najniższe ceny 1 mkw. takich lokali to ok. 5 tys. zł. Najwyższe sięgają 12 tys. zł za 1 mkw. Cena całkowita najtańszego lokalu na warszawskim rynku pierwotnym to 140,4 tys. zł. Lokal na osiedlu we Włochach ma niewiele ponad 15 mkw. 238,7 tys. zł wystarczy na 21-metrowy lokal na Woli. 61 mkw. na Białołęce kupimy za ok. 347 tys. zł. – Najwyższe ceny lokali o powierzchni 50–55 mkw. mogą sięgać 450–500 tys. zł – mówi Jarosław Jędrzyński. Lokale handlowe można kupować z myślą o ich wynajmie albo późniejszej odsprzedaży. – Korzystny zakup zawsze daje szanse na zyskowną sprzedaż w krótszym lub dłuższym terminie – ocenia Jędrzyński. Wynajmując taki lokal w Warszawie, za 1 mkw. dostaniemy średnio 60–80 zł. – Nowy lokal w dobrej stołecznej lokalizacji kupimy za 7–8 tys. zł za mkw. Można więc przyjąć, że 50-metrowy lokal powinien dać (przy średniej cenie 350 tys. zł) przychód rzędu 3–3,5 tys. zł miesięcznie. Oznacza to rentowność brutto na poziomie ok. 10 proc. rocznie. Na czysto wychodzi ok. 7–8 proc. – szacuje analityk portalu RynekPierwotny.com. Jarosław Mikołaj Skoczeń ocenia zaś, że taka inwestycja zwraca się przeważnie po 15 latach.

Hossa już była

Bardziej sceptyczny jest Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości. Według niego inwestycje w lokale użytkowe były najbardziej opłacalne pięć–osiem lat temu. – Wtedy po rozsądnej cenie można było kupić dobrze położone lokale do samodzielnej aranżacji w realizowanych projektach deweloperskich – mówi Tomasz Błeszyński. – Podaż lokali była niewielka. Deweloperzy nastawiali się głównie na projekty mieszkaniowe. Na parterach budynków zostawiali zwykle miejsce na dwa, trzy lokale użytkowe. Jeśli wyszukaliśmy ciekawy lokal i szybko podpisaliśmy z deweloperem umowę, mieliśmy szanse na  dobrą inwestycję – wspomina. Według Błeszyńskiego popyt na takie lokale był wtedy o wiele większy niż dziś. – O wynajem powierzchni zabiegały banki, interesowały się nimi sieci aptek, a sieci spożywcze szukały miejsca na placówki franczyzowe. Ten, kto kupił dobrze położony, funkcjonalny lokal o powierzchni minimum 100–200 mkw., szybko znajdował długoterminowego najemcę – wspomina doradca rynku. – Umowy były zawierane na co najmniej pięć lat, i to za dobrą stawkę. To była dobra i pewna inwestycja. Na zakup lokalu warto było nawet wziąć kredyt hipoteczny. Raty można było spłacać z przychodów z najmu.