Kiedy możesz budować na działce letniskowej

Rz: Czy każdą działkę rekreacyjną można zabudować?

Aleksandra Dalecka: ?Na wstępie warto zaznaczyć, iż pojęcie działki rekreacyjnej jest pojęciem obiegowym. W prawie polskim odnajdziemy definicję budynku rekreacji indywidualnej, który to – w świetle § 3 rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – jest zdefiniowany jako budynek przeznaczony do okresowego wypoczynku.

Nabywając działkę, musimy jednak pamiętać, że nie każdą nieruchomość można zabudować. Zgodnie z art. 4 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W tym celu należy udać się do urzędu gminy, na terenie której znajduje się nieruchomość, i pobrać wypis oraz wyrys z planu.

A gdy planu nie ma?

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W celu uzyskania takiej decyzji należy po prostu złożyć wniosek do wójta gminy o ustalenie warunków zabudowy. Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy zostanie rozpoznany pozytywnie, jeżeli spełnione zostaną łącznie wszystkie wymagania określone w art. 61 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

A jak zyskać pewność, ?co na danej działce nad jeziorem będzie mogło stanąć: przyczepa kempingowa, ?dom całoroczny czy tzw. drewniak bez fundamentów?

Informacje te można uzyskać w urzędzie gminy, na terenie której znajduje się dana nieruchomość, poprzez wgląd w plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli działka znajduje się w granicach terenów rekreacyjno-?-wypoczynkowych, to, o ile spełnione są wszystkie wymagania, w szczególności prawa budowlanego, może ona zostać zabudowana domem letniskowym. Co istotne, zainteresowany może wystąpić także o wydanie wypisu i wyrysu z planu. Jak wynika z art. 30 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, o wydanie wypisu i wyrysu z planu zagospodarowania przestrzennego może wystąpić każdy. Organ administracji nie może odmówić ich wydania.

Skąd wiadomo, które drzewa czy krzaki można wyciąć, zagospodarowując działkę nad jeziorem? Kto decyduje, jaki procent zieleni musi pozostać na terenie?

Regulacje dotyczące wycinki drzew i krzewów zostały zawarte w ustawie z 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody. Zgodnie z jej art. 83 pkt 1, co do zasady usunięcie drzew lub krzewów z terenu nieruchomości może nastąpić po uzyskaniu zezwolenia wydanego przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Jeżeli drzewa lub krzewy znajdują się na terenie nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków, wówczas zezwolenie wydaje wojewódzki konserwator zabytków.

Jednak nie we wszystkich przypadkach konieczne jest uzyskanie wskazanej zgody. Nie jest ona potrzebna m.in. w przypadku wycinki drzew owocowych, drzew i krzewów rosnących na plantacjach, takich, których wiek nie przekracza dziesięciu lat oraz tych, które utrudniają widoczność sygnalizatorów i pociągów.

Jakie obostrzenia obowiązują w stosunku do działek rekreacyjnych z dostępem do linii brzegowej? Czy jest coś takiego jak prywatna plaża, gdy ma się działkę kilka metrów od wody?

Właściciel działki z dostępem do linii brzegowej nie może utworzyć „prywatnej plaży", z której korzystania zabroniłby innym osobom. Zgodnie z art. 28 pkt 2 ustawy z 18 lipca 2001 r. – Prawo wodne właściciel nieruchomości przyległej do wód objętych powszechnym korzystaniem jest obowiązany zapewnić dostęp do wody w sposób umożliwiający to korzystanie.

Co więcej, art. 27 wskazanej ustawy zabrania grodzenia nieruchomości przyległych do powierzchniowych wód publicznych w odległości mniejszej niż 1,5 m od linii brzegu, a także zakazywania lub uniemożliwiania przechodzenia przez ten obszar.

Części nieruchomości umożliwiające dostęp do wody wyznacza wójt, burmistrz lub prezydent miasta w drodze decyzji. Zgodnie z art. 194 pkt 2 wskazanej ustawy ten, kto grodzi nieruchomości przyległe do powierzchniowych wód publicznych w odległości mniejszej niż 1,5 m od linii brzegu, podlega karze grzywny. Postępowanie w tej sprawie prowadzi się na podstawie przepisów Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia.

Czytelnik kupił działkę nad jeziorem z dostępem do linii brzegowej. Czy może ją wyrównać, zrobić spad do jeziora, a na plażę nawieźć piasku, bo dno jest kamieniste?

Czytelnik nie może samowolnie podejmować takich działań, gdyż nie jest właścicielem akwenu. Zgodnie z art. 10 ust 2 ustawy – Prawo wodne właścicielem wód publicznych jest Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Grunty pokryte wodami stanowią zaś własność właściciela wód. Przez wskazane grunty pokryte wodami rozumie się grunty tworzące dna i brzegi cieków naturalnych, jezior oraz innych naturalnych zbiorników wodnych, w granicach linii brzegu.

Mając na względzie brak uprawnień właścicielskich do gruntów pokrytych wodami, właściciel działki położonej nad jeziorem nie może ingerować w ukształtowanie dna w jeziorze.

Zgodnie z art. 122 pkt 1 wskazanej ustawy, aby móc dokonać zmiany ukształtowania terenu na gruntach przylegających do wód, mającą wpływ na warunki przepływu wody należy uzyskać pozwolenie wodnoprawne. Procedura uzyskania wskazanego zezwolenia jest dość skomplikowana i bywa długotrwała. Uzyskanie zgody na nieruchomościach położonych na terenie parków, rezerwatów przyrody lub parków krajobrazowych w praktyce może okazać się niemożliwe, zwłaszcza jeżeli brzeg jeziora porośnięty jest trzcinowiskiem.

Należy przy tym pamiętać, że nawet jeśli jest się właścicielem gruntu i zbiornika wodnego na nim się znajdującego, nie można samowolnie zmieniać stanu wody i odprowadzać wód oraz ścieków na grunty sąsiednie.

Czytelnik pyta, co zrobić w sytuacji, gdy kupił działkę nad zbiornikiem wodnym, bo sprzedający zapewniał, że można postawić na niej całoroczny domek. Jednak po zawarciu aktu notarialnego okazało się, że teren jest chroniony i najwyżej szałas może stanąć na działce. Czy i wobec kogo czytelnik może mieć roszczenia?

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, co do zasady sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

W takiej sytuacji kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. W celu zabezpieczenia własnych interesów, przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości, wskazane jest zapoznanie się w planem zagospodarowania przestrzennego gminny, aby ustalić zakres możliwego wykorzystania działki.