Większy ruch na amerykańskim rynku nieruchomości letniskowych widać po powrotach ?z wakacji. Klienci zaczynają planować, że kolejny urlop spędzą we własnym apartamencie albo domu. Pojawiają się inwestorzy marzący o wielkich zyskach z wynajmu. Tymczasem doradcy finansowi, cytowani przez „Bloomberga", przestrzegają przed pułapkami. Kupujący często zapominają o kosztach remontu, podatkach, trudnościach ze znalezieniem najemców. A jak to wygląda w Polsce?
Nad jeziorami i nad morzem
Pośrednik Paweł Zeliaś, szef firmy SalonDomow.pl, ocenia, że po wakacjach rośnie zainteresowanie wszystkimi domami, nie tylko wakacyjnymi. – Budynki stricte letniskowe to u nas jednak rzadkość, zwłaszcza te przeznaczone na wynajem pod naszą nieobecność – ocenia Paweł Zeliaś. – Prym wiodą domki typu Brda i altany na działkach. W takich budynkach w sezonie mieszkają właściciele albo ich znajomi.
Jarosław Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny.pl, twierdzi z kolei, że na portalach nieruchomościowych znajdziemy setki ofert wakacyjnych nieruchomości z całego kraju. – Podaż powinna rosnąć, bo amatorów letnich domów będzie przybywać wraz z postępującą poprawą sytuacji materialnej Polaków – prognozuje Jarosław Jędrzyński. Analityk dodaje, że domów wakacyjnych jest najwięcej w miejscowościach, które sprzyjają letniemu wypoczynkowi, a więc w okolicach jezior, zalewów, rzek i nad morzem.
Zdaniem Marcina Krasonia, analityka Home Brokera, na nieruchomościach wakacyjnych chce zarabiać coraz więcej osób. – Są dwie możliwości: wzrost wartości nieruchomości albo bieżący zarobek. Stąd coraz większa popularność apartamentów oddawanych w zarządzanie wyspecjalizowanej firmie, która szuka klientów i wynajmuje im naszą nieruchomość – zauważa Marcin Krasoń. ?Inaczej sytuację na rynku domów wakacyjnych ocenia Jarosław Mikołaj Skoczeń z Emmerson Realty, firmy doradczej i pośredniczącej w obrocie nieruchomościami. – Popyt na domy letniskowe w ostatnich latach zmalał. Znaczącej poprawy na razie nie widać – twierdzi Skoczeń. Jego zdaniem zakup nieruchomości wakacyjnych ma sens tylko wtedy, gdy myślimy o własnych potrzebach, a nie o powiększaniu dochodów. – Nawet jeśli uda się nam od czasu do czasu wynająć dom, to zysk, w porównaniu z kosztami inwestycji będzie niewielki – przestrzega. ?Jeśli jednak wierzymy w sukces przedsięwzięcia, to najlepiej, zdaniem przedstawiciela Emmerson Realty, wybrać nieruchomość w górach. – Sezon trwa tam praktycznie dziesięć miesięcy w roku, więc taka inwestycja wydaje się najbardziej opłacalna – tłumaczy Jarosław Mikołaj Skoczeń, który zwraca uwagę, że ktoś będzie musiał się zająć pozyskiwaniem klientów, którzy wynajmą nieruchomość. – Ktoś musi przekazać, a potem odebrać klucze, ktoś musi posprzątać po wczasowiczach – podkreśla przedstawiciel Emmersona. – Najem krótkoterminowy wiąże się także ze zniszczeniami domu i jego wyposażenia, które trzeba na bieżąco naprawiać. Trzeba też prowadzić firmę, aby wystawiać rachunki za pobyt – wylicza. I podkreśla, że zadania nie ułatwi nam olbrzymia konkurencja, która żyje z wynajmowania miejsc noclegowych w pensjonatach i domach wypoczynkowych.
Szukanie okazji
Według Pawła Zeliasia w większości przypadków lepszym biznesem może się okazać kupno mieszkania w Warszawie za 400 tys. zł i wynajęcie go za ok. 2 tys. zł miesięcznie. – Oczywiście są wyjątki – zastrzega. – Miejsca w modnych kurortach mogą generować większe zyski, przy gwarancji obłożenia na poziomie ok. 50–70 proc. w roku. To jednak rzadkie.
Dom wynajmą, jak mówi, raczej dwie, trzy rodziny. – Jedna wybierze wygodny i tańszy apartament. A znalezienie ośmiu – dziesięciu osób do zapełnienia domu nie jest łatwe. Studentów raczej trudno brać pod uwagę, bo wybierają oni bardziej ekonomiczne formy wypoczynku – ocenia Zeliaś. – Więc albo biznes i spędzanie w domu wakacji, gdy nie ma gości, albo dom dla siebie i podnajem znajomym, który pokryje koszty utrzymania nieruchomości. Inaczej trudno to pogodzić.
Zakupu domu wakacyjnego nie odradza Jarosław Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny.pl. – Trafiona inwestycja w tym segmencie rynku to dobra lokata kapitału. Ma ona największy sens, jeśli w dość krótkim czasie uda się sprzedać nieruchomość z zyskiem albo będziemy w stanie pozyskać pożądaną liczbę najemców krótkoterminowych – tłumaczy. Najlepiej więc, gdy uda się kupić dom po okazyjnej cenie w atrakcyjnej turystycznie miejscowości.
Zgadza się z nim Marcin Krasoń. – Jeśli np. okazyjnie kupimy dom w kiepskim stanie i znacznie podniesiemy jego standard niewielkim kosztem, to na pewno uda się na nim zarobić – zapewnia. Analityk zwraca uwagę na zróżnicowane ceny nieruchomości wakacyjnych, nawet w podobnej lokalizacji. – Takie szczegóły, jak widok z okna czy sąsiedztwo, mogą podnieść cenę nawet o połowę – mówi Krasoń. – Zresztą na tle wielu krajów o znacznie lepszych walorach turystycznych Polska wypada drogo. Taniej niż w atrakcyjnym punkcie wybrzeża Bałtyku można kupić nadmorski apartament nie tylko w Albanii, Bułgarii czy Egipcie. Od Sopotu i Juraty atrakcyjniejsze ceny oferują też kurorty chorwackie, tureckie, a nawet część hiszpańskich – podkreśla.
RynekPierwotny.pl podaje, że ceny domów wakacyjnych na Mazurach zaczynają się od 100–120 tys. zł, w zależności od standardu, stanu technicznego i materiałów. – Stawka najmu to 150–250 zł za dobę. Przy nastawieniu właściciela na intensywny wynajem w sezonie wakacyjnym można oczekiwać zwrotu inwestycji w czasie od dziesięciu do kilkunastu lat – szacuje Jędrzyński.
Zagraniczni turyści
Na Kaszubach jest do wynajęcia 320-metrowy dom z bali z czterema komfortowymi sypialniami, położony na hektarowej działce między dwoma jeziorami. – Jest oferowany także na stronach niemieckiego TUI. Chętnie wynajmują go Niemcy – mówi Paweł Zeliaś. – Koszt wynajmu w sezonie to 4,6 tys. zł tygodniowo. Dom wyceniany na 1,5 mln zł potrafi wygenerować w roku ok. 60–70 tys. zł przychodu – dodaje. Ale, jak podkreśla, trzeba pamiętać o konserwacji, kosztach energii, pralni, naprawach, a w zimie – o opłatach za ogrzewanie olejowe. – Aby mieć taki przychód, właściciel musi być osobiście zaangażowany w wynajem. W najgorętszym wakacyjnym czasie nie może sam korzystać z domu. Osobiście zastanowiłbym się nad domem w Chorwacji. W Polsce sezon jest dość krótki, zarówno zimowy, jak i letni – podkreśla. Tak czy inaczej, zawsze trzeba policzyć koszty: cena zakupu, utrzymanie, opłaty dla administratora, podatki, marketing.?Według Pawła Zeliasia optymalny dom wakacyjny powinien mieć co najmniej trzy–cztery samodzielne pokoje z łazienkami. Powinien mieć też kominek. Ważne jest dobre miejsce, gwarantujące obłożenie i w zimie, i w lecie. – Stawka wynajmu nie powinna przekraczać 4 tys. zł za tydzień. Taki czynsz jest do zaakceptowania po podzieleniu na trzy rodziny – tłumaczy Paweł Zeliaś. – Dom powinien być w pełni wyposażony – od talerzy do sprzętu AGD. Warto zadbać także o sprzęt sportowy (rowery, kajaki itp.). ?Jak mówi Jarosław Jędrzyński, definicja domu letniskowego w polskich warunkach jest dość szeroka: mieszczą się w niej zarówno kilkunastometrowe domki, jak i 300-metrowe rezydencje nad morzem czy jeziorami. – Najbardziej powszechne są w Polsce domy ok. 80–100-metrowe. Powierzchnia zagospodarowanej działki to minimum 300–400 mkw. – mówi Jędrzyński. – Dom powinien być położony nie dalej niż kilka–kilkanaście minut piechotą od plaży i terenów rekreacyjnych, koniecznie w malowniczej, cichej i bezpiecznej okolicy z wygodnym dojazdem, koniecznie na osiedlu domków letniskowych – podkreśla.?Zdaniem Jędrzyńskiego pułapki na rynku domów letniskowych są podobne jak w przypadku innych nieruchomości. – Chodzi o stan prawny nieruchomości, kwestie własnościowe itp. Domy letniskowe są bardzo często budowane na działkach czasowo wydzierżawionych od gminy albo nadleśnictwa – zwraca uwagę. – Czas dzierżawy może być więc ograniczony, np. do dziesięciu lat, a koszty są bardzo różne. Trzeba też sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego, czy w okolicy, gdzie poszukujemy domu lub działki letniskowej, nie są przewidywane jakieś inwestycje, które zasadniczo zmieniłyby atrakcyjność miejsca. Może to być np. budowa ruchliwej drogi albo innej uciążliwej dla otoczenia inwestycji przemysłowej.
