Pandemiczne bloki to kiepskie inwestycje

W całej Polsce na podstawie covidowych przepisów realizuje się co najmniej kilkanaście inwestycji, m.in. w Warszawie, Wieliszewie, Białymstoku, Tarnowskich Górach czy Krakowie. Ministerstwo Rozwoju, Główny Urząd Nadzoru Budowlanego (GUNB) oraz eksperci nie mają wątpliwości, że naruszają one prawo. Ruszyły już kontrole.

Droga na skróty

Covidowe osiedla powstają dzięki art. 12 ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem Covid-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (dalej jako: covidowa ustawa).

Przepis przewiduje m.in., że do projektowania, budowy związanej z przeciwdziałaniem Covid-19, nie stosuje się kilku bardzo ważnych aktów prawnych. Chodzi m.in. o prawo budowlane czy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Uregulowanie obowiązywało do 5 września br.

Dzięki covidowym przepisom deweloper nie musi mieć ostatecznego pozwolenia na budowę, a to, co buduje, może naruszać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Niektórzy więc skorzystali z okazji.

W opinii Ministerstwa Rozwoju jest to regulacja wyjątkowa i podlega ścisłej wykładni. Oznacza to, że możliwość skorzystania przez inwestora z uproszczonej realizacji inwestycji wymaga wykazania bezpośredniości działań dla realizacji celów ustawy, a więc przeciwdziałaniu Covid-19.

– To wszelkie czynności związane ze zwalczaniem zakażenia, zapobieganiem rozprzestrzeniania się, profilaktyką oraz zwalczaniem skutków – w tym społeczno-gospodarczych – choroby – tłumaczy Robert Nowicki, wiceminister rozwoju.

– Przeciwdziałanie Covid-19 związane jest przede wszystkim z działaniami organów państwa, zwłaszcza odnośnie obowiązku hospitalizacji, kwarantanny lub izolacji, a także m.in. placówek opieki zdrowotnej. Działania pozostałych podmiotów muszą mieścić się ściśle w zakresie celów ustawy. W zakresie zwalczania skutków, w tym społeczno-gospodarczych, ustawa nie przewiduje bezpośrednio zapewnienia miejsca zamieszkania dla osób dotkniętych chorobą lub jej skutkami – podkreśla wiceminister Nowicki.

Maciej Górski, adwokat, mówi wprost: – Inwestorzy nadużywają prawa. Z nieobowiązującego już art. 12 specustawy covidowej jasno wynikało, że chodzi jedynie o inwestycje realizowane w celu przeciwdziałania Covid-19. Budowa bloku czy domów jednorodzinnych nie spełnia tej przesłanki, choćby inwestor twierdził, że są to mieszkania do odbywania kwarantanny – wyjaśnia Maciej Górski.

To samowola

Na polecenie Ministerstwa Rozwoju GUNB zlecił kontrole covidowych osiedli.

– Jeśli się okaże, że stosuje się prawo budowlane, a budowa rozpoczęła się bez wymaganego pozwolenia na budowę (ewentualnie bez wymaganego zgłoszenia albo mimo wniesienia sprzeciwu do zgłoszenia), organ nadzoru budowlanego będzie miał obowiązek wszcząć postępowanie w sprawie samowoli budowlanej. Wynik tego postępowania zależy od spełnienia wymagań określonych w art. 48 prawa budowlanego – wyjaśnia Emilia Wojnarska z GUNB.

Nadzór budowlany poinformuje więc inwestora o możliwości złożenia wniosku o legalizację, która wymagać będzie zgodności z miejscowym planem i uzyskania pozwolenia na budowę, a także uregulowania opłaty legalizacyjnej, która przy dużych kubaturach budynków może wynieść miliony.

Grzegorz Kubalski ze Związku Powiatów Polskich uważa, że tego typu inwestycjom nie powinno się prostować sytuacji prawnej, tylko przykładnie ukarać, by w przyszłości nie dochodziło do tego typu przypadków.

– Legalizacja takich samowoli jest możliwa na zasadach ogólnych, ale ja osobiście byłbym za ich bezwzględną rozbiórką w ramach prewencji ogólnej – mówi Grzegorz Kubalski.

Okazuje się też, że tego typu inwestycja jest niezbyt opłacalna, bo obrót lokalami po ich wybudowaniu raczej nie będzie możliwy.

Co z obrotem

Do sprzedaży mieszkania nie jest potrzebne ani pozwolenie na budowę, ani zgłoszenie budynku do użytkowania, choć zwyczajowo notariusz go żąda. Niezbędne jest natomiast zaświadczenie o samodzielności lokalu, ponieważ to na jego podstawie dochodzi do ustanowienia odrębnej własności lokalu.

– Przyjmując hipotetycznie, że jakakolwiek inwestycja mieszkaniowa zostałaby na podstawie art. 12 specustawy covidowej zrealizowana, to nie będzie możliwości wyodrębnienia lokali – twierdzi mec. Maciej Górski.

– Przepisy covidove nie wyłączyły stosowania ustawy o samodzielności lokali. A wspomniana ustawa przewiduje, że ustanowienie odrębnej własności lokalu musi być zgodne z planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy, albo uchwałą o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, oraz zgodne z pozwoleniem na budowę lub skutecznie dokonanym zgłoszeniem i pozwoleniem na użytkowanie. Tym samym obrót takimi lokalami nie będzie możliwy – uważa Maciej Górski.