Najwięksi wierni biurom

Deficyt mieszkań w Polsce jest szacowany na 1,5–2 mln. Tymczasem biurowce opustoszały, wiele firm wciąż pracuje zdalnie. Pojawiły się głosy, że deweloperzy zaczną przerabiać biura na mieszkania.

Krzysztof Misiak, dyrektor polskiego oddziału Cushman & Wakefield, zastrzega, że w przypadku istniejących obiektów może to nie być proste ze względu na plany zagospodarowania czy warunki zabudowy, które określają przeznaczenie nieruchomości.

– Niewykluczone, że deweloperzy będą chcieli modyfikować starsze obiekty, ale trudności związane z pozwoleniami mogą to uniemożliwić – ocenia.

Kredyt dla najlepszych

Zdaniem dyr. Misiaka udział powierzchni mieszkaniowej może jednak wzrosnąć w projektach planowanych, szczególnie tych wielofunkcyjnych. – Ostatnio dużym zainteresowaniem cieszą się także projekty „ready-for-rent", czyli tworzone jako budynki mieszkalne na wynajem. To nowy, ciekawy projekt dla funduszy inwestycyjnych, więc deweloperzy będą chcieli je realizować – ocenia. – Firmy, które nie były aktywne na rynku mieszkaniowym, teraz poważnie się nad tym zastanawiają.

Renata Osiecka, partner zarządzająca Axi Immo, zauważa, że deweloperzy, którzy w najbliższych planach mieli kolejne inwestycje komercyjne, z niecierpliwością nasłuchują informacji o wskaźnikach popytu.

– Wysoki poziom komercjalizacji wybudowanych czy będących w ostatniej fazie budowy biurowców będzie determinował decyzje o rozpoczęciu kolejnych – tłumaczy. – Chodzi m.in. o planowane w Warszawie biurowce, jak Skyliner II Karimpolu czy budynek Bellony Ghelamco. Podobnie jest w regionach, gdzie widać stopniowe wchłanianie oddawanej powierzchni. Także tam deweloperzy rozważą kolejne kroki.

Sygnały, że część deweloperów komercyjnych myśli o większym zaangażowaniu w mieszkania, dotarły do Bolesława Kołodziejczyka, dyrektora działu badań rynkowych i doradztwa w firmie Cresa Polska. – To dość typowy proces skupiania działalności na rynku, gdzie jest naturalny popyt i gdzie nawet w czasach spowolnienia można upatrywać znaczących zysków – wyjaśnia.

A deweloperzy mieszkaniowi zdają się nie obawiać spowolnienia sprzedaży. – Popyt na działki pod takie inwestycje przewyższa ich dostępność – zauważa. – Nieco inaczej jest u deweloperów biurowych. Wiele procesów najmu toczy się wolniej, niż się spodziewaliśmy na początku roku. Banki decydują się na finansowanie jedynie najlepiej zlokalizowanych nieruchomości budowanych przez deweloperów o ugruntowanej pozycji.

Ekspert nie ma jednak wątpliwości, że najwięksi gracze pozostają wierni biurom, koncentrując się na lokalizacjach, gdzie pełna komercjalizacja w zakładanym czasie jest wysoce prawdopodobna.

Stare oddają pola

Bolesław Kołodziejczyk zwraca też uwagę, że procesy zastępowania starszych budynków nowymi, także o innej funkcji, na świecie są dość powszechne. – Nasze biurowce są stosunkowo młode, dlatego jest niewiele przykładów budynków oddających pola innym funkcjom – tłumaczy. – Najczęściej są to obiekty sprzed 2000 r., które z trudem utrzymują standard kwalifikujący je do nowoczesnej powierzchni biurowej. Ale dopiero znaczny wzrost pustostanów i konieczność poniesienia wysokich nakładów zmusza właścicieli do ich wyburzenia lub gruntownej przebudowy i zmiany funkcji.

A Renata Osiecka dodaje, że wyburzenie części parków biurowych czy starszych biurowców i zastąpienie ich np. mieszkaniami na wynajem może być sposobem na zdywersyfikowanie aktywów.

– Taką decyzję podjęła już w ub.r. firma Echo Investment. Po zakupie części parku biurowego Empark Mokotów Business Park na Służewcu zdecydowała się na zmianę jego przeznaczenia i wybudowanie w tym miejscu osiedla – przypomina Osiecka.

Emil Górecki z Echo Investment wyjaśnia, że zmiana funkcji ma tu przyczyny urbanistyczne i funkcjonalne.

– Biura nadal się wynajmują, choć transakcje trwają nieco dłużej – komentuje. – Nasza firma od kilku lat kładzie duży nacisk na rynek mieszkań zarówno na sprzedaż, jak i na wynajem. Jednocześnie utrzymujemy skalę działania w sektorze biurowym: rocznie oddajemy i wynajmujemy ok. 100 tys. mkw. biur. Pandemia nie zmienia tych założeń.

Od niemal trzech dekad działa w Polsce Vastint. Firma jest znana głównie z projektów biurowych i hotelowych. – Ale i rynek mieszkań zawsze był dla nas interesujący – mówi Ewa Łydkowska ze spółki Vastint. – Pierwszą działkę pod taką zabudowę kupiliśmy dziesięć lat temu, a w tym roku oddaliśmy nasze pierwsze osiedle, Riverview w Gdańsku.

W najbliższych latach Vastint zamierza wybudować w Polsce ponad 5 tys. mieszkań. Planuje inwestycje w Trójmieście i Poznaniu, a w przyszłości prawdopodobnie w Warszawie i Wrocławiu, gdzie ma już projekty komercyjne.

Planów nie zmienia także Okam, firma od początku działająca na rynku mieszkań.