Domy dla seniorów – nowy biznes w nieruchomościach

Rz: Czy w Polsce jest rynek nieruchomości skierowany ?do seniorów?

Bolesław Meluch: Rynek nieruchomości, jak w każdym przypadku, oparty jest na podaży i popycie. O ile na temat podaży możemy powiedzieć, że istnieją indywidualne, ale wciąż niewystarczające oferty rozwiązania problemu pobytu seniorów w placówkach opiekuńczych o różnym zakresie, o tyle o popycie raczej nie wiemy zbyt wiele.

Dlaczego?

Głównie dlatego, że nie jest określone, o jakich potrzebach mieszkaniowych seniora mówimy.

Powszechnie mówi się, że istnieje duża grupa seniorów, którzy chcą „starzeć się w miejscu zamieszkania". ?I słusznie, ale problem w tym, że z jednej strony według statystyk większość tych seniorów jest właścicielami nieruchomości lokalowych. W wielu przypadkach są bowiem beneficjentami programu powszechnej prywatyzacji mieszkań komunalnych lub zakładowych, czyli są bogaci w tzw. w aktywa niepłynne.

Z drugiej jednak strony, często seniorzy nie mają płynności, czyli gotówki ?na przeprowadzenie podstawowego remontu lokalu, nie mówiąc już o relatywnie kosztownym dostosowaniu mieszkania ?do ich sprawności fizycznej i mentalnej. Według mojego szacunku to właśnie jest największy sektor mieszkań dla seniorów. Bo ileż mamy „mieszkań bez barier"?

Senior potrzebuje nie tylko mieszkania bez barier, ale też całodobowej opieki i aktywności

Tego także nie wiemy, ale pewnie relatywnie niewiele ?w stosunku do potrzeb.

A co z mieszkaniami na wynajem dla seniorów?

Są jaskółki, np. w postaci inicjatyw TBS ze Stargardu Szczecińskiego, gdzie takie budynki, nie tylko mieszkania, zostały oddane do użytku dla osób w wieku 50+. I tu, moim zdaniem, ważna jest polityka czynszowa miasta. Tam, gdzie miasto jest aktywne w tej dziedzinie, tam uzyskiwane środki z czynszu mogą być i są wsparciem dla osób, które nie dysponują odpowiednim budżetem.

Na czym polega taka aktywna polityka czynszowa?

Między innymi na ustaleniu odpowiedniej stawki czynszu w stosunku do powierzchni i dochodów gospodarstwa domowego.

Gospodarstwa domowe seniorów w wielu przypadkach – a po 75. roku życia w większości – są jednoosobowe. Tym samym tzw. dochód rozporządzalny może nie wystarczyć na pokrycie kosztów utrzymania mieszkania. Dlatego tak ważne jest, aby na rynku nieruchomości pojawiły się mieszkania na wynajem dla seniorów, uwzględniające ich sytuację rodzinną, finansową i sprawność. Dla przykładu: ?50 proc. nowych mieszkań w Holandii musi spełniać warunki lokali bez barier.

Czy naszych emerytów stać ?na przeprowadzkę do budynków specjalnie dla nich przygotowanych, łączących opiekę z miejscem zamieszkania?

W pierwszej kolejności należałoby zadać pytanie, czy naszych emerytów stać na to, aby mieszkać w mieszkaniach bez barier i z takim zakresem opieki, jaki wynika z ich sprawności? Odpowiedź jest raczej prosta. A to wynika także z faktu, że często taka osoba nie wyraża zainteresowania czy chęci dostosowania swojego lokum do swoich rosnących potrzeb opiekuńczych.

Drugą istotną sprawą jest stworzenie takiej oferty dla seniorów, aby z jednej strony nie musieli wyprowadzać się z własnego środowiska, osiedla, a jednocześnie mieli zapewnione pełny zakres opieki i rehabilitacji w niewielkiej odległości od miejsca zamieszkania.

Takie przykłady rozwiązań, w których senior nie tylko akceptuje warunki mieszkania, ale także ceny, zostały przedstawione podczas I Kongresu Gospodarki Senioralnej, który odbył się w ostatnich dniach października w Warszawie. Na spotkaniu zorganizowanym przez Krajowy Instytut Gospodarki Senioralnej, jeden z deweloperów pokazywał, że naszych emerytów może być stać na taką formułę zamieszkania. Atrakcyjność samych mieszkań, opieki i współuczestniczenia w życiu osiedla, czyni takie rozwiązanie bardzo atrakcyjnym dla seniorów.

Za czyje pieniądze mogą powstawać osiedla dla emerytów? Banki będą finansować takie projekty?

Oferta finansowania budownictwa na wynajem w Polsce, a tym bardziej skierowanego do seniora, praktycznie w tej chwili nie istnieje.

W większości krajów europejskich problematyka senioralna leży w gestii samorządów. Także dostarczenie dla nich lokum. Ale mieszkania dla seniorów – których nie należy mylić z domami opieki – oferowane są w formule socjalnej. Tym samym należy spełnić określone kryteria, aby skorzystać z takiego mieszkania: dochodowe i zdrowotne. Często lokale dla seniorów finansowane są – np. w Holandii – w 85 proc. z funduszy ubezpieczenia socjalnego i w 15 proc. przez samego seniora.

Dostosowanie budynku do potrzeb seniora kosztuje 25 proc. tego, co potrzebne jest na nowy obiekt

Jeżeli przyjąć, że ponad 80 proc. seniorów jest właścicielami nieruchomości mieszkaniowych, to można założyć, iż jest spora szansa na uruchomienie środków – np. w postaci odwróconego kredytu hipotecznego ?– z wykorzystaniem tych nieruchomości, aby sfinansować takie inwestycje.

A co z finansowaniem remontów, dostosowaniem mieszkań do potrzeb starszych?

Tu widzę potrzebę stworzenia specjalnego systemu wsparcia, w zależności od dochodów i potrzeb zdrowotnych seniora, biorąc pod uwagę potrzebę przeprowadzenia remontu pod kątem termomodernizacji. Taki instrument wsparcia seniorów jest warunkiem koniecznym.

Bank finansujący takie projekty będzie traktował je jak każdy inny projekt deweloperski, a więc z obowiązkiem generowania pozytywnych przepływów finansowanych gwarantujących spłatę kredytu.

To powoduje, iż koszt pozyskania takiego kredytu odzwierciedlony jest bezpośrednio w obciążeniach miesięcznego budżetu seniora.

Czy emeryt udźwignie finansowo utrzymanie mieszkania i opłaty za opiekę?

Trudno wyobrazić sobie, że miesięczne obciążenia mieszkaniowe z tytułu najmu, które siłą rzeczy muszą być powiększone o koszt rozszerzanej w całym okresie senioralnym opieki zdrowotnej, mogą być ponoszone przez samego seniora.

Dlatego taki projekt mieszkaniowy dla seniorów, musi być wspierany, czy to ze środków publicznych, np. poprzez dopłaty, czy też przez samorząd, który zaoferuje tańszy grunt pod budowę, przyzna dodatki mieszkaniowe.

Natomiast komercyjne finansowanie takich inwestycji przez bank lub fundusz inwestycyjny jest możliwe, pod warunkiem że operator wskaże odpowiedni poziom przychodów z tytułu świadczenia usług, a tym samym zapewni przychód inwestorowi pozwalający spłacać zobowiązania wobec partnerów finansowych.

I tu istotny jest dobór nie tylko inwestora, ale także operatora, który zapewni odpowiedni poziom popytu na swoje usługi.

A czy w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego, czyli tzw. PPP jest możliwość budowania takich domów dla seniorów?