Najlepsze biura w 2014 r.

Zapytaliśmy przedstawicieli czołowych firm doradczych na rynku nieruchomości komercyjnych o to, jakie były najważniejsze wydarzenia w segmencie biurowym w 2014 r., jakie transakcje, trendy i niespodzianki. Oto opinie ekspertów.

Anna Bartoszewicz-Wnuk, dyrektor działu badań rynku i doradztwa w JLL:

– Ciekawym zjawiskiem były duże umowy przednajmu biur (tzw. prelet). Przykładami spektakularnych kontraktów w 2014 r. w Warszawie są umowy podpisane przez Deloitte w budynku Q22 (na wynajem 11 tys. mkw.) oraz Raiffeisen w Prime Corporate Center (19,5 tys. mkw.). Do wielkich transakcji przednajmu dochodziło także poza stolicą – np. firmy HP GBC we Wrocławiu (16,4 tys. mkw. w Dominikańskim) czy HSBC (10,5 tys. mkw. w budynku Kapelanka 42 w Krakowie).

Warto też zwrócić uwagę na spektakularne transakcje inwestycyjne zawarte na warszawskim rynku biurowym, przede wszystkim na sprzedaż budynku Rondo I (za ok. 300 mln euro) i Metropolitan (za ok. 190 mln euro).

Jeśli chodzi o najlepsze projekty biurowe 2014 r., to ciekawą inwestycją jest warszawski Gdański Business Center (HB Reavis jest deweloperem). Poza stolicą – Business Garden w Poznaniu z portfolio Vastint (dawne SwedeCenter) czy Green Day we Wrocławiu (Skanska).

Rynek zaskoczył nas pozytywnie w 2014 r. skalą i tempem rozwoju. I chodzi tu zarówno o skalę poszczególnych inwestycji, jak i umów najmu, ale też o wolumen transakcji inwestycyjnych, których przedmiotem są nieruchomości biurowe.

Wśród ważniejszych trendów na rynku biurowym w 2014 r. należy wspomnieć o rosnącej popularności rozwiązań z zakresu workplace solutions, czyli planowania środowiska i miejsca pracy. Chodzi o takie dopasowanie przestrzeni biurowej do trybu i charakteru pracy pracowników, aby wpłynąć na ich większą produktywność poprzez stworzenie optymalnych warunków do wykonania przez nich konkretnych zadań.

Daniel Bienias, senior dyrektor, dział powierzchni biurowych w CBRE:

– Jeśli chodzi o najważniejsze wydarzenie na rynku biurowym w 2014 r., to w Warszawie warto wskazać na konsolidację biur Raiffeisen Bank w Prime Corporate Center oraz relokację Deloitte do Q22 (umowy przednajmu). Należy wspomnieć też o dużej umowie firmy HP we Wrocławiu w biurze Dominikański.

W trzech pierwszych kwartałach najwięcej powierzchni biurowej firmy oddali do użytku w Krakowie (87,6 tys. mkw.) i w Warszawie (249,8 tys. mkw.)

Do najlepszych projektów należą: w Warszawie Plac Małachowskiego (Hochtief), Gdański Business Centre (HB Reavis), Eurocentrum (Capital Park), Park Rozwoju (Echo Investment), a także Green Day we Wrocławiu (Skanska), i krakowska Kapelanka 42 (Skanska).

Największą niespodzianką na rynku biurowym było kupno budynków Metropolitan i Rondo 1 przez Deutsche Asset & Wealth Management i przeprowadzka Deloitte do Q22. Znaczącym trendem okazało się rosnące zainteresowanie najmem biur ze strony sektora administracji publicznej. Widać też potrzebę tworzenia niestandardowych powierzchni biurowych, elastycznych miejsc pracy, co w praktyce oznacza odstąpienie od zamkniętych gabinetów i wydzielenie przestrzeni do kreatywnej pracy zespołowej czy też wymagającej skupienia pracy indywidualnej.

Obserwujemy też zwiększoną skłonność firm do przenosin ze starszych, nieefektywnych budynków do nowych obiektów, które pozwalają na wprowadzenie konceptu elastycznego biura.

Piotr Capiga, dział powierzchni biurowych, Cushman & Wakefield:

– Jednym z najważniejszych wydarzeń na rynku biurowym w 2014 r. była transakcja w łódzkim biurowcu Green Horizon. Tam firma Infosys, lider nowoczesnych usług dla biznesu, wynajęła ponad 21 tys. mkw. Jest to największa umowa najmu powierzchni biurowej w Polsce w 2014 r., jednocześnie rekordowa w historii łódzkiego rynku biur. To także kolejny sygnał, że główne miasta regionalne coraz skuteczniej rywalizują z Warszawą o znaczących najemców.

Biorąc pod uwagę zarówno liczbę oddanych budynków, jak i wielkość dostarczonej przez deweloperów powierzchni biurowej w 2014 r., liderem w kraju jest Warszawa. W mijającym roku w stolicy zostało oddanych do użytkowania 20 budynków biurowych, które zwiększyły powierzchnię o ok. 250 tys. mkw. Kolejnym miastem, w którym deweloperzy byli najbardziej aktywni, był Kraków. Niski poziom pustostanów spowodował, że w stolicy Małopolski powstało 13 nowych biurowców (ok. 100 tys. mkw.). Trzecie miejsce na podium miast z największym przyrostem powierzchni biurowej należy do Trójmiasta (przybyło siedem budynków – ponad 66 tys. mkw.).

Rok 2014 był dla deweloperów wyzwaniem, szczególnie w Warszawie. Rosnący poziom pustostanów w połączeniu z presją na obniżanie czynszów motywował inwestorów do opracowania ciekawych projektów, które pozwolą pozyskać najbardziej rozpoznawalnych najemców.

Ogłoszenie lub rozpoczęcie realizacji takich projektów jak ArtNorblin, Plac Zamkowy – Business with Heritage, Hala Koszyki czy Koneser jest odpowiedzią deweloperów na rosnące oczekiwania wymagających najemców.

Najistotniejszym trendem w 2014 r. było ugruntowanie pozycji podmiotów z sektora publicznego jako ważnego najemcy na stołecznym rynku powierzchni biurowych. Pierwsze transakcje najmu na komercyjnych warunkach z udziałem podmiotów publicznych co prawda zostały zawarte jeszcze w poprzednich latach, jednak skala aktywności w 2014 r. przewyższyła oczekiwania rynku. Do największych umów najmu zawartych w 2014 r. przez urzędy można zaliczyć wynajęcie ok. 13 tys. mkw. powierzchni biurowej przez Urząd Rejestracji Leków, ponad 7 tys. mkw. przez Inspektorat Transportu Drogowego oraz ok. 6,5 tys. mkw. przez Urząd Lotnictwa Cywilnego. Do nowo wynajętych siedzib wprowadziły się również Agencja Nieruchomości Rolnych oraz Izba Celna. Spodziewamy się kontynuacji tego trendu w 2015 r. W trakcie poszukiwania biur są: Ministerstwo Spraw Zagranicznych, Narodowy Fundusz Zdrowia, Izba Skarbowa w Warszawie oraz Narodowy Fundusz Środowiska i Gospodarki Wodnej.

Tomasz Buras, dyrektor zarządzający Savills Polska:

– W tym roku było kilka ważnych wydarzeń. Możemy do nich zaliczyć m.in. umowę przednajmu z Raiffeisen Polbank w Prime Corporate Center (19,5 tys. mkw.) oraz transakcję Deloitte w budynku Q22 (11 tys. mkw.). Obie te transakcje były szczególnie ważne ze względu na to, że dzięki nim rozpoczęto budowę biurowca w centrum Warszawy (Prime Corporate Center) oraz urealniona została data oddania wieżowca (Q22).

Kolejnym ważnym wydarzeniem było wejście nowego gracza na warszawski rynek biurowy, czyli dużego słowackiego funduszu inwestycyjnego Penta Investments, który kupił pierwszy grunt pod biurowiec na Służewcu i obecnie szuka kolejnych gruntów.