Jak zawrzeć dobra umowę przedwstępną

Rz: Czy warto zawierać umowę przedwstępną przy kupnie mieszkania – z punktu widzenia sprzedającego lokal – z potencjalnym nabywcą?

Paweł Białobok: Rozwiązaniem najprostszym – z punktu widzenia interesów obydwu stron transakcji – byłoby, rzecz jasna, zawarcie wyłącznie umowy sprzedaży, z pominięciem umowy przedwstępnej.

W praktyce obrotu często zdarza się jednak, że z różnych względów, chociażby finansowych, nie jest możliwe zawarcie od razu umowy sprzedaży. Jeżeli jednak strony zainteresowane podpisaniem umowy sprzedaży chciałyby umożliwić sobie jej zawarcie w przyszłości, instrumentem służącym zabezpieczeniu ich interesów jest właśnie przedwstępna umowa sprzedaży.

Umowa przedwstępna może mieć charakter jednostronnie lub dwustronnie zobowiązujący. Z perspektywy sprzedawcy istotne jest oczywiście, by umowa ta miała charakter albo dwustronnie zobowiązujący – co w razie zachowania określonych wymogów formalnych stwarza jednak także kupującemu możliwość dochodzenia roszczeń o zawarcie umowy sprzedaży, albo jednostronnie zobowiązujący – z zastrzeżeniem uprawnienia do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej na rzecz sprzedawcy.

A z punktu widzenia kupującego nieruchomość – w jakich sytuacjach – umowa przedwstępna się przyda?

Zawarcie umowy przedwstępnej będzie przydatne w szczególności, gdy np. kupujący zmuszony jest wystąpić o kredyt na zakup nieruchomości. W takiej sytuacji mogłaby ona dodatkowo przybrać postać umowy warunkowej. Warunkiem zawieszającym, od którego spełnienia będzie uzależnione zawarcie umowy przyrzeczonej, powinno być pozyskanie finansowania.

Poza tym z punktu widzenia kupującego istotne jest oczywiście, by umowa ta miała charakter albo dwustronnie zobowiązujący – co w razie zachowania omówionych poniżej wymogów formalnych stwarza jednak także sprzedawcy możliwość dochodzenia roszczeń o zawarcie umowy sprzedaży, albo jednostronnie zobowiązujący – z zastrzeżeniem uprawnienia do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej na rzecz kupującego.

Co powinno się znaleźć we wzorcowej umowie przedwstępnej kupna-sprzedaży mieszkania? Jakie zapisy są kluczowe?

Przedwstępna umowa sprzedaży powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Z tego właśnie względu konieczne jest precyzyjne wskazanie nieruchomości mającej stanowić przedmiot przyrzeczonej umowy sprzedaży oraz ceny.

W umowie przedwstępnej powinny zostać również określone obowiązki stron związane ze sprzedażą nieruchomości dotyczące m.in. wydania nieruchomości kupującemu i objęcia jej w posiadanie.

Istotne jest też ustalenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej.

Co zrobić w sytuacji, gdy umowa przedwstępna została zawarta na czas określony, a niedoszły nabywca lokum nie zgłosił się w tym czasie? Czy można od razu oferować mieszkanie komuś innemu?

Jeżeli niedoszły nabywca lokalu uchyla się od zawarcia umowy sprzedaży w przewidzianym w umowie przedwstępnej terminie, sprzedawca – jeśli strony nie ustaliły w umowie odmiennego zakresu odszkodowania – może żądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej.

W przypadku zaś gdy umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, sprzedawca może przed sądem dochodzić zawarcia umowy sprzedaży.

Sprzedawca może wybrać pomiędzy powyższymi roszczeniami. Dopiero realizacja jednego z nich spowoduje wygaśnięcie obydwu.

Jeżeli umowa przedwstępna ma charakter jednostronnie zobowiązujący – z zastrzeżeniem uprawnienia do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej na rzecz sprzedawcy – a sprzedawca, mimo że niedoszły nabywca lokalu uchyla się od zawarcia umowy sprzedaży w przewidzianym w umowie przedwstępnej terminie, nie zdecyduje się na dochodzenie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, wówczas będzie on mógł zaoferować mieszkanie komuś innemu.

Umowę przedwstępną warto podpisać, szczególnie gdy w grę wchodzi kredyt

W przypadku zaś umowy dwustronnie zobowiązującej w razie rezygnacji z dochodzenia przez sprzedawcę roszczeń o zawarcie umowy, przed zaoferowaniem mieszkania komuś innemu, sprzedawca powinien dodatkowo odstąpić od umowy przedwstępnej, ewentualnie ją rozwiązać na podstawie porozumienia z niedoszłym kupującym.

A gdy w umowie przedwstępnej nie ma terminu finalizacji transakcji, tylko ogólny zapis, że pan X. zobowiązuje się, że kupi lokal Y. i deklaruje, że stara się o kredyt? Do którego momentu taka umowa wiąże strony?

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jeśli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.

Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Czy umowę przedwstępną kupna-sprzedaży lokalu należy zawrzeć u notariusza, czy wystarczy zwykła cywilnoprawna?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może zostać zawarta w zwykłej formie pisemnej. Przyjęcie takiego rozwiązania nie daje jednak możliwości skutecznego dochodzenia przed sądem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Aby strony mogły skutecznie domagać się zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości umowa przedwstępna powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Na czym polega różnica między zadatkiem a zaliczką? Na co uważać, decydując się na którąś z opcji?

Jeżeli strony umowy nie zastrzegą w sposób niebudzący wątpliwości, że pieniądze wpłacone przy zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży mają charakter zaliczki, wówczas do tego rodzaju płatności na poczet wynagrodzenia znajdą zastosowanie przepisy dotyczące zadatku.

Zgodnie z powyższymi regulacjami w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy np. przedwstępnej umowy sprzedaży ma to znaczenie, że w razie niewykonania tejże umowy (skutkującego niezawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży) przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

W razie zawarcia umowy sprzedaży zadatek ulega zaliczeniu na poczet należnej sprzedawcy ceny.

W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada.

To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

—gb