Rz: Czym jest rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, czyje interesy zabezpiecza?

Paweł Kuglarz, partner w kancelarii Wolf Theiss: Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych uregulowana jest w art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Służy zabezpieczeniu prawnemu nabywcy nieruchomości.

W myśl tego przepisu w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

Oznacza to, że jeżeli okazałoby się, że sprzedający nie miał prawa sprzedać danej nieruchomości i zgłosi się prawowity właściciel, to nabywca nie straci tego, co kupił, jeśli zawarł umowę z osobą, która była wpisana do ksiąg jako właściciel.

Jest to przykład przełamania zasady znanej jeszcze w prawie rzymskim, że nie można przenieść więcej, niż się posiada.

Dzięki rękojmi, choć sprzedający nie był właścicielem, umowa jest ważna.

A gdy księgi wieczystej nie ma dla nieruchomości?

Bardzo ryzykowne jest nabywanie nieruchomości, które nie mają księgi wieczystej. W takiej sytuacji kupujący powinien zwrócić się do sprzedającego, aby ten urządził księgę wieczystą.

Warto też wiedzieć, że – zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego – osoby, które nabyły własność lub użytkowanie wieczyste bez umowy, pozbawione są rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Tak było w przypadku Uniwersytetu Łódzkiego, który użytkował działkę należącą do prywatnych właścicieli. Skarb Państwa uzyskał własność działki przez zasiedzenie i przekazał ją w użytkowanie uczelni. Zgodnie z ustawą o szkolnictwie wyższym z 1990 roku uczelnia uzyskała prawo użytkowania wieczystego.

Ustawa ta przyznawała wszystkim uczelniom, które posiadały nieruchomości państwowe, prawo użytkowania wieczystego z mocy prawa. Żadne umowy nie musiały być zawierane. Uniwersytet został wpisany do księgi wieczystej.

Spadkobiercy, po podważeniu zasiedzenia, zażądali wykreślenia Uniwersytetu Łódzkiego z księgi wieczystej i wpisania ich na miejsce uczelni.

Sąd Najwyższy stwierdził, że uczelnia nie może powoływać się na rękojmię, ponieważ nabyła użytkowanie wieczyste z mocy prawa, a nie umowy.

Kiedy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie zadziała?

Rękojmia nie działa – tzn. nie daje ochrony nabywcy – zasadniczo w dwóch rodzajach przypadków.

Po pierwsze, gdy nabycie nastąpiło nieodpłatnie albo nabywca działał w złej wierze. Klasycznym przykładem nieodpłatnego nabycia jest darowizna. Jednak w doktrynie uznaje się, że także częściowo odpłatne nabycie nieruchomości należy traktować jako niepodlegające ochronie. Powinien być zapłacony pełny ekwiwalent.

Ponadto rękojmia nie działa przeciwko trzem kategoriom praw: przeciwko prawu dożywocia, przeciwko prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy (była to hipoteka ustawowa, ale została już zniesiona) oraz służebnościom.

W jakich przypadkach można mówić o złej wierze kupującego nieruchomość? Proszę o przykłady z praktyki.

Zła wiara wykluczająca rękojmie oznacza,  że kupujący wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć, jaki jest rzeczywisty stan prawny nieruchomości.

Oznacza to, że przeciętny nabywca powinien sprawdzić samą księgę, ale nie musi badać akt księgi – czyli dokumentów dołączonych do księgi, takich jak umowy notarialne, decyzje administracyjne itd. – jeśli nie ma wątpliwości co do stanu prawnego nieruchomości.

Od profesjonalisty wymaga się jednak najwyższej staranności. Warto zauważyć, że w świetle orzecznictwa Sadu Najwyższego zła wiara pełnomocnika wyłącza rękojmię. W złej wierze jest nabywca, gdy poprzestaje na oświadczeniu sprzedającego, że nieruchomość jest jego wyłączną własnością, a mógł się dowiedzieć, że jest to np. współwłasność małżeńska.

W przypadku wpisu konstytutywnego – np. hipoteka czy użytkowanie wieczyste – istnienie dobrej wiary należy oceniać na dzień złożenia wniosku o wpis. Przy wpisie deklaratoryjnym – np. wpis własności nieruchomości – decydujący jest moment nabycia własności.

A co w sytuacji, gdy pojawia się wpis w księdze wieczystej o roszczeniach do nieruchomości, między wizytą w wydziale ksiąg wieczystych a zawarciem aktu u notariusza? Jaką rolę ma tu do spełnienia notariusz, za co odpowiada?

Generalnie notariusz sprawdza stan księgi w dniu zawarcia umowy. Powinien też opisać to w akcie notarialnym. Jeśli jednak wzmianka pojawi się po zawarciu aktu, to nie odpowiada za to notariusz, tylko sprzedający.

W takiej sytuacji bezpiecznym wyjściem dla kupującego byłoby ustanowienie rachunku powierniczego. Zgodnie z takim rozwiązaniem kupujący wpłaca pieniądze na rachunek powierniczy, a nie na konto sprzedającego. Pieniądze mogą być wypłacone zbywcy z tego rachunku po złożeniu w księdze wieczystej wniosku o wpis nowego właściciela, pod warunkiem, że w tej księdze nie pojawi się żadna wzmianka, która obciążałaby nieruchomość i naruszała interesy kupującego, np. wzmianka o wpisie hipoteki.

A jeśli okaże się, że w księdze nie ma informacji o niezapłaconych podatkach za nieruchomość? Czy rękojmia działa? Kogo obciążają zaległości?

Odpowiedzialność nabywcy nieruchomości za długi zbywcy jest ograniczona jedynie do sytuacji, w której zobowiązania poprzedniego właściciela zostały zabezpieczone hipoteką.

Kiedyś nabywca ponosił odpowiedzialność także za nieujawnione długi podatkowe, dlatego sprzedający występował o zaświadczenie o niezaleganiu z podatkami do organu podatkowego. Obecnie nabywca ponosi odpowiedzialność przy nabywaniu nieruchomości stanowiącej część przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części (np. fabryki z maszynami).

Mając dostęp do księgi wieczystej nieruchomości, jak daleko wstecz potencjalny nabywca musi badać księgi, sprawdzać, czy wszystko jest w porządku? Czy liczy się tylko ostatni wpis?

Kupujący powinien sprawdzić zasadniczo aktualny stan księgi i nie jest obowiązany sprawdzać historii wpisów, chyba że pojawią się wątpliwości.

W związku z tym, że istnieje elektroniczna księga wieczysta, najbezpieczniej byłoby uzgodnić z notariuszem, że to on zbada księgę, zamiast samemu dostarczać mu odpis z księgi. Po reformie odpisy z ksiąg są trudniejsze do przeanalizowania przez przeciętnego nabywcę. Ryzyko, że notariusz przeoczy np. wzmiankę w księdze wieczystej jest dużo mniejsze, niż gdy zrobi to sam nabywca. Ponadto jest on ewentualnie odpowiedzialny, gdyby popełnił błąd.