Tak uznał Naczelny Sąd Administracyjny (NSA), oddalając skargę kasacyjną w sprawie o jednorazową opłatę od wzrostu wartości nieruchomości. Spór zaczął się, gdy pod koniec maja 2023 r. burmistrz ustalił prawie 80 tys. zł, tzw. opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, która została sprzedana. Jej były właściciel nie pogodził się z takim obrotem sprawy. Przekonywał, że wzrost wartości nieruchomości nastąpił nie na skutek uchwalenia planu miejscowego, ale uzyskania dostępu do jeziora i drogi publicznej przez jego prywatną działkę.
Kiedy przy sprzedaży gruntu samorządowi należy się opłata planistyczna?
Jego argumentacja nie przekonała Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO), które zauważyło, że plan miejscowy wszedł w życie 7 czerwca 2019 r., a sporna działka została zbyta w kwietniu 2022 r., czyli przed upływem pięciu lat. Podstawowym dowodem, który przemawia za wzrostem wartości nieruchomości jest zaś operat szacunkowy. Dokument został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Jest logiczny i jasno wykazuje wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego. SKO wskazało, że w operacie rzeczoznawca opisał stan prawny nieruchomości, stan zagospodarowania oraz uwarunkowania planistyczne nieruchomości szacowanej przed i po zmianie planu miejscowego. Wskazał, że przedmiotem wyceny jest niezabudowany grunt oznaczony o pow. 1,9 ha. W marcu 2022 r. dokonano jej podziału, w wyniku którego powstały dwie działki o powierzchni 0,7052 ha oraz 1,2304 ha. Przed wejściem w życie planu działka użytkowana była na cele rolne. Po jego uchwaleniu 0,7052 ha została przeznaczona pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Wartość części nieruchomości przed zmianą planu miejscowego została określona na 722 500 zł, zaś po zmianie – na 985 600 zł. W konsekwencji kolegium uznało, że uzyskanie przez nieruchomość przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną skutkowało zmianą wartości tej części. Prawidłowo zatem określono wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego.
Czytaj więcej:
Na skutek uchwalenia planu ogólnego wartość nieruchomości może wzrosnąć. Wówczas gmina ustala opłatę planistyczną. W jaki sposób ustalana jest wyso...
Pro
Mężczyzna nie złożył broni. W skardze przekonywał m.in., że nie jest możliwe dokonywanie wyceny przy uwzględnieniu części nieruchomości, która ma inne przeznaczenie niż pozostała część. Ponadto podkreślił, że nie oponowałby, gdyby były brane pod uwagę działki o powierzchni 2 hektarów, a nie tak, jak przyjęto – o powierzchni 0,7 hektara. Najpierw racji nie przyznał mu Wojewódzki Sąd Administracyjny (WSA) w Olsztynie. Przypomniał, że pobranie tzw. opłaty planistycznej jest dopuszczalne jedynie w sytuacji, gdy wartość nieruchomości wzrosła wyłącznie w związku z uchwaleniem planu miejscowego, a właściciel ją zbywa w określonym terminie. W orzecznictwie przyjmuje się zaś, że ma to zastosowanie nie tylko w sytuacji zbycia nieruchomości jako całości, lecz również wydzielonej jej części lub idealnej części określonej jej ułamkiem. I w spornej sprawie mamy do czynienia z taką sytuacją. Skarżący zbył bowiem działkę, która powstała na skutek podziału mającego miejsce już po uchwaleniu planu miejscowego. Sąd nie miał wątpliwości, że skoro dla działki ustalono więcej niż jedno przeznaczenie, a wzrost wartości wystąpił tylko dla jej części, to dopuszczalne jest objęcie wyceną tylko tego kawałka, gdzie nastąpił wzrost wartości.
Czy można podważyć operat szacunkowy?
Ostatecznie przegraną skarżącego przypieczętował NSA. Przede wszystkim nie dopatrzył się wadliwości operatu szacunkowego. Sąd przypomniał, że jest to kluczowy dowód w sprawie i wymaga wiadomości specjalnych. Sporny dokument został zaś prawidłowo oceniony pod kątem spójności i logiki, a jeśli skarżący go kwestionował, to powinien złożyć przeciwdowód z oceny dokonanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w przewidzianym w trybie do tego przewidzianym. NSA zauważył, że w jego orzecznictwie pojawiło się już pojęcie tzw. wydzielenia funkcjonalnego. Jeżeli zatem rzeczoznawca uznaje, że tylko w danym obszarze nastąpił wzrost wartości nieruchomości, a na innej części go nie ma, to się ją pomija. Co więcej ustawodawca to dostrzegł i wprowadził pojęcie wydzielenia funkcjonalnego do rozporządzenia ministra rozwoju i technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości. Przy czym, jak zauważył sędzia NSA Mirosław Gdesz, bez tego wydzielenia funkcjonalnego w spornym przypadku wzrostu wartości nie dałoby się policzyć. Rzeczoznawca prawidłowo zastosował je w sprawie i ograniczył wycenę do jednej działki. Wyrok jest prawomocny.
Sygnatura akt: II OSK 791/24
