Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowuje reformę budownictwa komunalnego. Proponowane zmiany znalazły się w projekcie nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Jedną z najważniejszych zmian jest wprowadzenie ustawowego kryterium dochodu dla osób, starających} się o przydział mieszkania komunalnego. Dzisiaj jest to kompetencja gmin, które samodzielnie określają górną granicę dochodu gospodarstwa domowego po przekroczeniu której nie można się ubiegać o mieszkanie komunalne. Z raportu GUS „Gospodarka mieszkaniowa i infrastruktura komunalna 2024 r.” wynika, że średni miesięczny dochód uprawniający do starania się o lokal komunalny to 3087 zł w gospodarstwie jednoosobowym i 2226 zł na osobę w gospodarstwie wieloosobowym.
Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii, odpowiedzialny w rządzie za mieszkalnictwo ocenia przyjęte progi, przynajmniej przez część gmin, jako oderwane od wskaźników wynagrodzeń i pozwalające im sztucznie skracać kolejki po mieszkania.
– Zapewniamy samorządom rekordowe finansowanie dla mieszkalnictwa, ułatwienia w dostępie do gruntów, ale chcemy otworzyć szerzej dostęp do mieszkań komunalnych, niż robią to obecnie gminy, które kryterium dochodowym i metrażowym ograniczają do nich mieszkańcom dostęp. Czym innym jest mieszkanie socjalne, a czym innym komunalne – tłumaczy wiceminister Tomasz Lewandowski.
Dlatego w projekcie zaproponowano, że wysokość dochodów, uprawniających do ubiegania się o najem komunalny nie będzie mogła być niższa niż 80 proc. przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w gospodarstwie jednoosobowym i 60 proc., w przeliczeniu na osobę, w gospodarstwie wieloosobowym.
Czytaj więcej
W zasypanie luki czynszowej w Polsce powinni się zaangażować wszyscy uczestnicy rynku. Są rekomendacje dla samorządów, budownictwa społecznego, spó...
Gminy powinny nadal określać progi dochodowe?
Związek Powiatów Polskich uważa, że wskazane progi dochodowe są rażąco wysokie.
„Przy odniesieniu do przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w danym województwie dochód uprawniający do ubiegania się o lokal gminny może w przypadku czteroosobowego gospodarstwa domowego przekraczać nawet 20 tys. zł miesięcznie” – czytamy w opinii ZPP do projektu ustawy. Dodatkowo, zdaniem ZPP, w projekcie znalazł się błąd legislacyjny.
„Sformułowanie »nie może być niższa niż« wyznacza dolną granicę kryterium dochodowego, podczas gdy mieszkaniowy zasób gminy służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób o niskich dochodach. Kryterium dochodowe powinno zatem wyznaczać górną, a nie dolną granicę dochodu” – pisze ZPP.
Podobnie jak ZPP uważa Związek Miast Polskich.
– Doceniamy, jak dużo robi minister Lewandowski w tym obszarze. Doceniamy duże wsparcie, które dostajemy, ale będziemy prosili resort, by zostawił nam autonomię. Co z tego, że np. dwa tysiące rodzin ustawi się teraz po sto mieszkań komunalnych. To byłoby tworzenie iluzji dostępności. My już konkurujemy o mieszkańców mieszkaniami. Wiemy, że w naszym interesie jest ich budowanie i remontowanie, ale to nie jest ten czas, by tak szeroko otwierać do nich dostęp, bo jest ich za mało – mówi Marek Wójcik, ekspert ds. legislacji ZMP.
Na ryzyko rozszerzenia grupy formalnie uprawnionych do ubiegania się o najem z zasobu gminy w warunkach ograniczonego zasobu komunalnego wskazuje też Unia Metropolii Polskich i postuluje pozostawienie samorządom decyzji o kryteriach dochodowych.
– Projektowane wprowadzenie minimalnych progów dochodowych, powiązanych z przeciętnym wynagrodzeniem w województwie stanowi de facto centralizację polityki mieszkaniowej i nie uwzględnia realnych różnic w kosztach życia i dochodach na poziomie lokalnym. W praktyce prowadzi to do sytuacji, w której na przykład w jednym województwie te same progi obejmą zarówno duże miasta metropolitalne, jak i znacznie tańsze rynki lokalne, co zaburza racjonalne kierowanie wsparcia mieszkaniowego – mówi Karolina Kopyra z UMP.
Krzysztof Kukucki, prezydent Włocławka i poprzednik Tomasza Lewandowskiego na stanowisku wiceministra rozwoju i technologii, nie jest rażony wysokością progów], ale uważa, że ich ustalenie powinno pozostać kompetencją gmin.
– Rolą państwa jest stworzyć realną alternatywę dla zaciągnięcia kredytu hipotecznego na wiele lat i z tego punktu widzenia dobrze, żeby wiele osób mogło się ubiegać o mieszkanie od miasta. We Włocławku podzieliliśmy nasz zasób na trzy kategorie. Od socjalnej po taką, w której wymagamy, by dochód w gospodarstwie na osobę nie był niższy niż trzy tysiące złotych. To są nowe mieszkania w dobrym standardzie dedykowane młodym ludziom z dziećmi, a wymagany dochód minimalny ma być gwarancją dla gminy, że najemcę stać na opłaty. Uważam, że państwo daje nam pieniądze z budżetu na budowę tych mieszkań, więc może też wymagać, ale powinno pozostawić, jak najwięcej decyzji w samorządzie, bo my najlepiej wiemy, jak kształtować u siebie politykę mieszkaniową – mówi prezydent Kukucki.
Czytaj więcej
Gminy nie będą już mogły uciekać się do sztuczek, by zaniżać liczbę chętnych na mieszkania komunalne. Zmiany w prawie obejmą również aktualnych naj...
Dla kogo mieszkanie od gminy?
Pozostawienie samorządowcom prawa do ustalania progów dochodowych popierają eksperci Instytutu Rozwoju Miast i Regionów.
– To jest ich kompetencja i państwo nie powinno im jej zabierać. A jeśli już musi do tego dojść, to powiążmy kryteria dochodowe nie z przeciętnym wynagrodzeniem w województwie, ale ze średnim w danej miejscowości. Niech to będzie np. 60 proc. średniego wynagrodzenia. Przyjęcie tak wysokich, jak w projekcie, progów dochodowych uważam za jeden z fundamentalnych błędów reformy mieszkalnictwa komunalnego – mówi Hanna Milewska-Wilk, współautorka opinii IRMiR do projektu.
– Dostrzegam problem niepodnoszenia progów dochodowych przez część gmin, które 10 lat temu ustaliły je na poziomie ówczesnej minimalnej emerytury i do dziś nie zmieniają, żeby nie razić długą kolejką oczekujących na mieszkanie komunalne. Pamiętajmy jednak, że sytuacja gmin jest bardzo zróżnicowana. Jedne mają kilka mieszkań, a inne, jak Szczecin czy Wałbrzych mają ich bardzo dużo. Generalnie ściana zachodnia, gdzie państwo przejęło poniemieckie kamienice i gdzie nie ma problemu roszczeń, ma tych mieszkań w stosunku do liczby ludności dużo – dodaje ekspertka.
Zapewnia, że rozumie dobre intencje projektodawcy, który chce szerzej otworzyć dostęp do najmu komunalnego i zdjąć z niego etykietkę mieszkań dla osób najsłabiej uposażonych, ale gminy nie są do tego przygotowane. Jeśli w kolejce po mieszkanie (komunalne i socjalne) od gminy „stoi” dziś ok. 120 tys. gospodarstw, które spełniają dzisiejsze, dużo niższe kryteria dochodowe, to jak będzie wyglądała ta kolejka po przyjęciu nowelizacji ustawy, która spowoduje, że w wielu gminach, w ocenie IRMiR, większość mieszkańców zyska prawo do mieszkania komunalnego.
Czytaj więcej
Zmieni się model finansowania budowy mieszkań społecznych i komunalnych. Mniej grantów, więcej tanich, długoletnich kredytów. Cel jest taki, by rod...
Co będzie z TBS-ami i SIM-ami?
IRMiR zwraca też uwagę na problem, który może stworzyć przyjęcie ministerialnej propozycji. Chodzi o wpływ tego rozwiązania na Towarzystwa Budownictwa Społecznego i Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe.
– Jaki będzie sens rozwijania tego budownictwa, które z założenia jest dedykowane osobom o wyższych dochodach, niż uprawniające do mieszkania od gminy, skoro większość jej mieszkańców będzie miała prawo do mieszkania komunalnego, choć w niedającej się określić perspektywie czasowej – stwierdza Hanna Milewska-Wilk.
Czy można inaczej „rozładować” kolejkę po mieszkanie od gminy, gdzie czynsz za metr kw. powierzchni użytkowej waha się od 2 zł do 13 zł? Zdaniem IRMiR nie da się tego zrobić bez reformy zasiłków mieszkaniowych, w ten sposób, by więcej osób mogło je otrzymywać i wykorzystać do opłacenia czynszu w każdym segmencie rynku, także prywatnym. Nie da się też znacząco poprawić dostępności mieszkań bez uwzględnienia podmiotów rynkowych, ich możliwości budowy, posiadanych gruntów, opcji udziału w finansowaniu i zarządzaniu.
Taki wniosek wypływa też z raportu na temat dostępnych mieszkań w Polsce autorstwa PwC Polska. Mieszkanie dostępne to takie, którego koszt pochłania od 30 do maks. 40 proc. domowego budżetu. PwC diagnozuje, że pomimo rosnącej liczby gospodarstw domowych (14,3 miliona w 2023 r.), jedynie około 3,5 proc. nowych lokali mieszkaniowych rocznie mieści się w dostępnym zakresie czynszów dla grup o umiarkowanych dochodach, podczas gdy pozostała część przeznaczona jest na własność lub wynajem o wysokiej marży. Dla wielu osób oferty sektora prywatnego, PRS i od deweloperów, pozostają nieosiągalne cenowo. Modele takie jak SAN i TBS zaspokajają mniej niż 10 proc. popytu. Z raportu PwC Polska wynika, że nie da się zbudować adekwatnego do potrzeb zasobu mieszkań dostępnych bez zachęt dla sektora prywatnego.
