Rz: Od lutego do czerwca zgromadzone na lokatach terminowych w bankach oszczędności zmniejszyły się o ponad 5 miliardów złotych. Zdaniem bankowców ci, którzy do tej pory oszczędzali, teraz wolą inwestować w nieruchomości, niż trzymać pieniądze w bankach. Czy zaobserwował pan napływ inwestorów zainteresowanych kupnem mieszkań na wynajem?

Sławek Muturi, założyciel Stowarzyszenia Mieszkanicznik oraz spółki Mzuri, która obsługuje ponad 1400 lokali na wynajem w 20 miastach Polski: Tak, zdecydowanie zauważamy napływ inwestorów zainteresowanych kupnem mieszkań na wynajem. Jest to wynikiem nie tylko odchodzenia od lokat bankowych, ale także odpływem oszczędności z funduszów inwestycyjnych.

Napływ widać w większej liczbie transakcji zakupu pojedynczych mieszkań na wynajem. Przykładowo: 27 mieszkań sprzedawanych w rewitalizowanej kamienicy w Łodzi rozeszło się wśród naszych klientów w ciągu dwóch minut. Jednocześnie odnotowujemy rosnące zainteresowanie objęciem udziałów w celowych spółkach inwestycyjnych, które powołujemy w ramach platformy crowdfundingowej.

Kim są osoby, które chcą dziś inwestować w lokale na wynajem, i jakie kwoty są w stanie wyłożyć?

W gronie inwestorów widzimy zarówno profesjonalistów pracujących w renomowanych korporacjach, jak i przedsiębiorców, chcących zarobione pieniądze bezpiecznie zainwestować.

Dzięki otwarciu się na formułę crowdfund investing wśród naszych inwestorów znalazło się też wielu studentów, a nawet uczniów dysponujących oszczędnościami rzędu 10 tys. zł. Ale mamy też inwestorów wykładających po kilkaset tysięcy złotych, i więcej.

Prowadzimy też rozmowy z kilkoma zagranicznymi i polskimi inwestorami instytucjonalnymi chcącymi zbudować portfele mieszkań na wynajem warte setki milionów euro.

Jakie są stopy zwrotu w nieruchomości?

Średnie stopy zwrotu z najmu nieruchomości w Polsce – bez uwzględniania ewentualnego wzrostu rynkowej wartości zakupionej nieruchomości – kształtują się średnio na poziomie 4 proc. rocznie. Ale oczywiście rynek mieszkań na wynajem jest bardzo zróżnicowany.

Jeśli przyjrzymy się temu bliżej, to zauważamy, że średni zwrot dla kawalerek to 5 proc., a dla większych, luksusowych mieszkań i domów – 2–3 proc. rocznie. Dla kawalerek 35-metrowych zwrot będzie niższy (4 proc. rocznie) niż dla małych kawalerek 20-metrowych (6 proc. rocznie). Jeśli, dodatkowo, inwestorowi uda się kupić małą kawalerkę w cenie 20 proc. poniżej średniej wartości rynkowej, to osiągnie odpowiednio wyższą stopę zwrotu.

Dziś stopy zwrotu możliwe do osiągnięcia na rynku wtórnym są wyższe niż w przypadku mieszkań z rynku pierwotnego. Nie jest to reguła i pamiętam, że w latach 2000–2002 było na odwrót.

Gdzie, w jakich miastach, w przypadku jakich lokali można zarobić najwięcej, zakładając, że inwestujemy w lokum na wynajem?

W Warszawie stopy zwrotu z najmu są niższe niż we Wrocławiu, Gdańsku, Poznaniu, Lublinie czy Krakowie. Najłatwiej znaleźć mieszkania dające wyższe stopy zwrotu w Łodzi lub na Śląsku.

W rozmowach z inwestorami często posługujemy się analogią do biznesu linii lotniczych. Możemy inwestować w nieruchomości klasy ekonomicznej, klasy biznes, klasy pierwszej, klasy supersonic albo – jeszcze wyżej – w klasę prywatnych odrzutowców. Ale podobnie jak w liniach lotniczych, najwięcej w nieruchomościach zarabia klasa low-cost – małe, tanie kawalerki albo większe mieszkania wynajmowane „na pokoje".

Najprzyjemniej i najbardziej prestiżowo latało się concordem, ale ten projekt zbankrutował. Podobnie bankrutują lub są ratowani budżetową kroplówką przewoźnicy narodowi oferujący klasę ekonomiczną oraz klasę biznes. Zarabiają i systematycznie powiększają swoje floty oraz udziały w rynku przewoźnicy lowcostowi.

Jakie warunki powinno spełniać mieszkanie, które ma przynosić zyski z najmu?

Dla naszych klientów jedyny warunek to odpowiednia stopa zwrotu z najmu. Inwestycja w mieszkanie w Warszawie powinna przynieść co najmniej 6,5 proc. zwrotu brutto i około 5 proc. netto, po uwzględnieniu prowizji za zarządzanie najmem oraz zakładany średni poziom pustostanów. Dla Śląska lub Łodzi będzie to odpowiednio 9 proc. brutto i 7 proc. netto.

Stan techniczny mieszkania, jego lokalizacja, wyposażenie, metraż, cena za metr kwadratowy oraz inne parametry mają mniejsze znaczenie i są odzwierciedlone w kalkulacji opłacalności inwestycji, której dokonujemy każdorazowo przed prezentacją oferty potencjalnym nabywcom.

Warunkiem sine quo non każdej inwestycji jest oczywiście unormowany stan prawny mieszkania. Bez tego lepiej swoje oszczędności pozostawić na koncie bankowym i poczekać na kolejną okazję rynkową.

Na jakiej nieruchomości trudno będzie zarobić?

Najtrudniej będzie zarobić na luksusowych apartamentach oraz domach, chyba że mówimy o apartamentach w samym centrum Warszawy.

W pozostałych przypadkach wysoka cena zakupu i wyposażenia raczej nie przełoży się na proporcjonalnie wyższą cenę najmu.

Wpływa na to również fakt, że podaż tego typu lokali jest dość duża i jest to bardzo konkurencyjny segment. Średni poziom pustostanów dla małych, tanich kawalerek wynosi – w przypadku mieszkań, które pomagamy kupić inwestorom – 18–20 dni w roku. Dla luksusowych apartamentów może to być nawet dwa–trzy miesiące w roku. W tym czasie inwestor nie ma przychodów, a za to – co miesiąc – ponosi koszty opłaty administracyjnej, abonamentu za media, być może abonamentu za ochronę, spłatę raty kredytu hipotecznego itp.

Ile kosztuje zarządzanie najmem lokalu? Za co płaci klient – co oferują najczęściej firmy właścicielom mieszkań na wynajem?

Zarządzanie najmem mieszkań – w odróżnieniu od najmu powierzchni w biurowcach lub centrach handlowych – jest dość nową usługą na polskim rynku. Dla wielu firm oferujących tę usługę jest ona tylko niedużym fragmentem ich biznesu. W związku z tym, często pobierają opłaty nie tylko za zarządzanie mieszkaniem, ale dodatkowo również prowizję za znalezienie najemcy, np. w wysokości jednomiesięcznego czynszu najmu.

W przypadku Mzuri prowizja za zarządzanie najmem wynosi 11 proc. comiesięcznego czynszu. Wliczone w tę opłatę jest ogłaszanie mieszkania i poszukiwanie najemców. Oprócz tego, przygotowujemy mieszkanie do wynajęcia, sprawdzamy wiarygodność finansową potencjalnego najemcy, monitorujemy płatności i windykujemy je, jeśli trzeba. Rozliczamy comiesięczne płatności za media oraz opłatę do administracji budynku. Reagujemy na awarie i zlecamy naprawy. W skrócie: robimy to wszystko, co normalnie powinien robić właściciel mieszkania. Za wyjątkiem rozliczania podatkowego przychodów lub zysków z najmu.

Jakie błędy popełniają najczęściej osoby, które chcą zarabiać na najmie lokalu?

Początkujący inwestorzy przepłacają za mieszkania, często kierując się emocjami, mimo iż wiedzą, że powinni je odłączyć. Zbyt drogo remontują i wyposażają. Często wynika to właśnie z emocji lub z braku jasności i klarowności ich strategii. Kupują, by czerpać pasywny dochód z najmu, ale nie wykluczają sprzedaży mieszkania, jeśli ceny wzrosną. Taki brak klarowności strategii prowadzi do kluczenia, do niepotrzebnych i drogich kompromisów.

Często kierują się zasłyszanymi tzw. prawdami ludowymi, które w rzeczywistości są mitami. Nie zawsze to, co wydaje się być dobrą inwestycją, nią jest. Wielu inwestorów nie docenia znaczenia profesjonalnej obsługi najmu. Nie mają czasu zajmować się swoją nieruchomością, która stoi pusta (czasami niewykończona) i przynosi comiesięczne koszty zamiast przychodów z najmu.

Wielu właścicieli mieszkań nie podpisuje umów najmu, chcąc uniknąć opodatkowania. To duży błąd, który naraża ich na kłopoty z najemcami oraz z urzędem skarbowym. Ryczałt jest formą podatku liniowego o relatywnie niskiej stawce 8,5 proc. Rozliczając się na zasadach ogólnych lub poprzez działalność gospodarczą i stosując m.in przyspieszoną amortyzację, można istotnie obniżyć efektywną stopę podatkową.

Często – działając w pośpiechu – niedoświadczeni wynajmujący nie sprawdzają wiarygodności finansowej najemców. To tak jakby zatrudnić sprzedawcę do sklepu, nie pytając go wcześniej o CV, o miejsce poprzedniej pracy, nie sprawdzając kompetencji. Bardzo ryzykowne podejście. Nim rozpoczęliśmy naszą działalność edukacyjną, pięć–sześć lat temu, nikt w Polsce nie stosował selekcji najemców przy najmie mieszkań.

Czy można powiedzieć, że generalnie najłatwiej wynająć określony metraż lokalu o danym standardzie studentom, a rodzinom – inny?