Góry lepsze od morza na inwestycję mieszkaniową

– Inwestycja w nieruchomości w górach jest zdecydowanie bardziej opłacalna niż kupno mieszkania w miejscowościach nadmorskich – ocenia Jarosław Mikołaj Skoczeń, ekspert Emmerson Realty. – To w górach sezon trwa cały rok. Wprawdzie i nad morzem sezon się wydłuża dzięki coraz lepszym hotelom z basenami i innymi atrakcjami, ale to wszystko kosztuje.

Całoroczne atrakcje

Także Jarosław Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny.pl, ocenia, że inwestycyjny zakup mieszkania na wynajem w polskich górach jest wart rozważenia bardziej niż kupno mieszkania w innych miejscowościach wypoczynkowych. – Pod uwagę trzeba brać powszechnie znane kurorty, gdzie sezon trwa cały rok – radzi. – Sprzyja temu bogata infrastruktura, co czyni miejsce atrakcyjnym dla turystów niezależnie od pory roku – tłumaczy. Dzięki temu, jak mówi analityk, mieszkanie ma szansę zarabiać znacznie dłużej niż w miejscowościach, które tętnią życiem tylko w sezonie zimowym i letnim. – Właśnie dlatego trzeba unikać małych i nieznanych powszechnie miejsc, nawet tych najbardziej malowniczych – przestrzega.

Inaczej sytuację ocenia ekspert Emmerson Realty. – Niekiedy lepiej zainteresować się mniejszymi miejscowościami, które mają perspektywy rozwoju, niż dużymi ośrodkami sportów zimowych – twierdzi Jarosław Mikołaj Skoczeń. – Ceny nieruchomości w mniejszych miastach są sporo niższe, a baza noclegowa – mniejsza, więc szanse na wynajem wzrosną – wyjaśnia. Radzi, by decydując się na mieszkanie w górach, zwrócić uwagę m.in. na dojazd z dużych aglomeracji, liczbę i ceny prywatnych kwater oraz noclegów w pensjonatach oraz infrastrukturę do uprawiania sportów zimowych.

– Oczywiście liczy się też moda na niektóre miejscowości, na przykład Zakopane – zwraca uwagę. – Zastanówmy się też, za ile będziemy mogli nieruchomość wynająć. Wystarczy dać ogłoszenie i zobaczyć, jakie zainteresowanie wzbudza oferta – podpowiada. Nie wolno też zapominać, że za mieszkanie trzeba będzie płacić cały rok, choć lokal będzie czasem stał pusty.

Maciej Górka, analityk portalu Domiporta.pl, ocenia, że decydując się na inwestycję mieszkaniową w miejscowości turystycznej, możemy liczyć na wyższą rentowność niż w przypadku najmu tradycyjnego. Warunek: odpowiednia lokalizacja i odpowiedni standard nieruchomości. – Przy wyborze miejscowości pomocne będą dane GUS dotyczące ruchu turystycznego – radzi Górka. Z raportu wynika, że w ubiegłym roku najwięcej noclegów, bo 4,2 mln, udzielono w powiecie kołobrzeskim. W tatrzańskim – 2,2 mln. Jak podkreśla analityk Domiporta.pl, w tych właśnie lokalizacjach inwestycja w nieruchomość na wynajem będzie najpewniejsza.

Samemu albo z firmą

W opinii Jarosława Mikołaja Skoczenia na początek najbezpieczniej kupić mieszkanie. – Jeśli znajdziemy chętnych, można będzie pomyśleć o domu czy pensjonacie. Żeby biznes przynosił dochód, wszystkiego trzeba będzie jednak dopilnować samemu – zastrzega. – Musimy też monitorować rynek. Jeśli gdzieś się dużo buduje, czasem warto poczekać i zobaczyć, jaki to ma wpływ na zachowanie turystów.

Kupno apartamentu i domu odradza Jarosław Jędrzyński. – Lepiej zainwestować w dwa–trzy mniejsze lokale niż w jeden duży i drogi. Kupując apartament za 1,5 mln zł, będziemy czekali na klienta, który zapłaci za dobę minimum 700 zł – wyjaśnia. – Wynajem za niższą stawkę będzie nieopłacalny. A znalezienie chętnego na tak wycenione mieszkanie może być trudne – przestrzega analityk RynkuPierwotnego.pl. Jego zdaniem najlepszym rozwiązaniem wydaje się kupno nowego lokalu w nowoczesnej inwestycji z miejscem postojowym w garażu. – Poszukiwania trzeba zacząć właśnie od takich nieruchomości – mówi. Ocenia, że najlepszym wyborem jest dwu–, trzypokojowe mieszkanie, w którym może się zatrzymać rodzina licząca od trzech do pięciu osób. – Minimalna powierzchnia lokalu to 40 mkw. Nie powinien mieć jednak więcej niż 75 mkw. Na krótko są wynajmowane oczywiście także kawalerki, ale nie są one najbardziej pożądane – podkreśla Jędrzyński. – Pod uwagę trzeba wziąć także stan techniczny budynku. Konieczne jest też miejsce parkingowe.

A Maciej Górka przypomina, że na rynku mamy kilka rodzajów nieruchomości inwestycyjnych. – Najpopularniejsze to rzeczywiście mieszkania, które są też najczęściej wybierane przez najemców. Jest to bowiem najtańsze rozwiązanie – wyjaśnia. – Właściciel, który zdecyduje się na najem krótkoterminowy, musi być dobrze zorganizowany. Na jego głowie jest reklama, sprzątanie, remonty. Jeśli nie znajdzie na to czasu, będzie się musiał podzielić zyskiem z firmą, która się zajmuje profesjonalnym zarządzaniem nieruchomościami – zauważa analityk. Ale, jak zastrzega, niezależnie od tego, na jaką nieruchomość się zdecydujemy, (można też rozważyć inwestycję w tzw. condohotele), sukces inwestycji zależy głównie od lokalizacji nieruchomości. – Najważniejsze, by infrastruktura zapewniała atrakcje nie tylko w sezonie narciarskim, ale także latem – podkreśla Maciej Górka. – W najpopularniejszych miejscowościach z roku na rok przybywa obiektów turystycznych, co oznacza, że inwestor musi podnosić standard lokalu, żeby uzyskać satysfakcjonującą rentowność. Jeżeli tego nie zrobi, jedyną szansą na utrzymanie się będzie obniżka czynszu.

Z analiz Emmerson Realty wynika, że na mieszkanie w górach trzeba mieć co najmniej 200 tys. zł. Na mniejszy budżet wskazuje Jarosław Jedrzyński. – Najtańsze mieszkania w atrakcyjnych górskich kurortach kosztują kilkadziesiąt tysięcy złotych. Kawalerka na parterze kamienicy w Karpaczu jest oferowana za 60 tys. zł – podaje. – Najwyższe ceny mieszkań w górach sięgają 1,5 mln. zł. Tyle na przykład kosztuje 120-metrowy trzypokojowy apartament w Zakopanem.

Drożej niż w Warszawie

A Maciej Górka dopowiada, że ceny nieruchomości w ośrodkach turystycznych bywają wyższe niż w najdroższej na mieszkaniowej mapie Warszawie. – Za 50-metrowe dwupokojowe mieszkanie na rynku wtórnym w Zakopanem zapłacimy prawie 440 tys. zł, czyli ok. 9,7 tys. za mkw. – podaje analityk Domiporta.pl. – Przy średnim czynszu ok. 220 zł za dobę, obłożeniu przez pełnych dziesięć miesięcy w roku i miesięcznych kosztach na poziomie 2 tys. zł zwrot z inwestycji to ok. 10 proc. Zwrot powinien nastąpić mniej więcej po dziesięciu latach – ocenia.

Z szacunków Jarosława Jędrzyńskiego wynika, że najem krótkoterminowy mieszkania w górach może przynieść 5–8-proc. rentowność rocznie. – Przyjmijmy, że na 50-metrową dwójkę w nowoczesnym budynku w Zakopanem wydamy 400 tys. zł. Za dobę dostaniemy średnio 250 zł – w sezonie jest drożej, poza sezonem taniej. Zakładamy, że lokal będzie wynajęty 150 dni w roku. Rocznie wychodzi 37,5 tys. zł brutto – wylicza analityk RynkuPierwotnego.pl. – Po potrąceniu kosztów (opłaty do administracji, media, remonty, naprawy, pranie, sprzątanie, wymiana mebli, urząd skarbowy) powinno zostać 25–27 tys. zł, czyli ok. 6,5 proc. netto. To bardzo dobry wynik. Inwestycja zwróci się mniej więcej po 15 latach.

Według eksperta z Emmersona najszybciej wynajmie się mieszkanie z dwoma sypialniami, z którego mogą korzystać cztery osoby. – Jeśli czynsz będzie na średnim poziomie obowiązującym w danej miejscowości, jest szansa, że mieszkanie nie będzie stało puste, a my będziemy zarabiać – mówi Jarosław Mikołaj Skoczeń.

Marcin Jańczuk, dyrektor z agencji Metrohouse, komentuje, że Polacy coraz częściej inwestują w nieruchomości w atrakcyjnych turystycznie miejscach. – Szczególnym zainteresowaniem cieszą się góry – przyznaje. Metrohouse podaje, że nowe inwestycje deweloperskie powstają m.in. w Polanicy-Zdroju, gdzie mieszkania często kupują inwestorzy. W Kościelisku na Podhalu do sprzedaży trafiła właśnie Rezydencja Rysulówka, zwana Pałacem Smudy. – Jej twórcą jest znany zakopiański architekt Adam Bukowski „Tyrała". Inwestycję zainspirował Franciszek Smuda, były trener reprezentacji Polski  w piłce nożnej – opowiada Maciej Trela, prezes sieciowej agencji Północ Nieruchomości. W ofercie są lokale od  62 do 77 mkw. w standardzie deweloperskim. Jeden tzw. apartament pokazowy jest wykończony i umeblowany. Cena: 14 tys. zł za mkw.

aneta.gawronska@parkiet.com

Oferty | W kamienicy, bloku, apartamentowcu

Zakopane, Wojdyły

- 64 mkw., trzy pokoje, parter budynku z 2009 r., aneks kuchenny, stan bardzo dobry, 520 tys. zł

Zakopane, Sobiczkowa

- 120 mkw., trzy pokoje, pierwsze piętro apartamentowca z 2012 r., aneks kuchenny, do wykończenia, 1,3 mln zł

Zakopane, Kościuszki

- 69 mkw., trzy pokoje, pierwsze piętro kamienicy, aneks kuchenny, po generalnym remoncie, 900 tys. zł

Krynica-Zdrój, centrum

- 18 mkw., jeden pokój, czwarte piętro nowego budynku, wnęka w przedpokoju, wykończone i umeblowane, 173 tys. zł