Kosztuje to więcej, niż myślisz

W ostatnim kwartale roku rynek nieruchomości ogarnia szaleństwo. Zarówno kupujący, jak i sprzedający, chcą zakończyć transakcję przed końcem roku. Oliwy do ognia dolewają banki i deweloperzy. Atmosferę podgrzewają też zmiany przepisów (kupując lokum na kredyt od stycznia 2016 r., trzeba będzie mieć wyższy niż w 2015 roku wkład własny).

Czy jednak rzeczywiście rynek czeka rewolucja i trzeba się spieszyć z zakupami?
Jak wykorzystać słabość banków i deweloperów?
Mówi Bartosz Turek, kierownik działu analiz w Lion's Banku:

- Zmiana dotycząca kredytów hipotecznych tylko z pozoru jest rewolucyjna. Przypomnijmy - w nowym roku wymagany wkład własny przy zakupie mieszkania na kredyt wzrośnie z 10 do 15 proc. W praktyce okazuje się, że podejście banków prawie się nie zmieni. Powód? Dodatkowe 5 pkt. proc. można będzie ubezpieczyć, co już dziś jest obowiązującą praktyką w wielu instytucjach. W 2016 roku faktycznie w gotówce trzeba będzie więc posiadać tyle samo, co w 2015 roku.

Co jednak ważniejsze, z punktu widzenia kupujących, czwarty kwartał jest doskonałym momentem, aby wykorzystać słabość banków i deweloperów. Są to przeważnie duże spółki, których właściciele oczekują wyśrubowanych efektów finansowych, premiując za nie pracowników. Bankom przed końcem roku zależy więc na jak największej sprzedaży kredytów, a deweloperzy chcą na koniec grudnia pochwalić się jak największą liczbą sprzedanych mieszkań. Można więc liczyć na upusty i wszelkiego typu promocje - wszystkie ograniczone w czasie, bo mają skłaniać do decyzji jeszcze w bieżącym roku. W gąszczu krótkotrwałych zachęt łatwo popełnić błąd, a przecież zakup mieszkania jest bardzo ważną decyzją.

Wkład własny to za mało

Po pierwsze, chcąc zostać właścicielem mieszkania trzeba posiadać niemało gotówki. Wbrew pozorom nie wystarczy 10 proc. wkładu własnego, bo w trakcie całego procesu zakupu pieniądze będą potrzebne, aby zapłacić podatek, wynagrodzić za pracę sąd, notariusza czy pośrednika. Ile za to wszystko będzie trzeba zapłacić?

Załóżmy, że potencjalny nabywca chciałby kupić mieszkanie warte 300 tys. zł. Jeśli kupuje lokal nowy, to musi się liczyć z kosztami na poziomie około 3-4 proc. (9 - 12 tys. zł) wartości nieruchomości, aby pokryć wszystkie podatki, prowizje i opłaty związane z zawarciem transakcji i zaciągnięciem kredytu. Wraz z wymaganym wkładem własnym daje to łącznie ponad 13 proc. (39 tys. zł) ceny nabywanego „M". Dużo? Nabywcy mieszkań używanych muszą się przygotować na jeszcze wyższe koszty - szczególnie te związane z zawarciem transakcji (podatki, prowizje i opłaty pobierane przez pośredników, notariusza czy sąd). W modelowym przypadku mieszkania wartego 300 tys. zł łączne koszty transakcyjne można szacować na 18-19 tys. zł. Do tego trzeba dodać 30 tys. zł, które wymagać będzie bank tytułem wkładu własnego oraz około 7 tys. zł wszelkich opłat i prowizji związanych z udzieleniem finansowania. Efekt? Już dziś kupując mieszkanie używane trzeba mieć nawet 18-20 proc. jego wartości w gotówce, a w tej kwocie nie uwzględniono ewentualnych kosztów remontu, wyposażenia czy chociażby odświeżenia lokalu.

Zadatek to nie zaliczka

Z pierwszą przestrogą nierozerwalnie łączy się kwestia pieniędzy przekazywanych sprzedającemu przy podpisywaniu umowy przedwstępnej. W umowie może być ona nazwana zaliczką albo zadatkiem. Różnica jest potężna - szczególnie jeśli nabywca nie jest pewien czy posiada zdolność kredytową albo czy zdąży z formalnościami bankowymi do wyznaczonego w umowie dnia podpisania umowy końcowej. Czemu jest to tak ważne? Zaliczka to kwota, która w razie nie zawarcia umowy zostaje zwrócona nabywcy. Tymczasem zadatek musi zostać zwrócony kupującemu w podwójnej wysokości, gdyby do transakcji nie doszło z winy sprzedającego, a jeśli do transakcji nie doszło z winy kupującego, sprzedający może zachować zadatek.

W efekcie, jeśli potencjalny kupujący wpłaci zadatek (może to być kilka, kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych) i okaże się, że nie posiada wystarczającej zdolności kredytowej, a więc nie dostanie kredytu na zakup, pieniądze mogą przepaść. Z identyczną sytuacją można mieć do czynienia jeśli w umowie przedwstępnej padnie bliska data podpisania umowy ostatecznej. Jeśli nabywca nie zdąży z formalnościami bankowymi może stracić pieniądze. W praktyce bezpieczne jest więc zarezerwowanie przynajmniej 2-miesięcznego okresu na ubieganie się o finansowanie lub zawarcie dodatkowych klauzul w umowie, które uchronią w konkretnych przypadkach pieniądze nabywcy.

Z drugiej strony, kupujący może też wykorzystać instytucję zadatku, aby zapewnić sobie większe bezpieczeństwo przy transakcji. Istnieje mniejsze ryzyko, że sprzedający po znalezieniu nabywcy, który zaproponuje wyższą cenę za lokal, zdecyduje się na zerwanie pierwotnej umowy, jeśli ciążyć na nim będzie zobowiązanie oddania zadatku w podwójnej wysokości. Jeśli takiej sytuacji kupujący się obawia może dążyć do wpłacenia zadatku w jak największej wysokości.

Rata, czynsz i inne opłaty

Porównując konkretne oferty mieszkań trzeba też odpowiedzieć na pytanie: jakie będą comiesięczne koszty utrzymania takiej nieruchomości? Oprócz raty kredytu trzeba więc wziąć pod uwagę opłaty administracyjne, za media, wszystkie podatki i opłaty (szczególnie za użytkowanie wieczyste, jeśli budynek został zbudowany na działce oddanej w takie użytkowanie).

Zobrazujmy to przykładem: na nabywcę czeka dwupokojowe mieszkanie w jednym z nowych budynków na warszawskim Ursynowie. Cena ofertowa opiewa na 490 tys. zł, a łączny koszt utrzymania jest na poziomie około 850 zł. Jest to wysoka stawka, ponieważ opłaty za podobne lokale potrafią się zamknąć w 500 zł miesięcznie. Zobaczmy więc przed jaką decyzją stoi potencjalny nabywca posiadający 100 tys. zł na wkład własny.

Sumując ratę kredytu zaciągniętego na 30 lat i 400 tys. zł, z kosztami utrzymania nieruchomości otrzymujemy kwotę około 2650 zł (1800 zł rata kredytu i 850 zł kosztów utrzymania). Taki sam koszt utrzymania wiązałby się z zakupem mieszkania wartego aż 580 tys. zł, o ile udałoby się znaleźć lokal, w którym koszt utrzymania wynosi 500 zł miesięcznie. Wszystko jest możliwe dzięki temu, że zaoszczędzone co miesiąc 350 zł na niższych kosztach utrzymania pozwalają w obecnych warunkach rynkowych opłacać ratę kredytu hipotecznego zaciągniętego na kwotę 80 tys. zł.

Dojazdy to też wydatki

Jeśli potencjalny nabywca rozważa kilka ofert lokali, w różnych lokalizacjach, powinien szczególną uwagę przywiązywać do kalkulacji kosztów dojazdów np. do pracy. Przyjmijmy, że nabywca mieszkania pracuje w centrum stolicy, a zastanawia się czy kupić mieszkanie na terenie Mokotowa (dzielnica blisko centrum), czy na Białołęce (dzielnica peryferyjna).

Do wyboru ma dwa rozwiązania: jazda komunikacją miejską lub dojazdy autem (zakładamy, że pracownik ma do dyspozycji miejsce postojowe zapewnione przez pracodawcę). W obu wariantach, oprócz oczywistych kosztów - biletu, paliwa czy zużycia auta), też uwzględnić koszty alternatywne regularnego marnowania czasu w korkach. O co chodzi? Każda godzina stracona na stanie w korku ma dla każdego jakąś wartość. Do kalkulacji przyjmiemy, że jest to 12 zł, czyli mniej więcej tyle, ile wynosi przeciętna pensja netto.

Przyjrzyjmy się najpierw, jak wyglądają koszty dla osoby, która korzysta z komunikacji miejskiej. Bilet miesięczny (bez ulg) kosztuje w stolicy 110 zł. Na dojazdy z Mokotowa pracownik będzie musiał poświęcić 13 godzin, a z Białołęki ponad 49 godzin miesięcznie. W efekcie łączne koszty dojazdów komunikacją miejską można oszacować na niecałe 270 zł w przypadku dojazdów z Mokotowa i ponad 700 zł z Białołęki. Różnica - 430 zł miesięcznie pozwalają w obecnych warunkach rynkowych opłacać ratę kredytu hipotecznego zaciągniętego na kwotę aż 96 tys. zł. Dziś każde pożyczone na 30 lat 100 tys. zł wiąże się z koniecznością opłacania miesięcznej raty w kwocie około 450 zł.

Jeszcze bardziej wyraźna jest różnica w wariancie zakładającym codzienne podróże samochodem. Na dojazdy z Mokotowa pracownik będzie musiał poświęcić niecałe 12 godzin, a z Białołęki prawie 28 godzin miesięcznie. Do tego dochodzi koszt związany z wykorzystaniem samochodu (założono za autocentrum.pl, 87 groszy za kilometr). Dla mieszkańca Mokotowa wiąże się to z miesięcznym kosztem na poziomie niecałych 130 zł miesięcznie, ale już dojazdy z Białołęki pochłoną 630 zł miesięcznie.

W efekcie łączne koszty dojazdów samochodem można oszacować na niecałe 270 zł w przypadku dojazdów z Mokotowa i ponad 960 zł z Białołęki. Różnica - 690 zł miesięcznie pozwalają w obecnych warunkach rynkowych opłacać ratę kredytu hipotecznego zaciągniętego na kwotę aż 153 tys. zł.

Raty kredytu wzrosną