W ubiegłym roku 14 deweloperów z rynku kapitałowego wypracowało z działalności mieszkaniowej – jako grupa – niemal bliźniaczą rentowność względem 2023 r. Średnia rentowność brutto ze sprzedaży (pierwsza marża) wyniosła 31,2 proc. wobec 31,9 proc., a rentowność netto (na czysto) 19,9 proc. wobec 20,1 proc.

Marża pierwsza i na czysto

Wyniki spółek mocno się wahają, zarówno jeśli chodzi o uzyskaną rentowność, jak i relacje między marżą brutto ze sprzedaży a netto. Pierwsza marża to w uproszczeniu relacja wyniku, jaki zostanie po odjęciu od przychodów czystych kosztów budowy i zakupu gruntów, do tychże przychodów. Marża netto dotyczy wyniku uwzględniającego wszelkie pozostałe koszty, w tym funkcjonowania spółki, obsługi kredytów i obligacji, podatku CIT.

W ubiegłym roku dziewięć firm zaksięgowało pierwszą marżę powyżej 30 proc., a siedem marżę netto powyżej 20 proc. Rentowność zależy od wielu czynników. Warto pamiętać, że deweloperzy rozpoznają w wynikach mieszkania przekazane klientom – a więc sprzedane nawet dwa lata wcze-śniej (tyle trwa budowa), na gruntach kupionych jeszcze wcześniej. W wyniku netto dochodzą do tego bieżące koszty.

Rentowność brutto ze sprzedaży (proc.)

Archicom 38,6
Lokum Deweloper 38,1
Victoria Dom 37,8
Develia 34,2
Ronson Development 33,7
Wikana 33,4
Murapol 32,4
JHM Development 31,4
Unidevelopment 30,6
Inpro 29,2
Dom Development 28,1
Atal 26,0
Robyg 25,0
Marvipol 18,9

Rentowność netto (proc.)

Wikana 32,5
Unidevelopment 23,8
Dom Development 23,5
Develia 21,7
Ronson Development 21,5
JHM Development 21,0
Victoria Dom 20,4
Atal 19,9
Robyg 19,6
Murapol 19,2
Lokum Deweloper 18,0
Archicom 16,2
Inpro 15,0
Marvipol 7,0

Czytaj więcej

Nieruchomości

Przebudzony popyt na mieszkania. Aktywniej szukamy, więcej rezerwujemy

W maju mocno wzrosła średnia liczba rezerwowanych dziennie nowych mieszkań. To niekoniecznie musi...

Jak perspektywy deweloperskich marż oceniają eksperci?

Na konferencjach prasowych deweloperów najczęściej słyszymy o drogich gruntach i dużej konkurencji o nie, a także o spodziewanym wzroście kosztów wykonawstwa. Z drugiej strony wsparciem jest oczekiwana kontynuacja cięć stóp procentowych.

– Od strony kosztów budowy otoczenie w ostatnich kwartałach jest dość stabilne. Rosną nadal koszty pracy, ale ustabilizowały się lub spadły ceny materiałów, a jednocześnie rynek kubatury jest w stagnacji, co zwiększa presję konkurencyjną u generalnych wykonawców. Wydaje się, że w 2025 r. ta sytuacja nie ulegnie już jakiejś większej zmianie, w 2026 r. może – ale nie musi – pojawić się presja, jeśli dojdzie do jakiejś kumulacji wydatków z KPO – mówi Krzysztof Pado, analityk DM BDM.

Wskazuje, że w 2025 r. część mieszkań będzie jeszcze przekazywana z puli lokali sprzedanych z po-mocą „bezpiecznego kredytu”, które powinny mieć dobre marże, bo podaż była wtedy niska, więc deweloperzy podnosili ceny. W 2026 r. tego czynnika już nie będzie, a znaczenie będą miały lokale sprzedawane już w okresie większej podaży i konieczności stosowania zachęt, rabatów itp.

– Bazując na tym, spodziewałbym się, że ogólnie marże brutto ze sprzedaży w 2025 r. będą stabilne rok do roku z opcją do wzrostu, natomiast w 2026 r. są czynniki przemawiające za pewnym spad-kiem rok do roku. Oczywiście, jest to ogólne spojrzenie na możliwą tendencję, natomiast wyniki raportowane mogą uwzględniać specyficzne niuanse, jak miks przekazywanych mieszkań, ceny działek w poszczególnych projektach czy rozliczenia kosztów akwizycji – podsumowuje.

Jan Dziekoński, dyrektor działu badań w portalu RynekPierwotny.pl, ocenia, że jeśli chodzi o wyniki finansowe, które deweloperzy pokażą w kolejnych latach, perspektywy są dobre. W 2023 r. – kiedy sprzedawano przekazywane w tym roku lokale – koszty wykonawstwa hamowały, a ceny mieszkań rosły. W 2024 r. posucha na rynku budowlanym pozwalała deweloperom uzyskiwać dobre warunki umów z generalnymi wykonawcami, a ceny mieszkań ustabilizowały się na wysokich poziomach. Z drugiej strony koszty gruntów w latach 2023 i 2024 były wysokie.

– Jeżeli miałbym wyrokować, jak kolejne lata będą kształtowały się w wynikach finansowych, to 2025 r. prawdopodobnie będzie rokiem równie dobrym co lata 2023–2024, bo po stronie kosztów jest więcej czynników pozytywnych. Rok 2026 r. będzie pod większa presją ze względu na drogie grunty i intensywne rabatowanie cen mieszkań, które deweloperzy musieli stosować w 2024 r. i na początku 2025 r. – mówi Dziekoński.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Mieszkania ochronią majątek?

Oferta mieszkań jest duża, ceny nie rosną. To dobry czas na zainwestowanie oszczędności na rynku...

Pojawi się presja na marże deweloperów?

Aleksandra Gawrońska, dyrektorka działu badań rynku mieszkaniowego w JLL, komentuje, że wyniki za 2024 r. dotyczą cyklu inwestycyjnego, który w całości miał miejsce w okresie wysokiego oprocentowania kredytów dla deweloperów, przy mniejszym udziale finansowania z rachunków powierniczych z uwagi na niższą sprzedaż.

– W nadchodzących kwartałach możemy spodziewać się dalszej polaryzacji wyników finansowych deweloperów – firmy posiadające odpowiedni bank ziemi kupiony w niższych cenach oraz zdywersyfikowaną ofertę będą w stanie utrzymać zadowalającą rentowność, podczas gdy mniejsi gracze mogą doświadczyć większej presji na marże – mówi Gawrońska. – Na wynik w 2025 r. będzie miała wpływ zapewne niższa sprzedaż i utrzymujący się w szczególności w I połowie roku okres większej elastyczności cenowej deweloperów, promocji i dodatkowych benefitów dla kupujących tym bar-dziej na rynkach, na których wybór mieszkań jest szeroki – dodaje.