Deweloperzy: ustawa schronowa może podbić ceny nieruchomości

Zgodnie z projektem ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej w garażach nowych bloków mają się znaleźć miejsca doraźnego schronienia. Branża deweloperska alarmuje, że czasu na dostosowanie się do nowych regulacji jest mało. Ceny mieszkań mogą wzrosnąć.

Publikacja: 09.07.2024 18:14

Branża będzie hurtowo przeprojektowywać inwestycje, żeby dostać pozwolenie na budowę zgodnie z ustaw

Branża będzie hurtowo przeprojektowywać inwestycje, żeby dostać pozwolenie na budowę zgodnie z ustawą schronową

Foto: Adobe Stock

Jaki wpływ na rynek nieruchomości będzie mieć tzw. ustawa schronowa ocenia Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD). – Zakładając, że w garażach podziemnych każdego budynku wielorodzinnego już wkrótce będzie musiało powstać miejsce doraźnego schronieniach (nie są to schrony), wzrost ceny metra kwadratowego nowych mieszkań będzie sięgać kilkuset zł - nie wyklucza PZFD. - Zrealizowanie inwestycji, którą w drodze decyzji administracyjnej trzeba będzie wyposażyć w schrony, będzie o 30 proc. droższe niż standardowego projektu – szacuje związek.

Czytaj więcej

Specustawa mieszkaniowa. Liczbę miejsc parkingowych znów ustali gmina

Czy nowe inwestycje deweloperskie staną

Przedstawiciele PZFD podkreślają, że zwiększenie ochrony ludności w sytuacjach zagrożenia jest konieczne. Także prywatni inwestorzy powinni mieć w tym swój udział. – Ale tempa, w jakim te zmiany mają być wprowadzane, nie da się pogodzić z czasem prowadzenia procesu inwestycyjnego – czytamy w komunikacie PZFD.

– Projektodawca zakłada wejście w życie nowych przepisów już w 30 dni po opublikowaniu w Dzienniku Ustaw. A to oznacza, że wkrótce każdą nową inwestycję wielorodzinną trzeba będzie projektować z uwzględnieniem nowych regulacji dotyczących chociażby zapewnienia miejsc schronienia – mówi Bartosz Guss, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. - Biorąc pod uwagę, że sam etap projektowania i uzgodnień projektu budowlanego budynku to kilkanaście miesięcy, 30-dniowe vacatio legis będzie oznaczać odsunięcie w czasie startów planowanych inwestycji o kilka miesięcy.

Jak podkreśla Bartosz Guss, „będzie to gigantyczny regres”. - Branża będzie hurtowo przeprojektowywać inwestycje, żeby otrzymać pozwolenie na budowę zgodnie z ustawą schronową. Dlatego konieczne jest stosowne wydłużenie vacatio legis, żeby uniknąć paraliżu – podkreśla dyrektor.

Czytaj więcej

Mieszkaniówka. Klienci deweloperów zapłacą za zmiany w przepisach?

Co to jest miejsce doraźnego schronienia

Według PZFD największy wpływ na produkcję nowych mieszkań będzie miał art. 73 projektu ustawy. Zgodnie z nim kondygnacje podziemne w budynkach użyteczności publicznej lub budynkach mieszkalnych wielorodzinnych oraz garaże podziemne, jeżeli nie przewidziano w nich schronu lub ukrycia, „projektuje się i wykonuje w sposób umożliwiający zorganizowanie w nich miejsc doraźnego schronienia”.

- Miejsca doraźnego schronienia to najniższa z kategorii obiektów mających zapewnić ochronę ludności cywilnej, która ma być wkrótce powszechnym elementem nowych inwestycji. Szkopuł w tym, że projekt rozporządzenia wykonawczego procedowany wraz z ustawą o ochronie ludności nie podaje, jakie kryteria mają spełniać takie miejsca. Zamiast tego mówi o ukryciach doraźnych – podnoszą przedstawiciele PZDF.  - To tylko jeden z przykładów niespójności w nazewnictwie znajdujący się w rządowych drukach. Ukrycia doraźne powinny m.in.:

  • mieć wydzielone strefy ochronne w garażach (do 300 osób) ścianami grubości min. 40 cm z podwójnymi drzwiami ochronno-hermetycznymi,
  • zapewniać zasilanie oświetlenia awaryjnego z akumulatorni,
  • mieć zaprojektowane dodatkowe wyjścia z garażu poza tzw. obszarem zgruzowania w przypadku zawalenia się budynku,
  • posiadać w garażach urządzenia nasłuchowe (odbiornik UKF z anteną wyprowadzoną do szybu wyjścia zapasowego) oraz higrograf i termometr
  • zostać wyposażone w ręczne zasuwy (przepustnice) wentylacyjne o klasie szczelności D

Kto za to zapłaci

Uwzględnienie wszystkich wytycznych oznacza dodatkowe koszty.  – Z analizy jednej z firm zrzeszonych w PZFD wynika, że w tym momencie na rynku nie ma dostępnych przepustnic wentylacyjnych o wskazanej w rozporządzeniu klasie, podobnie jak i drzwi/bram ochronno-hermetycznych. Ich ceny mogą więc wkrótce stanowić przedmiot spekulacji i doprowadzić do jeszcze wyższych kosztów realizacji inwestycji. Dziś w przypadku konieczności realizowania ukryć doraźnych, wzrost kosztów szacujemy na 300 zł do metra kwadratowego powierzchni użytkowo-mieszkalnej – wskazuje Aleksandra Kordalewska, radca prawny PZFD.

Czytaj więcej

Gdy brakuje podaży, ceny mieszkań rosną

Zgodnie z art. 83 projektu ustawy organy ochrony ludności (np. burmistrz czy prezydent miasta) będą mogły przekazywać środki na pokrycie kosztów budowy budowli ochronnych. - Finansowanie ma jednak dotyczyć do 80 proc. poniesionych wydatków. A to oznacza, że nakłady na dodatkową infrastrukturę ochronną będą mogły, ale nie będą musiały, być refinansowane. A jeśli już, to nie w pełnej wysokości. Na trudnościach w oszacowaniu kosztów lista problemów się nie kończy – podkreśla PZFD.

– W przypadku większych budynków (powyżej 300 mieszkańców) w garażach podziemnych trzeba będzie wydzielać dodatkowe strefy ochronne. Obowiązek ten może się kłócić z zapisami w planach miejscowych, które często wskazują limity powierzchni kondygnacji podziemnej. Pojawienie się tej sprzeczności zablokuje realizację planowanej inwestycji — zauważa mec. Kordalewska. -  Duże trudności będą się wiązać także z obowiązkiem zapewniania dodatkowego wyjścia z garażu poza tzw. obszarem zgruzowania w przypadku zawalenia się budynków. Taka inwestycja będzie wyzwaniem dla budynków powstających na granicach działek budowlanych, gdzie trzeba będzie projektować specjalne szyby pionowe. Dlatego tak ważne jest poprawienie projektu. Rynek deweloperski dostrzega konieczność zwiększenia poziomu ochrony ludności cywilnej i widzi zaangażowanie z jakim powstają przepisy. W aktualnym kształcie tworzą jednak nadmierne obciążenia. Konieczna będzie ich  modyfikacja – podkreśla.

Jaki wpływ na rynek nieruchomości będzie mieć tzw. ustawa schronowa ocenia Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD). – Zakładając, że w garażach podziemnych każdego budynku wielorodzinnego już wkrótce będzie musiało powstać miejsce doraźnego schronieniach (nie są to schrony), wzrost ceny metra kwadratowego nowych mieszkań będzie sięgać kilkuset zł - nie wyklucza PZFD. - Zrealizowanie inwestycji, którą w drodze decyzji administracyjnej trzeba będzie wyposażyć w schrony, będzie o 30 proc. droższe niż standardowego projektu – szacuje związek.

Pozostało 90% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Dlaczego deweloper ukrywa ceny
Materiał Promocyjny
Jak wykorzystać potencjał elektromobilności
Nieruchomości
Mieszkaniówka. Klienci deweloperów zapłacą za zmiany w przepisach?
Nieruchomości
Czy rynek mieszkań poradzi sobie bez tanich kredytów
Nieruchomości
Gdy brakuje podaży, ceny mieszkań rosną
Nieruchomości
Rynek poradzi sobie bez tanich kredytów. Ale potrzebuje stabilności