Deweloper na ostatniej prostej

W sierpniu wchodzą w życie nowe zasady budowania osiedli, nakazujące rozrzedzenie zabudowy. Ceny lokali wzrosną?

Aktualizacja: 20.06.2024 21:06 Publikacja: 20.06.2024 15:02

Budowane pod rządami nowych przepisów osiedla będą bardziej rozrzedzone. Na działce powstanie mniej

Budowane pod rządami nowych przepisów osiedla będą bardziej rozrzedzone. Na działce powstanie mniej mieszkań

Foto: AdobeStock

Znowelizowane warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zaczną obowiązywać od 1 sierpnia. Pierwotnie miał to być 1 stycznia, ale termin został przesunięty – najpierw na 1 kwietnia, a ostatecznie – na 1 sierpnia. Deweloperzy, spółdzielnie i samorządy alarmowały, że zbyt szybkie wdrożenie przepisów zatopi część inwestycji.

Patryk Kozierkiewicz, prawnik Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD), przypomina, że ze względu na skalę zmian i krótkie vacatio legis istniało realne zagrożenie, że wielu inwestorów nie zdąży przeprojektować przygotowywanych osiedli. – Dlatego jako branża apelowaliśmy o przesunięcie terminu wejścia w życie rozporządzenia. Ministerstwo Rozwoju i Technologii podjęło racjonalną decyzję, znacznie ograniczając ryzyko skrzywdzenia inwestorów skutkami zbyt krótkiego vacatio legis – mówi prawnik.

Czytaj więcej

Patodeweloperka. Państwo podaruje inwestorom kilka dodatkowych miesięcy

Wychodzenie z dołka i poprawa koniunktury w mieszkaniówce

Jak mówi Patryk Kozierkiewicz, branży oczywiście zależy na złożeniu wniosków o pozwolenia na budowę przed 1 sierpnia. Jeśli inwestor zdąży, będzie mógł budować mieszkania na starych zasadach. A zmiany są ogromne.

Zgodnie z nowymi warunkami technicznymi odległość ponadczterokondygnacyjnego bloku wielorodzinnego od granicy działki to co najmniej 5 metrów. Nawet przy jednym budynku musi powstać plac zabaw.

– Nie powinniśmy jednak odnotowywać skokowego wzrostu liczby nowych inwestycji, szczególnie że część inwestorów złożyła wniosek jeszcze przed 1 kwietnia – mówi Patryk Kozierkiewicz. – Statystyka wprowadzeń nowych inwestycji od początku roku wygląda bardzo dobrze, ale w naszej ocenie ma to raczej związek z poprawą rynkowej koniunktury.

Podobnie ocenia sytuację Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

– Od kilku dobrych miesięcy widać spore ożywienie w uruchamianiu inwestycji deweloperskich, co pokazują np. dane GUS. Bardziej jest to efekt wychodzenia z inwestycyjnego dołka z początku ub.r. niż przepisów o nowych warunkach technicznych – uważa Jędrzyński.

W ciągu pięciu miesięcy br. na siedmiu głównych rynkach deweloperzy wprowadzili do sprzedaży 30,9 tys. lokali, o 28 proc. więcej niż sprzedali.

– Oferta mieszkań deweloperskich pod koniec maja liczyła 54,1 tys., czyli 11 proc więcej, licząc rok do roku – wskazuje ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – W tym przypadku również trudno dopatrywać się nadzwyczajnego wpływu nowych warunków technicznych. Jeżeli firmy deweloperskie miałyby się ścigać z czasem, to raczej nie w kwestii nowych wprowadzeń, a bardziej wniosków o pozwolenia na budowę na starych zasadach.

Jędrzyński przyznaje, że przesunięcie terminu wprowadzenia nowych przepisów z 1 kwietnia na 1 sierpnia dało deweloperom czas na lepsze przygotowanie się do dość radykalnych zmian. – Przede wszystkim jednak pozwoliło dokończyć liczne projekty według dotychczasowych zasad i złożenie wniosków o pozwolenie na budowę – zaznacza. – Konieczności przeprojektowania i dostosowania do nowych norm unikną być może setki inwestycji – szacuje.

Jeśli deweloperzy nie zdążą złożyć wniosków o pozwolenie na budowę osiedla przed 1 sierpnia, będą musieli je gruntownie przeprojektować, pozyskując od początku całą dokumentację wykonawczą. – Dodatkowe cztery miesiące powinny radykalnie ograniczyć liczbę takich przypadków – mówi Jędrzyński.

Czytaj więcej

Jak wyjść z kryzysu mieszkaniowego. Przed patologiami uchroni dostępność mieszkań

Długie oczekiwanie na urzędowe decyzje w sprawie budowy osiedli

Deweloperzy zapewniają, że są gotowi budować po nowemu.

– Nowe zasady są znane od ponad pół roku. Uwzględniliśmy je w naszych planach – mówi Mateusz Bromboszcz, wiceprezes spółki Atal. – Niemniej jednak każda tego rodzaju zmiana wymaga aktualizacji opracowywanych projektów – w większym lub mniejszym stopniu. To zresztą niejedyna w ostatnim czasie zmiana legislacyjna, która ma wpływ na działalność deweloperów i sferę projektowo-budowlaną. Tempo uchwalania oraz zmian przepisów jest szybkie, a my musimy za nimi nadążać, choć to nie sprzyja optymalnemu planowaniu i przygotowywaniu inwestycji.

Wiceprezes Atalu zwraca uwagę, że od zakupu działki do rozpoczęcia budowy może upłynąć nawet pięć lat, co często wynika z bardzo długiego oczekiwania na urzędowe decyzje. – A zmiany, o których mówimy, dokonują się w ciągu zaledwie ok. roku – podkreśla.

Na nowe zasady budowania jest gotowa spółka J.W. Construction. – Nie dotyczą one aktualnych inwestycji. Te nie wymagają przeprojektowania – zaznacza Małgorzata Ostrowska, dyrektor pionu sprzedaży J.W. Construction. – Zaktualizowane wytyczne będziemy wdrażać przy nowych projektach.

Budowane po nowemu osiedla będą bardziej rozrzedzone. Na działce powstanie mniej budynków, a więc mniej mieszkań. Jak to wpłynie na ceny?

– Koszty deweloperów na pewno wzrosną o co najmniej kilkanaście procent – przewiduje Jędrzyński. – Ale o tym, czy i o ile mieszkania w ofercie będą droższe (co wydaje się bardzo prawdopodobne) zadecyduje rynek i same firmy. Jeśli nowe lokale podrożeją ze względu na nowe warunki techniczne, to raczej z pewnym opóźnieniem w stosunku do daty wejścia w życie nowych przepisów.

Brakuje działek pod budownictwo wielorodzinne

Patryk Kozierkiewicz uważa, że szczególnie dotkliwy dla inwestorów może się okazać nowo wprowadzony obowiązek sytuowania placu zabaw także przy pojedynczych budynkach.

– Większość inwestycji deweloperskich powstaje na mniejszych działkach o ograniczonej możliwości zagospodarowania. Wynika to zarówno z ich niewielkiej powierzchni, jak i miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, które określają konkretne, nienaruszalne parametry – wyjaśnia prawnik PZFD. – Z naszych analiz wynika, że urządzenie placu zabaw na takiej działce zmusza inwestora do rezygnacji z budowy średnio ok. 25 proc. mieszkań. Czasem zagospodarowanie działki będzie zupełnie niemożliwe. Ustawodawcy powinno zależeć na stworzeniu solidnych fundamentów pod realizację polityki propodażowej, a wspomniany wymóg nie wpisuje się w ten nurt. Utrudnia dogęszczanie tkanki miejskiej – zaznacza mecenas.

Dlatego też, jak dodaje Patryk Kozierkiewicz, część mieszkań w jednobudynkowych inwestycjach, na małych działkach, będzie prawdopodobnie droższa. – Nie ma bowiem możliwości wybudowania na tej samej działce o jedną czwartą mniej mieszkań przy zachowaniu takiej samej ceny pojedynczego lokalu. Warto się zastanowić, czy aby wymogi te nie zostały zbyt mocno wyśrubowane – mówi. – Dlatego też chęć tworzenia inwestycji na podstawie dotychczasowych regulacji wynika z pragmatycznego podejścia budowniczych i wskazanego ryzyka.

Pytany o wpływ nowych regulacji na ceny Mateusz Bromboszcz zaznacza, że trudno oczekiwać, aby kolejne regulacje czy ograniczenia, zwłaszcza nakazujące rozrzedzenie zabudowy, wpływały korzystnie na rynek. – Na cenę mieszkania składają się przede wszystkim koszty zakupu działki, jej uzbrojenia oraz koszt wykonawstwa – mówi wiceprezes. – Ta trzecia składowa w skali całego kraju ustabilizowała się. Głównym problemem, z którym boryka się branża, jest ograniczona dostępność gruntów. To główny powód podwyżek cen mieszkań, zwłaszcza w dużych miastach – dodaje Mateusz Bromboszcz.

Jego zdaniem dodatkowym czynnikiem hamującym podaż gruntów jest reforma planistyczna. – Wymusza na gminach uchwalanie nowych planów, co skutkuje pewnego rodzaju niepewnością rynku co do docelowego przeznaczenia działek – wyjaśnia.

Także Małgorzata Ostrowska ocenia, że nowe przepisy zapewne wpłyną na ostateczny koszt większości mieszkań.

– Nowe osiedla zaoferują mniej mkw. mieszkań, dlatego koszt działki przypadający na jeden lokal będzie wyższy – potwierdza. – Ale nie dotyczy to każdej inwestycji. Ważna jest wielkość działki, uwarunkowania planistyczne, powierzchnia biologicznie czynna. Przykładowo, w jednej z naszych nowo projektowanych nieruchomości na warszawskiej Białołęce nie ma różnic w powierzchni mieszkań, ale w innej powierzchnia mieszkalna spadła o ponad 30 proc.

Czytaj więcej

Rynek gruntów będzie świadkiem rekordowych transakcji

Znowelizowane warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zaczną obowiązywać od 1 sierpnia. Pierwotnie miał to być 1 stycznia, ale termin został przesunięty – najpierw na 1 kwietnia, a ostatecznie – na 1 sierpnia. Deweloperzy, spółdzielnie i samorządy alarmowały, że zbyt szybkie wdrożenie przepisów zatopi część inwestycji.

Patryk Kozierkiewicz, prawnik Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD), przypomina, że ze względu na skalę zmian i krótkie vacatio legis istniało realne zagrożenie, że wielu inwestorów nie zdąży przeprojektować przygotowywanych osiedli. – Dlatego jako branża apelowaliśmy o przesunięcie terminu wejścia w życie rozporządzenia. Ministerstwo Rozwoju i Technologii podjęło racjonalną decyzję, znacznie ograniczając ryzyko skrzywdzenia inwestorów skutkami zbyt krótkiego vacatio legis – mówi prawnik.

Pozostało 91% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Słoneczne Miasteczko w Krakowie. Wieloletnia inwestycja na finiszu
Nieruchomości
Wzgórze Hoplity w Gdańsku po raz drugi
Nieruchomości
Bernadovo w Gdyni już na mecie
Nieruchomości
Termy Karkonosze Resort w Staniszowie. Wille i apartamenty wypoczynkowe
Materiał Promocyjny
Mała Księgowość: sprawdzone rozwiązanie dla małych i średnich przedsiębiorców
Nieruchomości
Atal znów w Ursusie. Mieszkania z rezerwacją „Na start”