Sąd Okręgowy w Warszawie wydał korzystny dla konsumentów wyrok (sygnatura akt: V Ca 1440/25) w sprawie o ustalenie powierzchni użytkowej mieszkania. Sąd musiał odpowiedzieć na pytanie, czy deweloper miał prawo wliczać murowane ściany działowe do powierzchni lokalu. Zdaniem kilku nabywców, którzy byli w sporze z deweloperem nie miał on takiego prawa i zażądali zwrotu od 25 do 30 tys. zł. Argumenty ich pełnomocnika przekonały sąd.
– Korzystny dla konsumentów wyrok w prowadzonej przez nas sprawie uważamy za bardzo istotny przynajmniej z dwóch powodów. Jest to, wedle naszej wiedzy, pierwsze prawomocne orzeczenie tego sądu w sporze o wliczenie powierzchni pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej mieszkania, przyznające rację konsumentowi – mówi adwokat Adam Rusiłowicz, kierownik działu obsługi wspólnot mieszkaniowych i spraw deweloperskich Kancelarii Radców Prawnych Ryszewski, Szubierajski.
– Po drugie, sądy w tych sprawach nie zawsze jednoznacznie rozstrzygają kwestię, która wydaje się techniczna, a jest prawna. Chodzi o to, czy ściany murowane wewnątrz lokalu zaliczamy do powierzchni konstrukcji, czy do powierzchni użytkowej. Sąd w ustnych motywach rozstrzygnięcia podzielił naszą argumentację, że jest to powierzchnia konstrukcji – dodaje.
Prawnik ma nadzieję, że inne sądy podzielą tę argumentację.
– Wynika to z samej treści spornej normy PN-ISO 9836:1997 a najdobitniej potwierdza to oficjalny, szeroki komentarz Polskiego Komitetu Normalizacyjnego do tejże normy wydany w 2002 r. Wyjaśniono w nim bardzo przejrzyście, posługując się rysunkami i strzałkami, co można wliczać do powierzchni użytkowej mieszkania – zaznacza.
Czytaj więcej
Wliczanie do powierzchni użytkowej mieszkania powierzchni pod ścianami działowymi nie zawsze jest niezgodne z prawem – tak uznał Sąd Okręgowy Warsz...
Deweloper wprowadził konsumenta w błąd?
Mec. Rusiłowicz dowodzi, że w konsekwencji przyjęcia, że norma z 1997 r. nie pozwalała na wliczanie do powierzchni użytkowej lokalu ścian murowanych, trzeba uznać, że konsument, który został w umowie deweloperskiej poinformowany o stosowaniu tej normy i jednocześnie poinformowany, że deweloper liczy powierzchnię użytkową pod murowanymi ścianami działowymi, został wprowadzony w błąd.
Dlaczego?
– Dlatego, że deweloper stwarzał wrażenie, że stosuje do liczenia powierzchni użytkowej normę PN-ISO 9836:1997 a w rzeczywistości jej nie stosował. To jest moim, zdaniem, sedno problemu. Nawet nabywcy, którzy rozumieli, jak deweloper liczy powierzchnię użytkową, podpisywali takie umowy bez protestu, ponieważ uznawali, że skoro taki sposób obliczania powierzchni użytkowej (pod ścianami) wynika z normy, która jest wymieniona w umowie, to nie wiedzieli, że inny deweloper liczy powierzchnię zgodnie z normą, bez wliczania powierzchni pod ścianami. I nie wiedzieli, że 60 mkw., to jest w rzeczywistości 57 mkw., gdzie trzy mkw. to jest powierzchnia małej łazienki. Nie wiedzieli o tym wszystkim, ponieważ deweloper ich o tym nie informował – wyjaśnia mec. Rusiłowicz.
Adwokat, dr Piotr Terlecki z kancelarii Terlecki i Wspólnicy, która prowadzi cztery „ściankowe” sprawy grupowe przeciwko deweloperom, widzi w tych sporach podobieństwo do spraw frankowych. Z przeprowadzonej przez jego kancelarię kwerendy w sądach wynika, że zapadły co najmniej 23 wyroki korzystne dla konsumentów, w tym 5 prawomocnych.
– Analiza zarówno tych korzystnych, jak i niekorzystnych wyroków, skłania do refleksji, że obecnie jesteśmy na etapie kształtowania się linii orzeczniczej w polskich sądach w tego typu sprawach. Powyższa sytuacja przypomina lata 2014-2019 w sprawach frankowych, w których sądy często orzekały w całkowitym oderwaniu od specyfiki spraw konsumenckich. Jednak po wyroku TSUE w sprawie Dziubak (C-260/18) z 3 października 2019 r. sytuacja zaczęła się diametralnie zmieniać i ostatecznie ponad 98 proc. powództw w tego typu sprawach było już w całości uwzględnianych, mając na względzie bogate orzecznictwo TSUE oraz Sądu Najwyższego – przekonuje mec. Terlecki.
Mec. Rusiłowicz również spodziewa się, że z czasem linia orzecznicza utworzy się na korzyść nabywców lokali i podpowiada, jak sprawdzić, czy nie zapłaciło się za metry pod ścianami.
Czytaj więcej
Już nie trzeba będzie przeszukiwać mediów społecznościowych, szukając opinii o deweloperze. Ważne dla kupujących informacje znajdą się w jednym mie...
150 tys. zł pod ściankami działowymi
– Odpowiedź zazwyczaj będzie w prospekcie informacyjnym. Po pierwsze, warto sprawdzić, czy stosowana norma liczenia powierzchni to PN-ISO 9836:1997 Jeżeli tak, to, czy wedle rzutu lokalu do powierzchni użytkowej wliczono powierzchnię pod ścianami działowymi lokalu. Jeżeli obie odpowiedzi są twierdzące, to jest bardzo prawdopodobne, że deweloper otrzymał wyższą cenę za lokal niż powinien. W prowadzonych przez nas sprawach rekordziści mają pod ściankami nawet do 150 tys. zł – mówi.
Jednak adwokat Adrian Korszla, senior associate w kancelarii Wierzbicki&Co, który uzyskał korzystny dla dewelopera marcowy wyrok w Sądzie Okręgowym Warszawa-Praga (sygnatura akt: IV Ca 616/25), studzi ten optymizm.
– W mojej ocenie wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie, którego uzasadnienia jeszcze nie znamy, nie jest przełomowy dla nabywców lokali i nie przesądza o zasadności ich roszczeń. Przypomnieć należy, że przed tym sądem w 2021 i 2025 r. zapadły dwa inne, znane mi prawomocne wyroki oddalające roszczenia dotyczące metrów pod ściankami działowymi. Dodatkowo, 16 kwietnia 2026 r. nasza kancelaria uzyskała dla swojego klienta z branży deweloperskiej dwa kolejne prawomocne wyroki oddalające roszczenia konsumentów przed Sądem Okręgowym Warszawa-Praga. Miałem przyjemność prowadzić te sprawy od I instancji i w obu przypadkach sąd apelacyjny nie miał wątpliwości, że strony, zawierając umowy, mogły przyjąć określoną interpretację normy PN-ISO 9836:1997 – uważa mec. Korszla.
W jego ocenie, podzielanej także przez sądy w sprawach, które wygrali deweloperzy, norma PN-ISO 9836 z 1997 r. nie wykluczała możliwości zaliczenia do powierzchni użytkowej lokalu elementów nadających się do demontażu, takich jak np. ściany działowe. Jednak to nie sama norma jest tutaj najważniejsza.
Czytaj więcej
Nabywca powinien zapłacić za taką powierzchnię mieszkania, z jakiej może korzystać. Ta dość oczywista zasada nie zawsze ma zastosowanie w praktyce....
Deweloper mógł, ale nie musiał stosować normy do obliczania powierzchni mieszkania
We wskazanych wyrokach Sądu Okręgowego Warszawa-Praga z 16 kwietnia 2026 r., podobnie jak we wcześniejszym wyroku tego sądu z 18 marca 2026 r. (sygnatura akt: IV Ca 616/25), sąd wskazał, że do 13 lutego 2026 r., kiedy weszła w życie nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, obowiązywała swoboda w określaniu sposobu pomiaru powierzchni użytkowej.
– Oznacza to, że deweloper mógł stosować obowiązującą normę, ale nie miał takiego obowiązku, ponieważ jej stosowanie było dobrowolne. Kluczowe jest natomiast to, czy nabywca został poinformowany, że deweloper, obliczając powierzchnię mieszkania, wlicza do niej także powierzchnię pod ścianami. Jeśli tak było, klient nie ma podstaw do dochodzenia roszczeń o zwrot części zapłaconej ceny – tłumaczy mec. Korszla.
Takie podejście sądu do normy, w jego opinii, nie zaskakuje, bo norma nie jest źródłem prawa. Nie są nim również komentarze wydawane przez Polski Komitet Normalizacyjny, który nie jest autorem normy z 1997 r., a jedynie ją przetłumaczył i wydał w języku polskim. Dla eksperta zaskakujące jest podejmowanie przez sąd rozstrzygnięcia, czy powierzchnia pod ścianami stanowi powierzchnię konstrukcyjną czy użytkową.
– To kwestia techniczna, a nie prawna. Jej rozstrzygnięcie wymagałoby opinii biegłego. Nie sądzę, aby ten kierunek interpretacyjny utrwalił się w orzecznictwie – dodaje mec. Korszla.
Na koniec maja zaplanowano kolejne ogłoszenia wyroków w sprawach „ściankowych” przed Sądem Okręgowym Warszawa-Praga, które mogą nadać kierunek linii orzeczniczej na korzyść konsumentów lub deweloperów.
