Z tego artykułu dowiesz się:
- Jakie kwestie dotyczące obliczania powierzchni użytkowej mieszkań są aktualnie przedmiotem dyskusji sądowej?
- Jaki nowy wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga wpływa na wcześniejsze interpretacje zasad pomiaru metrażu?
- Co stanowi kluczowy element przy rozstrzyganiu sporów o powierzchnię, uwzględniając transparentność umowy?
- Jakie są aktualne implikacje dla nabywców i deweloperów wynikające z braku ujednoliconej linii orzeczniczej?
- W jaki sposób sądy oceniają znaczenie szczegółowych zapisów umownych dotyczących metody obliczania powierzchni?
Sąd Okręgowy Warszawa-Praga postanowił w całości oddalić apelację w sprawie, w której nabywcy zakwestionowali sposób określania powierzchni lokalu, a przez to jego końcową cenę (sygnatura akt: IV Ca 616/25). Sprawa dotyczyła mieszkania w inwestycji, dla której wniosek o pozwolenie na budowę został złożony przed 18 września 2021 r., czyli w czasie obowiązywania normy PN-ISO 9836 w wersji z 1997 r.
Ta norma, jak tłumaczy prowadzący sprawę adwokat Adrian Korszla, senior associate w kancelarii Wierzbicki&Co wprost dopuszczała wliczanie do powierzchni użytkowej lokalu elementów, nadających się do demontażu, takich jak np. ściany działowe. Konsumenci, którzy decydują się wystąpić w podobnych sprawach przeciwko deweloperom wąsko interpretują „demontaż”. Ich zdaniem wyburzenie ściany demontażem nie jest. Ta interpretacja ma źródło w korzystnym dla nich orzeczeniu tego samego sądu, co ciekawe dotyczącym tego samego wzorca umowy (sygnatura akt: IV Ca 1735/23). Do jego wydania w 2024 r. takich sporów trafiało do sądów niewiele, dopiero ten wyrok uruchomił lawinę pozwów, w których klienci chcą podważyć umowy zawarte z deweloperami i odzyskać część pieniędzy zapłaconych za mieszkanie.
– Kwoty z pozwów wahają się od 10 do 60 tys. zł w przypadku dużych mieszkań w najdroższych lokalizacjach. Konsumentów do występowania z pozwami zachęcają niektóre kancelarie, których narracja sugeruje wręcz automatyzm w uzyskaniu korzystnego dla nabywcy mieszkania wyroku. Tymczasem prawomocne orzeczenie, które zapadło w sprawie mojego klienta z branży deweloperskiej pokazuje, że tak nie jest – mówi mec. Korszla.
– Co istotne, sąd zakwestionował dotychczasowe podejście sądów rejonowych i okręgowych, które orzekają na korzyść konsumentów. Wskazał, że to nie norma ISO jest tu najważniejsza, ponieważ do 13 lutego 2026 r., kiedy to weszła w życie nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, obowiązywała swoboda w określaniu pomiaru powierzchni użytkowej – dodaje.
Czytaj więcej
Prawie 11 mld zł wyniosła wartość zaciągniętych w lutym kredytów mieszkaniowych, niewiele mniej niż w rekordowym październiku zeszłego roku. Pytani...
Deweloperzy mieli swobodę w obliczaniu powierzchni mieszkania
Zgodnie z najnowszym orzeczeniem deweloper mógł brać pod uwagę obowiązującą normę, ale nie musiał, bo jej stosowanie było dobrowolne. To o tyle istotne, że normy ISO z 2015 i 2022 r. (czyli późniejsze, niż obowiązująca dla tej inwestycji) wyraźnie już zakazywały wliczania powierzchni pod ścianami działowymi. Zawierały zapis, że powierzchni użytkowej „nie wlicza się powierzchni zajętych przez stałe przegrody budowlane”, a elementy nadające się do demontażu zostały zawężone do ścian działowych „typu przepierzenia”, a więc lekkich konstrukcji.
– Z ustnych motywów uzasadnienia wyroku (strony czekają na pisemne uzasadnienie) wynika, że w ocenie sądu treść normy ISO ma drugorzędne znaczenie z uwagi na swobodę stron w zakresie wyboru metody obliczenia powierzchni użytkowej. Ważne jest, czy nabywca był poinformowany, że deweloper, obliczając powierzchnię mieszkania, wlicza do niej powierzchnię pod ścianami. W przypadku naszego klienta wynikało to jednoznacznie z umowy – zauważa mec. Korszla.
Dodatkowo na rzutach mieszkania zostały zaznaczone ściany z opisem, że są to ściany do demontażu oraz podano materiał, z którego są wykonane. Sąd ocenił, że nabywca wiedział, jak jest obliczana powierzchnia mieszkania i godził się na to, zawierając umowę. Wyraźnie też taki sposób obliczania powierzchni powiązano w umowie z ceną mieszkania. A zatem nabywca nie może jej podważać, bowiem postanowienia w tym zakresie są jednoznaczne – nie budzą wątpliwości.
W ocenie pełnomocnika dewelopera orzeczenie jest istotne tak dla nabywców, jak i deweloperów. Przy czym nie jest to pierwsze rozstrzygnięcie korzystne dla przedsiębiorców, ale to najnowsze wyraźnie pokazuje, że główne znaczenie ma, na co umówiły się strony.
– Uważam, że sporo czasu jeszcze upłynie, nim ujednolici się linia orzecznicza. Wskazówką byłoby orzeczenie Sądu Najwyższego, ale z uwagi na niską wartość sporu, większość tych spraw nie kwalifikuje się do skargi kasacyjnej. Natomiast spodziewam się, że nabywcy mieszkań będą po tym wyroku z nieco większą rozwagą podchodzić do składania pozwów – podsumowuje mec. Korszla.
Czytaj więcej
Mimo upływu dekad bloki z wielkiej płyty w Warszawie przeżywają renesans. Rekordowe ceny za metr kwadratowy i pozytywne opinie ekspertów sprawiają,...
Milionowe roszczenia nabywców mieszkań
Dla deweloperów ten wyrok jest bardzo ważny, ponieważ choć pojedyncze kwoty roszczeń mogą nie robić wrażenia, to w przypadku pozwów zbiorowych, stawką są już miliony.
– Prawomocny wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga potwierdza, że nie każde roszczenie dotyczące doliczania powierzchni pod ściankami działowymi zasługuje na automatyczne uwzględnienie w sądzie. Kluczowe znaczenie ma treść konkretnej umowy oraz to, czy nabywca został jasno poinformowany o metodzie liczenia metrażu. Co istotne, nadal nie ma spójnej linii orzeczniczej, dlatego nie można mówić o żadnym automatyzmie w wygrywaniu spraw o metry pod ściankami. Wyrok ten potwierdza, zgodnie z wcześniejszym stanowiskiem prezesa UOKiK, że najważniejsza jest transparentność i jasne przedstawienie klientowi sposobu obliczania powierzchni – mówi Aleksandra Krupińska, prawnik w Polskim Związku Firm Deweloperskich.
Czytaj więcej
Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów postawił zarzuty trzem spółkom deweloperskim. Chodzi o stosowanie wobec klientów agresywnych prakty...
Jeszcze zobaczymy – mówią adwokaci nabywców mieszkań
Jedna i druga strona sporów w braku automatyzmu dostrzega plusy.
– Nie mamy w Polsce prawa precedensowego, więc równie dobrze może zapaść fala wyroków korzystnych dla nabywców. W mojej ocenie ten wyrok niczego nie zmienia z punktu widzenia konsumenta, który zapłacił za powierzchnię pod ścianami działowymi. Każda sprawa jest indywidualnie badana przez sąd, i to sąd zweryfikuje ostatecznie umowę. Obserwuję, że rośnie świadomość praw u konsumentów i coraz więcej osób jest gotowych poddać swoje umowy ocenie sądu. Przy tych cenach mieszkań odzyskanie zapłaty za 1,5 czy 3 metry kwadratowe, to są już konkretne pieniądze – adwokat Joanna Zdanowska z kancelarii ZdanLegal.
– Nie prowadziliśmy tej sprawy i nie wiemy, którego dewelopera dotyczyła, a tym samym jak były sformułowane klauzule umowne. Jesteśmy obecnie w trakcie kształtowania się linii orzeczniczej w tych sprawach i jest to okres, który przypomina mi analogiczny czas w sprawach frankowych. Wówczas także niektóre sądy uznawały, że konsumentom nie należy się dodatkowa ochrona w relacjach z wielkimi podmiotami rynkowymi. Ostatecznie jednak Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej i Sąd Najwyższy przyznały rację konsumentom i wierzę, że tak samo będzie w tym przypadku – dodaje dr Piotr Terlecki, adwokat.
– W sprawach grupowych, które prowadzimy, będą mogły wypowiedzieć się także sądy apelacyjne i SN, bo w jednostkowych sprawach, jak w omawianym wyroku, wartość przedmiotu sporu jest na to za niska. Co więcej, abstrahując od prawa konsumenckiego, niektóre sądy zapominają o dodatkowej zasadzie in dubio contra proferentem, którą należy stosować do wszystkich podmiotów. Zgodnie z nią zawsze interpretuje się wątpliwe postanowienia na niekorzyść tego, kto sporządzał dany wzorzec umowny – podsumowuje.
