Czy rynek mieszkań poradzi sobie bez tanich kredytów

Informacja, że programu dopłat nie będzie, mogłaby zmienić sytuację na rynku mieszkań. Co z cenami nieruchomości?

Publikacja: 22.06.2024 18:20

Ceny mieszkań wystawianych na sprzedaż są obniżane w trakcie przedłużającej się ekspozycji o kilka p

Ceny mieszkań wystawianych na sprzedaż są obniżane w trakcie przedłużającej się ekspozycji o kilka procent

Foto: Adobe Stock

Zapowiedź kolejnego rządowego programu wsparcia dla młodych przy zakupie pierwszego mieszkania zelektryzowała rynek. Choć nie ma pewności, w jakim kształcie program wejdzie w życie, jeśli w ogóle wejdzie, to wielu klientów wciąż warunkuje zakup nieruchomości od jego uruchomienia – zauważa Marcin Jańczuk, ekspert sieciowej agencji Metrohouse. – Jednocześnie rosną obawy dotyczące kolejnych podwyżek cen nieruchomości.

Czytaj więcej

Wynajem mieszkań: cały czas jest bardzo drogo

Po boomie na kredyty nie ma śladu. Polacy boją się wysokich rat

Metrohouse analizuje możliwe scenariusze. - Po zeszłorocznym boomie na kredyty hipoteczne związanym z programem „Bezpieczny kredyt 2 proc.” nie ma śladu. Rynek odczuwa wyraźne spowolnienie. Widać to szczególnie na rynku nowych mieszkań, gdzie sprzedaż spadła, a deweloperzy są bardziej skłonni do negocjacji cen – mówi Marcin Jańczuk. - Część klientów czeka na start nowego programu dopłat. Nic dziwnego – standardowy kredyt hipoteczny, ze względu na wysokie stopy procentowe, jest nadal drogi (średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego to 7- 8 proc.). W efekcie klienci płacą wysokie raty.

Tomasz Kosiba, dyrektor sprzedaży w Credipass, zauważa, że to, co dziś wstrzymuje klientów przed zakupem nieruchomości, to nie brak zdolności kredytowej, bo często ta zdolność jest. - Hamulcem jest wysokość comiesięcznej raty na poziomie 4-5 tys. zł. Klienci obawiają się, czy będą w stanie obsłużyć taki kredyt, tym bardziej, że także koszty życia są dziś wysokie – mówi dyrektor. - Ceny mieszkań sprawiają, że klienci częściej rozważają budowę lub zakup domu na obrzeżach miast lub poza nimi, na co ma wpływ także spadek cen materiałów budowlanych. Klienci poszukują alternatywy do drogich mieszkań w mieście.

Czytaj więcej

Rynek wtórny. Sprzedający mieszkania przestają podbijać ceny

Czy tani kredyt napompuje ceny mieszkań

Z przedstawionego przez rząd projektu programu „Na start” wynika, uprzywilejowaną grupą byłyby rodziny wielodzietne. Duże gospodarstwa domowe mogłyby się starać o kredyt na zero procent. - Do tej pory nie było programu mieszkaniowego, który umożliwiałby rodzinie zakup na preferencyjny kredyt kolejnej, większej nieruchomości podnoszącej standard życia – zaznaczają eksperci Metrohouse. – A brak ograniczenia wysokości wkładu własnego dałby możliwość zakupu dowolnej nieruchomości.

Tomasz Przyrowski, prezes Credipass, uważa, że swoboda w wyborze mieszkania i ograniczenia kwartale co do liczby złożonych wniosków o tani kredyt, wsparłyby rynek bez nadmiernego pompowania go. - Dlatego uważam, że program dopłat nie przełoży się na znaczny wzrost cen nieruchomości, tak jak było z „Bezpiecznym kredytem 2 proc”. – mówi Tomasz Przyrowski. - To ważne dla tych, którzy nie będą mogli skorzystać z programu dopłat. Program pobudzi rynek, ale nie będzie go nadmiernie „przegrzewać” – uważa.

Jak jednak dodaje prezes, samo pojawienie się informacji o dopłatach początkowo może być dla sprzedających pokusą do podnoszenia cen albo usztywnienia się w negocjacjach.

Lęk przed wypadnięciem z obiegu. Klienci będą się spieszyć z zakupem mieszkania?

- W grę wchodzą czynniki psychologiczne, w tym FOMO (fear of missing out – lęk przed wypadnięciem z obiegu). Skoro dla innych pojawienie się dopłat jest sygnałem do zakupu mieszkania, to wiele osób zadaje sobie pytanie, czy nie wejść na rynek, czy właśnie teraz nie podjąć decyzji o zakupie - mówi Marcin Jańczuk. - Taką sytuację szybko wykorzystuje strona podażowa. Skoro wraca popyt, można ponownie dyktować warunki.

Marcin Jańczuk nie spodziewa się jednak aż takiego wzrostu zainteresowania transakcjami jak w przypadku poprzedniego programu dopłat. - Wprawdzie każde tego rodzaju wsparcie jest atrakcyjne dla klientów, to konstrukcja programu „Na start” nie jest równie korzystna dla wszystkich grup, tak jak to było w poprzednim programie „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, który dosłownie zmiótł z rynku mieszkania do 600 tys. zł – mówi ekspert Metrohouse. - Nie można wykluczyć, że potencjalne zapowiedzi programu staną się bodźcem do zakupów, choć grupy beneficjentów będą wyraźnie różne od tych z poprzedniego programu. Tym razem można oczekiwać, że np. uaktywnią się rodziny poszukujące większego lokum, więc program nie będzie zdominowany tylko przez lokale o najniższych cenach.

Czytaj więcej

Oferta mieszkań rośnie, grono klientów topnieje. Jak to wpływa na ceny?

Rynek mieszkań. Od jednej kroplówki do drugiej

Jak mówi Marcin Jańczuk, klienci coraz bardziej przyzwyczajają się do działania rynku od jednej do kolejnej kroplówki w postaci dopłat do kredytów. - Pojawia się zatem pytanie, jak rynek będzie w stanie sobie poradzić bez programu? Informacja o braku programu dopłat w najbliższym czasie mogłaby dość znacząco przewartościować obecny rynek mieszkaniowy – ocenia ekspert Metrohouse. - Jednym z istotnych elementów regulacji może być powiększająca się podaż mieszkań wystawianych na sprzedaż, co w konsekwencji wykluczy sytuacje, z jakimi mieliśmy do czynienia jeszcze przed rokiem, kiedy w pogoni za dopłatami z rynku znikały momentalnie mieszkania odpowiadające parametrom programu dopłat. Wyższa podaż to jednocześnie większe możliwości negocjacji.

Z barometru Metrohouse i Credipass za I kw. 2024 r. wynika, że ceny mieszkań wystawianych na sprzedaż są obniżane w trakcie przedłużającej się ekspozycji o kilka procent. - Ale negocjacje ostatniej ceny ofertowej bywają dość trudne, co pokazuje, że sprzedający nadal żyli w przeświadczeniu, że wystawiona na rynku cena jest bliska realnej wartości nieruchomości – wyjaśnia Jańczuk. - Choć w przypadku informacji o braku jakiegokolwiek programu dopłat trudno oczekiwać nagłych spadków cen (rynek nieruchomości dość wolno reaguje na zmieniające się realia), to pierwszym i oczekiwanym symptomem zmian może być zmiana podejścia do negocjacji – zarówno przez indywidualnych sprzedających, jak i deweloperów, którzy już teraz coraz częściej zwiększają nakłady na promocje inwestycji.

Jak mówi Marcin Jańczuk, potencjalnym kredytobiorcom najbardziej zależy na spadkach stóp procentowych. - Nadzieje na taką decyzję RPP w tym roku są niewielkie. A niższe stopy procentowe to tańsze kredyty, ich większa dostępność oraz brak potrzeby wprowadzania sztucznych regulacji dla rynku – podsumowuje.

Zapowiedź kolejnego rządowego programu wsparcia dla młodych przy zakupie pierwszego mieszkania zelektryzowała rynek. Choć nie ma pewności, w jakim kształcie program wejdzie w życie, jeśli w ogóle wejdzie, to wielu klientów wciąż warunkuje zakup nieruchomości od jego uruchomienia – zauważa Marcin Jańczuk, ekspert sieciowej agencji Metrohouse. – Jednocześnie rosną obawy dotyczące kolejnych podwyżek cen nieruchomości.

Po boomie na kredyty nie ma śladu. Polacy boją się wysokich rat

Pozostało 93% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Mieszkania na doby dają zarobić
Budownictwo
Rynek mieszkaniowy na zmniejszonych obrotach
Raporty ekonomiczne
Maj przyniósł uspokojenie na rynku mieszkań. Ale co dalej?
Nieruchomości
Deweloperzy w gorszych nastrojach. Spodziewają się spadków sprzedaży mieszkań
Materiał Promocyjny
Mazda CX-5 – wszystko, co dobre, ma swój koniec
Nieruchomości
Wzrost cen mieszkań wyhamował. Klienci machnęli ręką na dopłaty do kredytów
Materiał Promocyjny
Branża bankowa gorszy okres ma za sobą