O cenie mieszkań decyduje wiele czynników, m.in. koszty zakupu ziemi, materiałów i wykonawstwa – i słynne deweloperskie marże. Jak wygląda sytuacja i perspektywy z czysto budowlanego punktu widzenia?
Deweloperzy są dziś w bardzo komfortowej sytuacji. Spotykają się z bardzo dużym popytem napędzanym programami pomocowymi rządu, dopłatami do kredytów, a duży popyt pozwala na podnoszenie cen – a sytuacja z rynku pierwotnego przenosi się na wtórny. Z drugiej strony mamy koszty, które są dzisiaj stabilne, ale pamiętajmy, że po fazie szalonego wzrostu w latach 2021–2022 – w wyniku covidu i wybuchu wojny w Ukrainie. Stabilizacja to efekt trwającej od kilkunastu miesięcy dekoniunktury w budownictwie, zwłaszcza w inwestycjach na zlecenie prywatnych inwestorów. Sama mieszkaniówka w 2023 r. zaliczyła poważny kryzys. Jeszcze głębsza zapaść objęła segment domów budowanych przez inwestorów indywidualnych – a to też duża część rynku mieszkaniowego.
Niestety, koszty już powoli rosną, bo wszystko wskazuje na to, że na polskim rynku budowlanym zaczynamy zmierzać w kierunku kumulacji inwestycji, która oczywiście nie zdarzy się z dnia na dzień. Duże inwestycje infrastrukturalne będą się powoli rozkręcały i wszystko wskazuje na to, że lata 2026–2027 mogą przynieść poważną kumulację realizowanych inwestycji, co pociągnie za sobą kolejną falę wzrostów cen materiałów, podobną do tej z lat 2018–2019. Oczywiście nie porównujemy do lat 2021–2022, bo tamte wzrosty wynikały z nadzwyczajnych okoliczności. Należy więc oczekiwać, że ceny mieszkań będą rosły w ślad za rozkręcającymi się inwestycjami budowlanymi.
Poza materiałami pamiętajmy o kosztach pracy – wzrost płacy minimalnej bardzo mocno podbił dynamiki wynagrodzeń w budownictwie, dziś kręcimy się wokół rekordowych dynamik rzędu kilkunastu procent rocznie – a przecież mówimy o okresie dekoniunktury. Proszę wyobrazić sobie, z jaką sytuacją będziemy mieli do czynienia, kiedy inwestycje się naprawdę rozkręcą i nastąpi spiętrzenie robót budowlanych oraz wzrost zapotrzebowania na pracowników, których w Polsce na rynku budowlanym brakuje. Historycznie zawsze posiłkowaliśmy się pracownikami z Ukrainy, dziś firmy ściągają ludzi z Białorusi, Mołdawii, Gruzji, Uzbekistanu czy Indii.
Wydaje się, że wzrost kosztów nie powinien zaboleć deweloperów, którzy dalej powinni być w stanie wypracowywać całkiem przyzwoite marże.
