Anna Bartoszewicz-Wnuk, dyrektor działu badań rynku i doradztwa w firmie JLL

– Biznesowi na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce sprzyjała dobra kondycja rodzimej gospodarki. Mimo że dane za 2015 r. nie są jeszcze zamknięte, bo np. umowy najmu były podpisywane do ostatnich chwil, możemy powiedzieć, że to był rekordowy rok pod względem aktywności najemców biur. Możliwy jest również rekord popytu w segmencie magazynowym.

Rozwijały się wszystkie segmenty rynku nieruchomości komercyjnych. Porównując jedynie najlepiej działające, dominujące obiekty z tych trzech kategorii, czyli obiekty, które określamy jako „prime", należy zauważyć, że najwyższej klasy centra handlowe cechują się najwyższymi cenami w przypadku transakcji inwestycyjnych, w porównaniu z dobrymi jakościowo produktami inwestycyjnymi w sektorze biurowym czy nowoczesnymi parkami magazynowymi. Również pod względem wskaźnika powierzchni niewynajętych czy stawek czynszowych dobrze zlokalizowane i zarządzane centra handlowe osiągają lepsze wyniki niż nieruchomości biurowe czy magazynowe.

Na rynku magazynowym ciekawym trendem był rozwój nowych lokalizacji, takich jak Rzeszów, Lublin, Szczecin czy Bydgoszcz, zarówno pod względem aktywności najemców, jak i deweloperów. Na rynku handlowym byliśmy świadkami interesujących debiutów światowych marek, z których najsłynniejszy dotyczył brytyjskiej marki Superdry w Złotych Tarasach. Rozwijały się polskie firmy, w tym np. Reserved, który w tym roku otworzył swój największy jak dotąd sklep w Galerii Jurajskiej, czy nowa marka a Tab – również z portfolio grupy LPP.

Rekordy padły na rynku biurowym, w którym zarejestrowaliśmy historycznie najwyższą aktywność najemców. Według wstępnych szacunków w całym 2015 r. wolumen umów najmu mógł sięgnąć nawet 1,3 mln mkw., z czego aż ok. 550 tys. przypadło na rynki biurowe poza Warszawą. Największe umowy najmu biur w tym roku podpisały takie firmy, jak mBank w Łodzi (ok. 24 tys. mkw.), Shell (Kraków, powyżej 22 tys. mkw. w Dot Office), PZU w Warszawie (17,5 tys. mkw. w Konstruktorska Business Park), EY w Warszawie (13,5 tys. mkw. Rondo 1) oraz BZ WBK w Poznaniu (ok. 24 tys. mkw. w Business Garden i Poznańskim Centrum Finansowym). Nieustająco poza Warszawą dominowali najemcy z sektora usług dla biznesu.

Natomiast największe umowy najmu na rynku magazynowym podpisały takie firmy jak Leroy Merlin (53 tys. mkw. w Polsce centralnej) czy Goodyear (56 tys. mkw. w Tarnowie).

Jeśli chodzi o najciekawsze projekty, które zostały oddane w 2015 roku, to w  segmencie biurowym były to: Dominikański we Wrocławiu czy Business Garden w Poznaniu, a w Warszawie. Postępu 14 czy Royal Wilanów. Ciekawym przykładem jest również zmodernizowany Spektrum Tower w centrum miasta.

Z kolei na rynku handlowym warto wskazać na centrum handlowe Sukcesja w Łodzi czy Zielone Arkady w Bydgoszczy. Obiekty te ze względu na swoją skalę czy lokalizację wpłyną na układ sił na rynkach, w których działają. —gb

Kamila Wykrota, dyrektor zespołu doradztwa i analiz rynkowych w firmie Cushman & Wakefield

– Widać dynamiczny wzrost w sektorze nieruchomości. Nadal najważniejszymi czynnikami, które przyczyniają się do tej sytuacji, są dobre wskaźniki ekonomiczne oraz silne fundamenty polskiego rynku nieruchomości. Ten drugi czynnik jest szczególnie widoczny, kiedy analizujemy, w jak zdrowy sposób rynek dostosowuje się i dąży do równowagi, pomimo tymczasowego braku równowagi między podażą i popytem. Brak stagnacji obserwowany jest we wszystkich sektorach rynku, co świadczy o kontynuacji fazy wzrostowej.

Moim zdaniem największą dynamiką wzrostu charakteryzował się sektor nieruchomości biurowych. Na koniec roku odnotowuje on rekordowy poziom rocznej podaży (750 tys. mkw.) oraz popytu na biura (1,28 mln mkw.). Warszawa nadal wiedzie prym, ale – po latach awersji – obserwujemy wzmożoną aktywność na rynkach regionalnych.

Przykładami największych transakcji wynajmu na rynku warszawskim, zawartych w 2015 r., jest umowa najmu 21 tys. mkw. przez firmę Samsung w projekcie Warsaw Spire oraz wynajem 17,5 tys. mkw. przez PZU w biurowcu Konstruktorska Business Center. Na rynkach regionalnych do największych kontraktów należały: wynajem 15 tys. mkw. przez State Street w kompleksie Alchemia oraz 14,5 tys. mkw. przez HSBC Service Delivery w biurowcu Kapelanka w Krakowie.

Widzimy też silną tendencję wzrostową na rynku nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce. Strona podażowa odpowiada na rosnące zapotrzebowanie ze strony rynku, sygnalizowane zarówno przez firmy produkcyjne i logistyczne obecne na rynku, jak i przez rozwój sektora handlu internetowego poszukującego nowoczesnych powierzchni logistycznych. Takim przykładem jest ulokowanie w Polsce centrum logistycznego przez lidera e-commerce firmę Amazon. Największymi transakcjami najmu na rynku było przedłużenie umowy oraz ekspansja firmy Goodyear w Tarnów Logistic Park (56 tys. mkw.) oraz wynajem 53 tys. mkw. przez Leroy Merlin w Panattoni Stryków II.

Rynek nowoczesnych powierzchni handlowych także odnotowywał zwyżki. Nowa podaż powierzchni handlowych oddanych do użytku w 2015 r. osiągnęła 650 tys. mkw. To 35-proc. wzrost w porównaniu z rokiem poprzednim.

Istotne było też odwrócenie trendu z poprzednich lat, czyli powrót deweloperów z mniejszych miast do największych aglomeracji.

Jeśli chodzi o najciekawsze projekty, które zostały oddane w 2015 r. w poszczególnych segmentach, to w przypadku biur był to Royal Wilanów – z uwagi na interesującą koncepcję połączenia powierzchni biurowej z handlową oraz lokalizację na terenie, który nie ma jeszcze ugruntowanej pozycji. Z kolei warszawski biurowiec Spectrum to przykład kompleksowej modernizacji i podniesienia klasy budynku.

W segmencie handlowym na wyróżnienie zasługują: Sukcesja w Łodzi (51 tys. mkw.) oraz Zielone Arkady w Bydgoszczy (46 tys. mkw.). Ciekawe rozbudowy 2015 r. to: wrocławskie Bielany Park Handlowy i Magnolia Park, CH Ogrody w Elblągu, Wola Park w Warszawie i Atrium Copernicus w Toruniu. —gb

Opinia

Tomasz Lipiński | ekspert działu powierzchni handlowych w Cushman & Wakefield

W ostatnich latach deweloperzy szukający niszy na rynku centrów handlowych koncentrowali się na miastach poniżej 50 tysięcy mieszkańców. W tego typu ośrodkach powstały galerie handlowe lub mniejsze obiekty, takie jak parki handlowe lub typu convenience - na codzienne zakupy. Przykładem mogą być takie projekty, jak Galeria Neptun w Starogardzie Gdańskim, park handlowy Multishop w Sochaczewie, Dekada Brodnica, Stop.Shop.Żary, Mybox Oława czy Centrum Zakupów Czerwionka Leszczyny.