Stopniowa odbudowa rynku

Rozpoczęły się konsultacje w sprawie projektu ustawy o REIT-ach. Jak popatrzymy na komentarze w internecie, temat jest odbierany bardzo różnie. Po co właściwie nam REIT-y w Polsce – z punktu widzenia rynku czy inwestorów? Na warszawskiej giełdzie już teraz są spółki, które mają portfele nieruchomości, czerpią przychody i zyski z czynszów, wypłacają dywidendy.

To bardzo dobra informacja, że prace nad ustawą o REIT-ach zaczęły się toczyć i branża została zaproszona do konsultacji. Po co są REIT-y? Przede wszystkim po to, żeby Kowalscy mogli lokować w nieruchomości komercyjne, w tym mieszkaniowe. Co do zasady REIT-y to grupowe, kolektywne inwestowanie, ale też oszczędzanie. I nie tylko osoby fizyczne, bo także i instytucje, które funkcjonują w naszym rynku, jak fundusze OFE, TFI itd. Myślę, że ożywi to rynek inwestycyjny i będzie też pozytywne dla polskiej giełdy. Mam nadzieję, że polski rynek wreszcie będzie postrzegany na arenie międzynarodowej jako dojrzały, czyli lokalny, kapitał i będzie miał możliwość inwestowania w szerszym stopniu w nieruchomości w Polsce.

W skali roku zaledwie kilka procent wartości transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości komercyjnych w Polsce to rodzimy kapitał. Załóżmy, że ustawa o REIT-ach jest właśnie przyjęta – jak ta aktywizacja polskiego kapitału miałaby wyglądać? Jak ten scenariusz rozwoju REIT-ów w Polsce by pan widział?

Myślę, że możemy odnieść się do tego, co wydarzyło się np. u naszych południowych sąsiadów. Zeszły rok to bardzo mocny, 70-proc. spadek wartości inwestycyjnych na rynku nieruchomości w Polsce, natomiast w Czechach kilkunastoprocentowy. Dlaczego? Ponieważ tam od lat działają lokalne fundusze, gracze, którzy znają rynek. Kiedy więc duży międzynarodowy kapitał wstrzymał się z uwagi na to, co się działo na globalnej scenie, to lokalni gracze jak najbardziej inwestowali pieniądze Czechów. Lokalne REIT-y oznaczają, że dany rynek jest płynny, czyli transakcje są zawierane, i nie ma tak dużego spowolnienia. W Polsce odwrotnie – duży kapitał nie robił u nas nic, a lokalny nie miał możliwości grupowego inwestowania. Mam nadzieję, że taki scenariusz, kiedy zaczną powstawać REIT-y, już się nie powtórzy. Świetną informacją jest to, że REIT-y w Polsce mają mieć możliwość bardzo szerokiego wyboru rodzaju nieruchomości, czyli to nie tylko mieszkania, biura, handel, magazyny, ale także akademiki czy centra danych. Katalog jest szeroki. Kreatywność jest tu spora, na rynkach wysoko rozwiniętych REIT-y inwestują w infrastrukturę drogową. Moment jest bardzo dobry i jest otwarte podejście do tego, jak można inwestować w aktywa przynoszące dochód – a tych różnych aktywów jest sporo.

Mieszkaniówka to wycinek spektrum inwestycyjnego REIT-ów, ale budzi emocje. Tak jak przy PRS-ach słyszymy, że inwestorzy instytucjonalni zaburzą rynek najmu, wyrugują prywatnych właścicieli mieszkań, będzie też problem dla rynku mieszkań na sprzedaż, bo inwestorzy będą zabierać Kowalskim z oferty całe bloki… Jak pan skomentuje wpływ REIT-ów na rynek mieszkaniowy?

Jeżeli szukamy recepty na rozwiązanie problemów mieszkaniowych w Polsce, to wydaje mi się, że to nie ta ustawa, bo ta ustawa ma na celu usprawnienie inwestowania w nieruchomości. Problemy są gdzie indziej – leżą w tempie wydawania pozwoleń i decyzji administracyjnych czy uwalnianiu gruntów. Chodzi o to, by zwiększać zasób mieszkaniowy i myślę, że jeśli REIT-y mieszkaniowe powstaną, zaktywizują ten kawałek rynku.

Co do PRS-ów i teorii spiskowych, że cały zasób mieszkaniowy zostanie wykupiony – w ciągu ostatnich lat w rękach instytucjonalnych graczy znalazł się zasób stanowiący mniej niż 1 proc. rynku najmu. Nie wydaje mi się, że fundusze opanują rynek najmu tak, że najem będzie bardzo drogi i nie będzie można kupić lokalu na własne potrzeby. Przeciwnie, jeśli będzie większa konkurencja, to oferta mieszkań na wynajem będzie bardziej zróżnicowana w różnych lokalizacjach.

Miejmy nadzieję, że również miasta i gminy będą współpracować z takimi organizacjami czy wręcz wspólnie inwestować.

W 2023 r. wartość transakcji w Polsce mocno się skurczyła, spadki widzieliśmy na całym świecie – z powodu szybkiego wzrostu stóp procentowych. Jak przedstawiają się perspektywy?

Myślę, że ten rok będzie jeszcze dosyć ciężki, aczkolwiek jest większy tzw. sentyment inwestorów do tego, żeby inwestować. Jest nadzieja na to, że stopy procentowe również będą spadać – w Polsce one na razie zostały utrzymane, ale oczekuje się, że w połowie roku w Europie Zachodniej zaczną powoli spadać. W marcu razem z wieloma uczestnikami rynku byłem na targach MIPIM i ten lepszy sentyment, te lepsze nastroje zaczynają być dostrzegalne. To nie oznacza, że będziemy mieć powrót do sytuacji sprzed dwóch, trzech lat. Na pewno wszyscy cały czas kierują się ostrożnością – to widać w danych za I kwartał br., który niedługo będziemy podsumowywać. Niemniej jest więcej rozmów, które – mam nadzieję – będą prowadzić do konkretyzowania oczekiwań potencjalnych sprzedających i kupujących. Tak zwane price discovery, czyli odkrywanie nowych wartości nieruchomości, mamy gdzieś za sobą, patrzymy na 2024 r. z pewnym optymizmem, on może być nieco lepszy niż ubiegły, ale większej poprawy oczekiwałbym w 2025 r., choć wciąż trudno będzie mówić o dynamicznym wzroście.

A co jest na radarach inwestorów? Czy można się spodziewać, że cały czas magazyny będą dominującymi aktywami?