Cesje dają jeszcze zarobić

Na sprzedaży prawa do nowego mieszkania można zyskać nawet 100 proc. zainwestowanego kapitału.

Publikacja: 22.02.2024 21:05

Na zasadzie cesji są oferowane każdego rodzaju mieszkania. Dominują oferty najbardziej chodliwych lo

Na zasadzie cesji są oferowane każdego rodzaju mieszkania. Dominują oferty najbardziej chodliwych lokali

Foto: adobestock

Gwałtowne wzrosty cen mieszkań to woda na młyn inwestorów – flipperów, spekulantów, osób zarabiających na sprzedaży cesji, czyli praw do nowo budowanych mieszkań. Handel cesjami kwitł w czasie pamiętnej hossy z lat 2006–2007, kiedy nieruchomości drożały z miesiąca na miesiąc.

Dziś biznes jest dużo trudniejszy. Proceder ukrócił ustawodawca, wprowadzając zakaz handlowania cesjami.

– Zakaz cesji dotyczy tylko inwestycji realizowanych w ramach znowelizowanej ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego. Obowiązuje od lipca 2023 roku – mówi radca prawny Przemysław Dziąg, dyrektor działu prawnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD). – Zgodnie z przepisami nabywca mieszkania na osiedlu, którego sprzedaż rozpoczęła się po wejściu nowych przepisów, nie ma możliwości przeniesienia praw z umowy deweloperskiej w drodze cesji na rzecz innej osoby. Zakaz ten nie dotyczy nieruchomości, których sprzedaż ruszyła przed lipcem 2023 r. Nie dotyczy też nabywców, którzy są przedsiębiorcami.

Mec. Dziąg podkreśla, że znamienita większość firm zrzeszonych w PZFD zgadza się na przeniesienie praw własności do budowanego mieszkania w drodze cesji jedynie w wyjątkowych, umotywowanych przez nabywcę przypadkach. – Jako branża sprzeciwiamy się spekulacyjnemu nabywaniu nieruchomości i pozytywnie oceniamy wszelkie rozwiązania, które walczą z takimi zachowaniami – mówi.

Mniej transakcji

Łukasz Wydrowski, właściciel firmy Estatic Nieruchomości, ocenia, że wprowadzenie ograniczeń dotyczących cesji znacząco zmieniło dynamikę rynku.

– Nie można już tak swobodnie jak wcześniej obracać umowami dotyczącymi nieruchomości w budowie. Przed tymi zmianami cesje były popularnym sposobem na szybkie zyski, szczególnie wśród inwestorów poszukujących okazji na tzw. flippy na rynku pierwotnym – mówi prezes Wydrowski. – Nowe przepisy spowodowały, że liczba podobnych transakcji widocznie spadła. Ograniczenia zniechęciły wielu inwestorów, co przekłada się na mniejszą liczbę ofert mieszkań w cesji.

Anton Bubiel, prezes Rentier.io i dyrektor operacyjny SonarHome, zauważa, że hasło „cesja” w tytułach ogłoszeń pojawia się bardzo rzadko. – Dużo częściej – w treści, ale bywa i tak, że ogłoszeniodawca w ogóle się tym nie chwali – zaznacza. – Potencjalnych zainteresowanych informuje dopiero w czasie rozmowy. Dlatego też ocena skali nie jest możliwa.

Z kolei Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, ocenia, że skala cesji mimo ograniczeń jest wciąż „znacząca”. – Ogłoszenia zbycia nowych lokali na zasadzie cesji, najczęściej jeszcze w stanie deweloperskim, można liczyć w setkach – mówi.

Analityk zwraca uwagę, że oferta cesji jest skorelowana ze statystykami dotyczącymi popytu na nowe mieszkania. – Dominują więc lokale dwupokojowe, a następnie trzypokojowe o powierzchni do 60 mkw. – wskazuje Jędrzyński. – Sporo jest też kawalerek, a na końcu – większe mieszkania, nawet czteropokojowe, choć, oczywiście, w marginalnym zakresie – dodaje.

Duże zyski

Anton Bubiel ocenia, że na zasadzie cesji są oferowane w zasadzie każdego rodzaju mieszkania. – Najczęściej są to oferty najbardziej chodliwych mieszkań, czyli takich, na które jest zawsze spory popyt. To głównie kawalerki i niewielkie mieszkania dwupokojowe – przyznaje. – Często są to mieszkania o bardzo atrakcyjnych układach zarezerwowane tuż po rozpoczęciu sprzedaży inwestycji. Trafiają na rynek wtedy, kiedy deweloper nie proponuje już równie atrakcyjnych lokali. Cedent może więc dużo odważniej ustawiać swoją cenę, bo nie ma już konkurencji.

Dodaje, że w stosunku do zainwestowanego kapitału na cesjach można zarobić bardzo dużo. – Szczególnie gdy się trafi na okres dynamicznych wzrostów cen i wzmożonego popytu – mówi prezes. – Ale nie jest to inwestycja – czy raczej spekulacja – bez ryzyka. Można na niej także stracić. Całe przedsięwzięcie polega na tym, że rezerwuje się mieszkanie na wczesnym etapie budowy, a cesje sprzedaje się później. Zwykle w międzyczasie ceny rosną.

Anton Bubiel podaje przykład takiej inwestycji. Wykładamy określoną kwotę (dużo mniejszą niż cała cena mieszkania) – niekiedy 10 lub 20 proc. ceny. Rezerwujemy mieszkanie warte np. 500 tys. zł, wpłacając 20 proc., czyli 100 tys. zł. – Jeżeli po roku ceny wzrosną o 20 proc. (co w 2023 r. odnotowaliśmy w wielu miastach), odsprzedając cesję do tego lokalu – wartego po roku 600 tys. zł – zarabiamy 100 tys. zł – wskazuje prezes. – De facto podwajamy kapitał. To pewne uproszczenie, bo pojawia się VAT od cesji, ale nadal zarobek jest bardzo atrakcyjny. Gdyby się jednak okazało, że w międzyczasie rynek wyhamuje, ceny nie wzrosną, a nawet spadną, będziemy zmuszeni do wniesienia reszty ceny na rachunek dewelopera zgodnie z harmonogramem lub też musimy się pogodzić ze stratą wpłaconej kwoty.

Jarosław Jędrzyński szacuje, że zyski z cesji wynoszą zwykle kilka procent wartości mieszkania. – Rzadko osiągają 10 proc. – ocenia. – Wszystko zależy od osiedla i okazji, jakie pojawiają się w przedsprzedaży. Jednak w relacji do zainwestowanych środków zarobek może wynieść nawet 100 i proc. i więcej – potwierdza.

Nieruchomości
Barometr. Lepsze nastroje w mieszkaniówce
Materiał Promocyjny
Tajniki oszczędnościowych obligacji skarbowych. Możliwości na różne potrzeby
Nieruchomości
Niezaspokojony apetyt sprzedających mieszkania
Nieruchomości mieszkaniowe
Rośnie apetyt Polaków na mieszkania. Rosną też ceny
Rynek nieruchomości
Nowe przepisy mają ukrócić patodeweloperkę. Zabraknie przez nie mieszkań?
Nieruchomości
Rynek wtórny na fali. Skraca się czas sprzedaży mieszkań