Sąd: Odzyskaną nieruchomość warszawską można odebrać nawet po wielu latach

W czwartek Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) wydał bardzo ważną uchwałę dotyczącą uprawnień tzw. komisji reprywatyzacyjnej. 

Wątpliwości, które rozstrzygnął siedmioosobowy skład NSA miały związek z konkretną sprawą. Chodziło o grunt warszawski odebrany właścicielom tuż po II wojnie na podstawie dekretu z 1945 r. W latach 90-tych następcy prawni byłych właścicieli zaczęli starać się o odzyskanie działki. I ostatecznie dopięli swego.

Prezydent Warszawy w lipcu 2009 r. orzekł m.in. o ustanowieniu na ich rzecz prawa użytkowania wieczystego. Miasto oddało im też kamienicę z lokatorami komunalnymi 21 mieszkań. Ponieważ budynek był w złym stanie i wymagał kosztownego remontu nowi właściciele zdecydowali się na sprzedaż odzyskanej nieruchomości. W 2013 r. za ponad 5 mln zł kupiła ją spółka i rozpoczęła generalny remont. Potem ustanowiła odrębne własności lokali i sprzedała je na wolnym rynku.

Lokatorzy komunalni musieli się wyprowadzić

Schody zaczęły się, gdy nieruchomość odzyskana przez spadkobierców przedwojennych właścicieli w 2017 r. trafiła na celownik nowo powołanej komisji reprywatyzacyjnej. Komisja nie tylko bowiem uchyliła decyzję reprywatyzacyjną z 2009 r., na mocy której następcy prawni prawomocnie odzyskali nieruchomość. Ostatecznie odmówiła też ustanowienia prawa użytkowania wieczystego. Mówiąc inaczej „odwróciła” skutki odzyskania nieruchomości przez spadkobierców. 

Czytaj więcej

Opinie Prawne

Tomasz Ludwik Krawczyk: Komisja reprywatyzacyjna do pilnej likwidacji

Niedawno zadzwonił do mnie kolega adwokat z prośba o konsultacje. Jego klient, właściciel nieruchomości w Warszawie otrzymał zawiadomienie o wpisie do księgi wieczystej dokonanym na wniosek komisji weryfikacyjnej ds. nieruchomości warszawskich. Kolega, zbadawszy sprawę, ustalił, że komisja decyzją administracyjną wydała decyzję uchylającą decyzję reprywatyzacją, wskutek czego wywłaszczyła klienta, bez odszkodowania, z prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, które – już po zwrocie ostateczną i prawomocna decyzją prezydenta miasta, akcie notarialnym i wpisie do księgi wieczystej – nabył od spadkobiercy byłego właściciela.

Komisja reprywatyzacyjna powołała się m.in. na art. 30 ust.1 pkt 6 ustawy z 9 marca 2017 r. o szczególnych zasadach usuwania skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych dotyczących nieruchomości warszawskich, wydanych z naruszeniem prawa. Tłumaczyła, że ustawodawca przyznał jej w nim uprawnienie do uchylenia decyzji reprywatyzacyjnej, jeżeli jej wydanie doprowadziło do "skutków rażąco sprzecznych z interesem społecznym". A w spornej sprawie prezydent Warszawy, wydając decyzję reprywatyzacyjną dotyczącą kamienicy, w której znajdowały się mieszkania komunalne, jako wynajmujący powinien zagwarantować najemcom kontynuację ich sytuacji prawnej w ramach zawartej przez gminę umowy najmu. Powinien też podjąć działania i środki w celu zabezpieczenia sytuacji prawnej lokatorów. Tymczasem, w następstwie wykonania decyzji reprywatyzacyjnej ze względu na wyjątkowo uciążliwy remont oraz znaczące podniesienie czynszów prawie wszyscy dotychczasowi lokatorzy komunalni musieli się wyprowadzić.

Sprawa trafiła na wokandę. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił decyzje komisji, ale ta zaskarżyła niekorzystny wyrok. NSA uznał zaś, że w sprawie konieczne jest podjęcie uchwały. Miał bowiem poważne wątpliwości, czy okoliczności określone w art. 30 ust. 1 pkt 6 ustawy mogą stanowić przesłankę do uchylenia decyzji reprywatyzacyjnej w sytuacji, gdy miały miejsce przed wejściem w jej życie? Mówiąc inaczej czy rozstrzygnięcia komisji mogą dotyczyć reprywatyzacji sfinalizowanych przed tym, jak zaczęła działać. 

Pewność prawa nie ma charakteru bezwzględnego

Siedmioosobowy skład NSA uznał, że okoliczności określone w spornym przepisie mogą stanowić przesłankę do uchylenia decyzji reprywatyzacyjnej również, gdy miały miejsce przed wejściem w życie ustawy. Zastrzegł przy tym, że nie zajmował się kwestią skutków uchylenia decyzji reprezentacyjnej ze względu na sporną w sprawie przesłankę, zwłaszcza brakiem regulacji dotyczącej przyznania odszkodowania w takim przypadku. 

NSA zauważył, że wydanie decyzji na podstawie spornej regulacji jest warunkowane wystąpieniem skutków o których w niej mowa. Jest zatem niezależne od daty wydania decyzji reprywatyzacyjnej. Sąd nie dopatrzył się zaś by takie rozwiązanie naruszało konstytucję. Jak zauważył przewodniczący składu sędzia NSA Jerzy Siegień pewność prawa i stabilność stosunków prawnych, które są wyprowadzane z wyrażanej w art. 2 konstytucji zasady państwa prawnego, nie mają charakteru bezwzględnego. W orzecznictwie dopuszczalne są od nich wyjątki. Wynika z niego m.in., że jednostka musi w każdym czasie liczy się ze zmianą regulacji prawnych i uwzględniać podczas planowania przyszłych działań ryzyko zmian prawodawczych uzasadnionych zmianą warunków społecznych. Na gruncie konstytucji co do zasady nie można zatem całkowicie wykluczyć stanowienia regulacji prawnych o charakterze retroaktywnym.

NSA zwrócił uwagę na wyjątkowy charakter i okoliczności towarzyszące wprowadzeniu przepisów o szczególnych zasadach usuwania skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych. Brak odpowiednich rozwiązań prawnych dotyczących reprywatyzacji, przewlekłość tych postępowań doprowadziło m.in. do powstania rynku obrotu roszczeniami dekretowymi. Społeczna ocena warszawskiej reprywatyzacji była negatywna, a decyzje reprezentacyjne były oceniane jako naruszające interes publiczny i prywatny. 

Niepewna sytuacja osób, które kupiły mieszkania

- Uchwała NSA ma bardzo poważne skutki. Przesłanka uchylenia decyzji reprywatyzacyjnej, którą zajmował się poszerzony skład nie była często stosowana przez komisję. Niemniej potwierdzenie przez NSA, że może być podstawą zakwestionowania reprywatyzacji sfinalizowanych na długo przed wprowadzeniem do porządku prawnego komisji reprywatyzacyjnej stanowi ogromne ryzyko dla następców prawnych byłych właścicieli, które odzyskały nieruchomości warszawskie, a także dla firm czy osób, które je od nich nabyły – tłumaczy dr Tomasz Ludwik Krawczyk, adwokat, partner w GKR Legal.