Kto zapłaci za tę rurę na osiedlu

Miasto próbuje przerzucić na nas koszty budowy sieci wodno-kanalizacyjnej – alarmuje deweloper inwestujący w stolicy. MPWiK zapewnia, że warunki przejmowania rur są ustalane w negocjacjach.

Publikacja: 11.01.2024 21:04

Koszty budowy osiedli są coraz wyższe. Coraz wyższe są też ceny mieszkań

Koszty budowy osiedli są coraz wyższe. Coraz wyższe są też ceny mieszkań

Foto: AdobeStock

Jedna z firm budujących osiedla w Warszawie alarmuje, że jeśli miasto przestanie zwracać deweloperom pieniądze za budowę infrastruktury wodno-kanalizacyjnej, to może się to odbić na cenie mieszkań.

– Skalę podwyżek trudno oszacować, ale jakkolwiek duże by były, w dzisiejszej sytuacji rynkowej jeszcze zmniejszą dostępność lokali – twierdzi deweloper. – A przecież Miejskie Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji (MPWiK) czerpie zyski z opłat za wodę i kanalizację.

Deweloper wyjaśnia, że do niedawna w większości przypadków wyglądało to tak: – Sieci budowaliśmy na własny koszt, ale miasto nam te koszty zwracało, choć zwrot był mniejszy od zainwestowanej kwoty – podaje. – Ale pomysł, by oddawać wybudowane przez nas sieci za przysłowiową złotówkę, uderza nie tylko w nasz biznes, ale przede wszystkim w kupujących mieszkania.

Za złotówkę

Michał Ciachowski, dyrektor działu planowania i koordynacji projektów w spółce Ronson Development, zaznacza, że inwestorem sieci może być zarówno gestor, jak i prywatny deweloper.

– W przypadku nowych osiedli inwestorami częściej są deweloperzy, którzy po prostu budują sieci szybciej – wyjaśnia. – Budowa kanalizacji przez miasto to proces rozciągnięty w czasie, a plany miasta dotyczące rozbudowy sieci często nie idą w parze z tempem budowy osiedli – dodaje.

Dyrektor wskazuje, że w przypadku typowego osiedla koszty takiej infrastruktury liczy się w milionach złotych. – Wpływ na te koszty, szczególnie w przypadku sieci kanalizacyjnej, mają jej parametry – tłumaczy. – Chodzi o średnicę rur, długość sieci. Może się też pojawić konieczność wybudowania przepompowni ścieków, zwłaszcza gdy teren jest na tyle rozległy, że niemożliwe jest zastosowanie kanalizacji grawitacyjnej.

Jak mówi dyr. Ciachowski, w Warszawie sieci kanalizacyjne były w części refinansowane przez MPWiK. – Na wysokość zwrotów miały wpływ m.in. tzw. wskaźniki przydatności sieci obliczane przez gestora – tłumaczy. – Zwroty sięgały czasem nawet 70–80 proc., czasem, jeśli sieć pokrywała się z planami gestora – 100 proc. Sytuacja się jednak zmieniła. Zgodnie z ostatnimi komunikatami MPWiK przestało zawierać umowy z deweloperami na projektowanie i budowę sieci na warunkach zwrotu części nakładów. Deweloperzy zaczęli być obciążani kosztami budowy sieci, a ich przekazywanie do eksploatacji ma być bezpłatne.

Michał Ciachowski zauważa, że także w Poznaniu i Szczecinie koszty budowy sieci spoczywają na deweloperach. – W praktyce ewentualne zwroty są tak niewielkie, że można stwierdzić, że to deweloperzy finansują budowę sieci – mówi.

Podkreśla, że na ostateczną cenę mieszkania wpływają nie tylko koszty całej infrastruktury towarzyszącej, lecz także sieci czy drogi.

– Wzrostem kosztów skutkuje też wydłużony czas budowy osiedli. W Warszawie od zakupu działki do uzyskania pozwolenia na budowę mijają często dwa–trzy lata z powodu długich i zawiłych procesów przygotowania inwestycji – mówi. – Przed złożeniem wniosków o pozwolenie na budowę budynków często trzeba uzyskać pozwolenia na budowę infrastruktury drogowej i kanalizacyjnej. Koszty te w ostatecznym rozrachunku w większości ponosi deweloper.

Mateusz Bromboszcz, wiceprezes spółki Atal, która buduje osiedla w wielu miastach, informuje, że każde z nich rządzi się swoimi prawami.

– W takim samym stopniu dotyczy to reguł budowy jak i przejmowania sieci wodno-kanalizacyjnych przez gestorów – mówi wiceprezes. – Dziś ciężar budowy sieci w ogromnej mierze spoczywa na deweloperach, którzy mogą się domagać ich wykupu od przedsiębiorstw wodociągowych – na różnych zasadach i w różnych proporcjach. Ten problem, a więc i skala inwestycji w sieci rośnie wraz z problemem dostępności terenów pod budownictwo wielorodzinne – podkreśla.

Jak dodaje, różne miasta są w różnym stopniu przygotowane do budowy i uruchamiania inwestycji mieszkaniowych, ale trend jest jeden – kurcząca się podaż uzbrojonych nieruchomości. – Oznacza to, że trzeba wybudować infrastrukturę, co przekłada się na wzrost cen mieszkań – przyznaje wiceprezes Atalu.

Zadanie gminy

– Budowa infrastruktury wodno-kanalizacyjnej należy do zadań własnych gminy, które powinny być kierunkowo rozpisane w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz miejscowych planach zagospodarowania – tłumaczy radca prawny Przemysław Dziąg, szef działu prawnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).

Precyzuje, że ustawowym obowiązkiem gestora sieci jest przyłączenie osiedla do głównej sieci, a po stronie inwestora leży budowa przyłącza.

– I właśnie ta kwestia budzi największe kontrowersje, ponieważ przepisy są na tyle nieprecyzyjne, że miasta różnie podchodzą do tego zagadnienia – zaznacza. – Co do zasady, obowiązek budowy tego przyłącza obejmuje tylko teren inwestycji, a poza tym obszarem przyłącze powinno być budowane przez gminę. Niestety, orzecznictwo różnie do tego podchodzi. W uchwale SN z 2017 r. wskazano, że inwestor powinien zrealizować przyłącze na całej trasie, aż do sieci głównej, wychodząc poza teren swojej działki – mówi.

Gmina powinna budować urządzenia zgodnie ze strategią rozwoju. – Tak jest, niestety, głównie w teorii. W praktyce często się zdarza, że gmina nie ma środków, by te zadania sprawnie realizować lub ich realizacja trwa bardzo długo – zauważa Przemysław Dziąg. – Umieszczenie inwestycji wodno-kanalizacyjnej w planie nie gwarantuje, że powstanie ona w określonym czasie. A to robi się już problematyczne, bo inwestycji nie można przecież zatrzymać na kilka lat.

Radca podkreśla, że każdy dodatkowy koszt inwestora wpływa na cenę nieruchomości. – Miasta zyskują nowe sieci, ale to przyszli mieszkańcy osiedli ponoszą koszty niewywiązywania się gmin z ich zadań własnych – zauważa.

Tłumaczy, że nowe przyłącza wybudowane przez deweloperów po przyłączeniu do głównej sieci np. MPWiK stają się jej częścią i wymagają formalnego uregulowania statusu związanego głównie z ich obsługą. – Wybudowane przez inwestorów przyłącza czy sieci są zazwyczaj przekazywane nieodpłatnie lub za symboliczną złotówkę – mówi.

Zauważa, że władze miast mają też duże oczekiwania dotyczącej infrastruktury towarzyszącej na nowych osiedlach. - Finansowane inwestycje często nie mają nic wspólnego z powstającymi osiedlami – zaznacza. – Chodzi to głównie o przebudowę rond, remont i budowę dróg, wiaduktów i przystanków, co niekoniecznie wynika z potrzeby budowanego osiedla, a czego źródłem jest art. 16 ustawy o drogach publicznych, który bardzo często jest źródłem takich nieuprawnionych żądań ze strony gminy.

Ekspert PZFD podaje, że na budowę infrastruktury związanej z tymi przepisami tylko w Krakowie w 2021 r. deweloperzy wydali 45 mln zł, a w 2022 r. - 37 mln zł. - A mówimy tylko o jednym mieście. W skali całego kraju są to miliardy złotych, które powiększyły cenę mkw. nieruchomości – podsumowuje Przemysław Dziąg.

Stół negocjacyjny

Marek Smółka, rzecznik MPWiK w Warszawie, tłumaczy, że sieci są budowane i modernizowane siłami spółki zgodnie z planami inwestycyjnymi zatwierdzanymi przez radę Warszawy (wg wieloletniego planu na lata 2022–2030).

– Zależy to także od tego, czy sieć wodociągowa i/lub kanalizacyjna dla danego osiedla jest uwzględniona w planie inwestycyjnym MPWiK na dany rok – wyjaśnia. – Jeśli jest, sieć buduje spółka, jeśli nie lub jeśli zaplanowany termin realizacji jest odległy, spółka proponuje rozwiązania, zgodnie z którymi deweloper ma prawo budować ją na własny koszt, a następnie przekazuje MPWiK zgodnie z określonymi procedurami – dodaje.

Tłumaczy, że koszty budowy infrastruktury wodociągowo-kanalizacyjnej ponoszone przez deweloperów są różne, zależą od wielu czynników. – To położenie inwestycji względem istniejącej infrastruktury wodociągowo-kanalizacyjnej, długość i średnica wybudowanych odcinków sieci, infrastruktura dodatkowa, np. pompownie, przebudowa istniejącej infrastruktury, odtwarzanie nawierzchni – mówi.

Podkreśla, że w każdym przypadku warunki przejęcia sieci są wynikiem negocjacji między spółką a deweloperem, prowadzonych w oparciu o operaty szacunkowe. – Nieodpłatne przekazywanie infrastruktury przez deweloperów następuje w wyniku ustaleń pomiędzy stronami –  zaznacza.

Marek Smółka dopowiada, że MPWiK to jednoosobowa spółka m.st. Warszawy. - To spółka akcyjna będąca odrębną osobą prawną. Środki na działalność, w tym na realizację inwestycji, pochodzą z taryf za dostarczanie wody i odprowadzanie ścieków. Podobnie jak inne przedsiębiorstwa użyteczności publicznej staramy się racjonalnie i oszczędnie gospodarować finansami — podkreśla.

Jak podaje, wydatki spółki na inwestycje zapisanie w wieloletnim planie inwestycyjnym na lata 2022-2030 wyniosą co najmniej 4,2 mld zł.
- MPWiK z tytułu odpłatnego przejęcia sieci wodociągowych i kanalizacyjnych od osób fizycznych oraz prawnych przeznacza kwotę średnio 11 mln zł na rok – wskazuje rzecznik MPWiK. - Wydatki spółki na ten cel od stycznia do października 2023 r. wyniosły nieco ponad 9,5 mln zł. W porównaniu z wydatkami na inwestycje w sieć wodociągowo-kanalizacyjną w tym okresie wynoszącymi prawie 650 mln zł jest to ok. 1,5 proc. tej sumy.

Od 2019 r. do października ubiegłego roku spółka na inwestycje w system wodociągowo-kanalizacyjny przeznaczyła ponad 3,3 mld zł, czego niemal 2 mld zł na budowę i modernizację 425 km sieci wodociągowej i kanalizacyjnej oraz 1,3 mld zł na wykonanie 187 zadań związanych z inwestycjami w obiekty niezbędne przy utrzymaniu tego systemu.

Sieci kanalizacyjne bardzo często budują deweloperzy

Sieci kanalizacyjne bardzo często budują deweloperzy

AdobeStock

Jedna z firm budujących osiedla w Warszawie alarmuje, że jeśli miasto przestanie zwracać deweloperom pieniądze za budowę infrastruktury wodno-kanalizacyjnej, to może się to odbić na cenie mieszkań.

– Skalę podwyżek trudno oszacować, ale jakkolwiek duże by były, w dzisiejszej sytuacji rynkowej jeszcze zmniejszą dostępność lokali – twierdzi deweloper. – A przecież Miejskie Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji (MPWiK) czerpie zyski z opłat za wodę i kanalizację.

Pozostało 95% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Sprzedaż mieszkań pod koniec roku wyhamowała, urosła podaż
Materiał Promocyjny
Wykup samochodu z leasingu – co warto wiedzieć?
Nieruchomości
Barometr. Tani kredyt zmniejszył ofertę, ale podniósł ceny
Nieruchomości mieszkaniowe
Nowy program kredytowy podbije ceny mieszkań. Nawet dwucyfrowe wzrosty
Nieruchomości mieszkaniowe
To był rok mieszkaniowych rekordów cenowych. Od zastoju do gorączki
Materiał Promocyjny
Jak kupić oszczędnościowe obligacje skarbowe? Sposobów jest kilka
Nieruchomości
Nowy tani kredyt nie dla singli?