Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego

Wchodzące w życie zmiany mają m.in. zwiększyć swobodę inwestowania w nieruchomości – pisze radczyni prawna w Squire Patton Boggs Krześniak.

Publikacja: 30.11.2023 21:00

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego

Foto: mat. pras.

Do 31 sierpnia 2024 r. przedsiębiorcy, będący użytkownikami wieczystymi nieruchomości komercyjnych, mogą wnioskować do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego o sprzedaż nieruchomości na swoją rzecz. Cena nabycia prawa własności nieruchomości w wyniku przekształcenia w odniesieniu do nieruchomości gruntowych Skarbu Państwa określona jest w nowelizacji ustawy, a szczegółowe warunki sprzedaży nieruchomości gruntowych należących do jednostek samorządu terytorialnego mają zostać ustalone przez rady albo sejmiki do 31 grudnia 2023 r.

Potem przez kolejnych 12 miesięcy użytkownicy wieczyści nieruchomości mogą składać wnioski do Skarbu Państwa albo odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego, będących właścicielem takiej nieruchomości, o nabycie przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości. W praktyce oznacza to stopniowe odchodzenie od instytucji użytkowania wieczystego w polskim systemie prawnym. Inwestorzy, którzy skorzystają z tego prawa, nie będą ponosili już opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości. Dodatkowo, zwiększyć ma to swobodę inwestowania w nieruchomości, bo inwestorzy zyskają prawo własności gruntu.

31 sierpnia 2023 r. weszły bowiem w życie przepisy ustawy z 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw, nowelizujące ustawę z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (UGN). Na podstawie tych przepisów prawo użytkowania wieczystego nieruchomości może zostać przekształcone w prawo własności.

Użytkowanie wieczyste gruntów wykorzystywanych na cele mieszkaniowe zostało już wcześniej przekształcone w prawo własności. Nowe przepisy są zatem przede wszystkim adresowane do przedsiębiorców, będących użytkownikami wieczystymi nieruchomości komercyjnych, czyli przede wszystkim gruntów, na których prowadzona jest działalność handlowa, produkcyjna czy usługowa, na przykład biurowce czy centra handlowe.

Przekształcenie we własność wymaga zawarcia umowy sprzedaży gruntu oddanego wcześniej w użytkowanie wieczyste. W tym celu użytkownik wieczysty musi złożyć wniosek w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie nowelizacji przepisów, to jest do 31 sierpnia 2024 r.

Nowelizacja umożliwia użytkownikom wieczystym wystąpienie z roszczeniem do właściciela nieruchomości, czyli Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego o sprzedaż nieruchomości na swoją rzecz. Właściciel nieruchomości jest zobowiązany do zaakceptowania wniosku użytkownika wieczystego oraz sprzedać nieruchomość użytkownikowi wieczystemu.

Z żądaniem przekształcenia będzie można wystąpić:

∑ jeżeli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste do 31 grudnia 1997 r.;

∑ jeżeli użytkownik wieczysty wykonał zobowiązania określone w umowie użytkowania wieczystego;

∑ jeżeli nie toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego;

∑ jeżeli grunt nie jest wykorzystywany na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego;

∑ w odniesieniu do gruntów, które nie są położone na terenie portów i przystani morskich;

∑ w odniesieniu do nieruchomości gruntowej zabudowanej.

Cena za nabycie prawa własności nieruchomości w wyniku przekształcenia w odniesieniu do nieruchomości gruntowych Skarbu Państwa wynosi 20-krotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jeżeli cena jest płacona jednorazowo. W przypadku rozłożenia ceny na raty, wynosi ona 25-krotność kwoty stanowiącej iloczyn wyżej wymienionych liczb.

Szczegółowe warunki sprzedaży nieruchomości gruntowych należących do jednostek samorządu terytorialnego mają zostać ustalone przez rady albo sejmiki w terminie do 31 grudnia 2023 r. Cena takich nieruchomości może być ustalona w wysokości nie niższej niż 20-krotność iloczynu wyżej wymienionych liczb, jednakże nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

Ustawodawca dopuścił także możliwość stosowania bonifikat. W stosunku do nieruchomości Skarbu Państwa bonifikaty w wysokości 90 proc. od ceny będą przysługiwały np. osobie fizycznej, w stosunku do której orzeczono niepełnosprawność w stopniu umiarkowanym lub znacznym. Natomiast w odniesieniu do nieruchomości należących do jednostek samorządu terytorialnego, zasady, warunki czy wysokość stawek procentowych udzielanych bonifikat będą ustalane przez odpowiednie organy tych jednostek.

Na zakończenie należy wskazać, że użytkownik wieczysty nie jest zobowiązany do „wykupu” nieruchomości, może – po rozważeniu kosztów z tym związanych oraz swoich planów odnośnie do nieruchomości – zdecydować o niewystępowaniu z wnioskiem o jej nabycie. Warto jednak mieć na uwadze, że zgodnie z aktualnymi przepisami żądanie zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym można złożyć tylko do 31 sierpnia 2024 r.

Do 31 sierpnia 2024 r. przedsiębiorcy, będący użytkownikami wieczystymi nieruchomości komercyjnych, mogą wnioskować do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego o sprzedaż nieruchomości na swoją rzecz. Cena nabycia prawa własności nieruchomości w wyniku przekształcenia w odniesieniu do nieruchomości gruntowych Skarbu Państwa określona jest w nowelizacji ustawy, a szczegółowe warunki sprzedaży nieruchomości gruntowych należących do jednostek samorządu terytorialnego mają zostać ustalone przez rady albo sejmiki do 31 grudnia 2023 r.

Pozostało 90% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Nieruchomości
Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych o postulatach
Nieruchomości
Czas na powrót REIT-ów
Nieruchomości
Drogie finansowanie powstrzymuje przed kupowaniem
Nieruchomości mieszkaniowe
Polityka mieszkaniowa według przyszłej koalicji. Co z kredytem 2 proc.?
Materiał Promocyjny
PR&Media Days 2024 - trendy i wyzwania
Nieruchomości komercyjne
Na magazyny patrzymy lokalnie, a nie przez pryzmat danych makro
Nieruchomości mieszkaniowe
Szanse na zatrzymanie cenowej galopady?