Na magazyny patrzymy lokalnie, a nie przez pryzmat danych makro

Mimo hamowania w Niemczech jest silny popyt na magazyny – mówi Radosław T. Krochta, prezes MLP Group.

Publikacja: 23.11.2023 21:09

Na magazyny patrzymy lokalnie, a nie przez pryzmat danych makro

Foto: mat. pras.

W III kwartale zwiększyliście przychody o 40 proc., do 270 mln zł, z czego 240 mln zł przypadło na Polskę. Rozwijacie zagraniczną nogę, kupując działki i uruchamiając budowę magazynów. Kiedy zagranica mocniej zaważy w przychodach?

Założyliśmy w celach strategicznych, aby do 2026 r. zrównać wartość nieruchomości w Polsce i w Niemczech – i staramy się to konsekwentnie realizować. Kupujemy grunty, zwiększamy pozycję w Niemczech, szczególnie w Zagłębiu Ruhry, Brandenburgii, Hesji – to są regiony, gdzie chcemy mieć dominującą pozycję. W 2026 r. powinny się też zrównać przychody uzyskiwane w Polsce i Niemczech. Niemiecki rynek wygląda bardzo dobrze, polski trochę przyhamował, nie da się ukryć, że jest oczekiwanie przedsiębiorców na pieniądze z KPO.

Mówi pan, że perspektywy, jeśli chodzi o Niemcy, są bardzo dobre, ale słyszymy, że w tamtejszej gospodarce nie dzieje się najlepiej...

Czy gospodarka niemiecka rozwija się w tempie 1 proc., czy kurczy o 1 proc. – z mojej perspektywy to nic nie zmienia, makro mnie nie interesuje, bo w dużej mierze skupiamy się na mikrolokalizacjach. Np. już dziś wiele firm pyta o możliwość wynajęcia powierzchni magazynowej przy fabryce akumulatorów Tesli pod Berlinem, która to fabryka będzie rozbudowywana. Popyt w tym roku w Niemczech będzie pewnie taki sam jak w ubiegłym roku, mimo że PKB pewnie będzie w okolicach zera lub na lekkim minusie. Popyt jest niezachwiany, na co wpływ ma wiele czynników zewnętrznych: przenoszenie produkcji z Azji do Niemiec. Mówi się, że nearshoring to szansa dla Polski, ale przecież większość dużych koncernów, które swego czasu inwestowały w Azji, to były niemieckie podmioty – i one teraz wracają na swój rynek.

O 40 proc. wzrosły przychody, ale też czysto operacyjna EBITDA, czyli bez uwzględnienia papierowej wyceny portfela nieruchomości – do prawie 140 mln zł. Wzrost bierze się z powiększania portfela i wzrostu czynszów?

Tak. Średniorocznie oddajemy około 200 tys. mkw. nowej powierzchni. Przypomnę, że kiedy dziesięć lat temu debiutowaliśmy na giełdzie, cały portfel miał nieco ponad 200 tys. mkw.

Z drugiej strony podwyższyliśmy średnio stawki najmu w nowych projektach o około 20 proc. Wzrost stawek wynika z kilku czynników. Po pierwsze, część naszej konkurencji jest odcięta od finansowania, więc podaż nowych projektów jest dużo mniejsza niż jeszcze w ostatnich latach – dlatego możemy sobie pozwolić na podwyższanie cen. Rozpoczynamy projekt koło stadionu Schalke w Niemczech, powinniśmy uzyskać w ciągu najbliższych kilku miesięcy pozwolenie na budowę, tymczasem liczba firm zainteresowanych najmem w tej lokalizacji jest bardzo duża, co daje nam komfort podnoszenia stawek.

Na inwestycje w ziemię i nowe magazyny potrzebne są pieniądze. Rok temu pozyskaliście z emisji akcji 180 mln zł, dziś koniunktura na giełdzie jest bardzo dobra – czy są plany kolejnego podwyższenia kapitału? Kiedy można się spodziewać sygnalizowanej emisji obligacji na europejskich rynkach?

Moment na emisję akcji jest chyba zawsze dobry, kiedykolwiek oferowaliśmy akcje, one zawsze zostawały sprzedane praktycznie bez dyskonta do notowań. O kolejnej emisji akcji na razie nie rozmawiamy.

Jeśli chodzi o obligacje, skupiamy się na emisji dla inwestorów z Europy i Azji, pracujemy teraz nad ratingami, celem jest wyjście z dużą ofertą na przełomie II i III kwartału 2024 r. To będzie już kierunek taki długofalowy, struktura finansowania będzie polegać na emisji euroobligacji.

Na rynku biurowym już budynki dziesięcioletnie uważa się za leciwe, jest konieczność dostosowywania do wymagań najemców, wszelkich zielonych wymagań. A magazyny czy starsze budynki wymagają inwestycji w podniesienie standardu?

Mogę powiedzieć, że nasze pierwsze magazyny, w Pruszkowie, są stuletnie, bo powstały w zmodernizowanych zakładach naprawy taboru kolejowego. Jeszcze pięć–dziesięć lat temu banki zadawały takie pytania – o nakłady na odświeżanie budynków. Magazyny mają to do siebie, że te wydatki są niewielkie, pokrywa je amortyzacja. Magazyn to bardzo dobra lokalizacja, posadzka, którą staramy się utrzymywać zawsze w odpowiedniej jakości, odpowiedniej nośności dach oraz oświetlenie i wentylacja. Jeszcze niedawno lampy LED były awangardą, dzisiaj mamy systemy smart lighting, automatyczne sterowanie oświetleniem.

Budujecie magazyny po to, żeby trzymać w portfelu i zarabiać na czynszach. Kiedy akcjonariusze mogą się spodziewać, że po fazie budowania skali nastąpi przyjęcie polityki dywidend? Zmienia nam się władza – jest szansa, że wróci temat REIT-ów, takie sygnały popłynęły od przedstawicieli koalicji. Bylibyście zainteresowani stworzeniem takiej spółki?

Chciałbym, żeby to, co pan mówi, było przepowiednią, która się zmaterializuje. REIT jest na pewno czymś, co nas interesuje. De facto my już jesteśmy REIT-em, ta część zajmująca się developmentem nieruchomości waży coraz mniej w porównaniu z posiadanym portfelem magazynów. Mamy więc budynki, które generują przepływ gotówki, mają bardzo stabilnych najemców i podpisane długookresowe umowy najmu, co idealnie wpisuje się w definicję REIT-u. Jeżeli będzie odpowiednia legislacja, będziemy bardzo zainteresowani tym, by z części aktywów MLP utworzyć REIT. To byłoby korzystne także z punktu widzenia inwestorów indywidualnych, którzy mogliby posiadać udziały w portfelu magazynów i czerpać pożytki z takich quasi-obligacji. O takim scenariuszu mówiliśmy od dawna, patrzyliśmy nawet na możliwość utworzenia takiej spółki w Luksemburgu, tamtejsza legislacja wydawała się sprzyjająca, ale ostatecznie uznaliśmy, że byłoby zbyt skomplikowane, byśmy byli spółką notowaną na GPW i używali REIT-u luksemburskiego.

Niezależnie od tego, czy i kiedy REIT-y w Polsce powstaną – co z polityką dywidendy?

Pracujemy nad celami strategicznymi do 2027 r. i pewnie już w tej chwili chcielibyśmy wypłacać dywidendy, krok po kroku, najpierw dość niewielkie, przez najbliższe trzy, cztery lata, by przejść do dużo większych kwot.

W III kwartale zwiększyliście przychody o 40 proc., do 270 mln zł, z czego 240 mln zł przypadło na Polskę. Rozwijacie zagraniczną nogę, kupując działki i uruchamiając budowę magazynów. Kiedy zagranica mocniej zaważy w przychodach?

Założyliśmy w celach strategicznych, aby do 2026 r. zrównać wartość nieruchomości w Polsce i w Niemczech – i staramy się to konsekwentnie realizować. Kupujemy grunty, zwiększamy pozycję w Niemczech, szczególnie w Zagłębiu Ruhry, Brandenburgii, Hesji – to są regiony, gdzie chcemy mieć dominującą pozycję. W 2026 r. powinny się też zrównać przychody uzyskiwane w Polsce i Niemczech. Niemiecki rynek wygląda bardzo dobrze, polski trochę przyhamował, nie da się ukryć, że jest oczekiwanie przedsiębiorców na pieniądze z KPO.

Pozostało 87% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Materiał Promocyjny
Jak kupić oszczędnościowe obligacje skarbowe? Sposobów jest kilka
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu