MATERIAŁ WE WSPÓŁPRACY Z NEPI ROCKCASTLE
60 nieruchomości handlowych w Polsce, Rumunii i kilku innych krajach regionu CEE – to mniej więcej trzy równe kawałki tortu, wartość portfela nieruchomości ponad 8 mld euro, wycena na giełdzie w Johannesburgu ponad 5 mld euro, w ubiegłym roku 618 mln euro przychodów operacyjnych i 441 mln euro zysku do podziału dla akcjonariuszy – to krótkie liczbowe podsumowanie NEPI Rockcastle. Zgadza się?
Zgadza.
1 kwietnia przejął pan stery NEPI Rockcastle. W jakim kierunku będzie się rozwijać grupa?
Mamy cztery filary strategii wzrostu. Po pierwsze, zakupy nieruchomości. Po drugie, rozbudowa już posiadanych. Po trzecie, własne projekty deweloperskie. Po czwarte – inwestycje w energetykę.
Jeśli chodzi o przejęcia, ostatnie cztery lata były dla nas pomyślne, udało się powiększyć portfel o bardzo duże centra handlowe. Chcielibyśmy dalej kupować, ale na podaż nie mamy wpływu. Dlatego mocno koncentrujemy się na drugim filarze, inwestując w modernizację i rozbudowę posiadanych już obiektów. Nie kupujemy budynków, by mówiąc kolokwialnie odcinać kupony – nasze zespoły kreatywnie pracują nad tym, jak wydobyć z nich więcej wartości.
Trzeci filar to development. Obecnie budujemy wielofunkcyjne centrum w Rumunii, Promenada Bukareszt oraz jesteśmy w trakcie pozyskiwania zgód dla inwestycji Promenada Płowdiw w Bułgarii. Ten trzeci silnik powoli będzie tracić moc, bo ile jeszcze nowych dużych centrów można w naszym regionie Europy zbudować? Na zachodzie zresztą też nic się już nie buduje. Przyszłość rynku należy do tych, którzy mają pomysł na to, jak zarządzać galeriami, by przyciągały więcej konsumentów, by najemcy mieli coraz większe obroty, a akcjonariusze dywidendy.
Czy macie coś na oku w Polsce, jeśli chodzi o powiksyenie portfela?
Polska jest bardzo interesującym rynkiem – i tak, przyglądamy się obecnie kilku obiektom. Natomiast NEPI Rockcastle to nie globalny fundusz inwestycyjny, który musi alokować określoną pulę środków na poszczególnych rynkach. Kierujemy się jakością nieruchomości, a nie ekspozycją na dany rynek.
Kiedy w zeszłym roku otrzymał pan nominację na szefa NEPI Rockcastle, pytaliśmy o potencjalną dywersyfikację – geograficzną albo segmentową. Czy są już konkrety?
Kluczem jest efektywność biznesu. Zastanawialiśmy się, czy i jak modyfikować strategię. Czy wychodzić poza galerie handlowe? A może trwać przy nich, ale postawić na ekspansję geograficzną? Skłaniamy się ku drugiej opcji. Z biurami problem jest taki, że zawsze obok naszego może wyrosnąć jeszcze nowocześniejszy budynek. Dla najemcy nie jest dużym wysiłkiem się przeprowadzić. Galerie handlowe to takie nieruchomości, w których najemcy zarabiają pieniądze. Jeśli mają dobre zyski, to nie będą szukać innego miejsca. Nikt rozsądny nie postawi dziś nowej, dużej galerii vis–à–vis już funkcjonującej.
Jakie kraje was w takim razie interesują?
Takie, które pod względem gospodarczo–demograficznym, stabilności politycznej, wpasowują się w naszą filozofię inwestowania. Półwysep Iberyjski, Włochy, może Grecja. Te rynki oferują jeszcze relatywnie wyższy wzrost niż Francja czy Niemcy. Czy coś wydarzy się jeszcze w tym roku? Zobaczymy.
Został jeszcze czwarty filar – energetyka. Dużą uwagę przywiązujecie do tego, by energia pochodziła z zielonych źródeł, inwestujecie nawet w OZE.
Tak, docelowo chcemy być samowystarczalni pod względem produkcji energii ze źródeł odnawialnych. Instalujemy panele fotowoltaiczne na dachach wszystkich obiektów, gdzie to jest technicznie możliwe. W Rumunii zbudowaliśmy dwie farmy fotowoltaiczne – jedna z nich, elektrownia o mocy 54 MW w zachodniej Rumunii, już działa, a druga jest w trakcie realizacji w pobliżu Bukaresztu, w okręgu Prahova – i obecnie wprowadzamy systemy magazynowania energii. Jesteśmy prawdopodobnie największym w Europie producentem energii jako firma nieenergetyczna. To ważne, bo Europa jeszcze długo pozostanie importerem netto energii. Napięcia geopolityczne to ryzyka dla cen energii i stabilności dostaw – warto zatem inwestować w bezpieczeństwo. Nie zapominajmy o regulacjach. Wczoraj gaz był zielonym paliwem, jutro będzie w UE zakazany. Dzięki inwestycjom efektywność wzrasta nam tak bardzo, że aż się prosi o więcej – i nie wykluczamy budowy kolejnych farm fotowoltaicznych, wiatrowych i wodnych, a także innych zielonych instalacji, także w Polsce.
Wywołał pan geopolitykę. Żeby galerie handlowe prosperowały, ludzie muszą być skłonni do konsumpcji – dotychczas inflacja była w ryzach, stopy procentowe spadały, ale wybuchła wojna w Zatoce Perskiej.
Blokada cieśniny Ormuz, zakłócone dostawy ropy, ceny paliwa na stacjach, widmo nakręcającej się spirali inflacji – to tematy, które codziennie pojawiają się w mediach, to też tematy codziennych rozmów. Dla konsumentów nie stanowi to komfortowych warunków do nadmiernego wydawania pieniędzy. Nawet jeśli za diesla trzeba płacić 8 zł, to realny wzrost kosztów dla przeciętnego obywatela nie jest jeszcze tak znacząco odczuwalny. Oczywiście, im bardziej konflikt się wydłuża, tym bardziej utwardzają się niekorzystne uwarunkowania – im dłużej ropa będzie droższa, tym bardziej będzie to mieć wpływ na realną gospodarkę. Rosnąca inflacja oznacza, że stopy procentowe w USA i Europie raczej nie będą spadać, co jeszcze niedawno zakładaliśmy. Patrząc na swapy walutowe widzimy, że rynek wycenia wzrost stóp w strefie euro. To oznacza większy koszt pieniądza i obsługi zadłużenia, a w naszej branży na wzrost stóp kapitalizacji, co negatywnie wpływa na wyceny nieruchomości. Problem z oszacowaniem kosztu kapitału i wartości nieruchomości oznacza, że liczne transakcje na rynku, które były negocjowane przed wybuchem wojny, nie mają już dziś sensu.
Firma NEPI Rockcastle zawsze budowała swój bilans bardzo konserwatywnie, zaciągamy niewiele długu, nasz wskaźnik LTV (zadłużenie do wartości nieruchomości) jest dużo poniżej 35 proc. Nie każdy szef nieruchomościowej spółki ma taki komfort, część jest wręcz pod presją banków, żeby wskaźniki zadłużenia obniżać. Z niskim długiem robimy swoje – inwestujemy w modernizację budynków, rozglądamy się za nowymi możliwościami – mamy duże ambicje rozwoju, patrzymy na nowe rynki. Ale tak jak w życiu, tak i w biznesie – do tanga trzeba dwojga.
Powiedział pan, że część właścicieli nieruchomości jest pod presją, jeśli chodzi o redukcję zadłużenia. Czy to znaczy, że mogą się pojawić tzw. okazje rynkowe?
Mieliśmy podobną dyskusję na początku pandemii, wydawało się wtedy, że pojawią się okazje. Jednak w segmencie aktywów, które nas interesują, takich okazji nie było. Kupione w Polsce Magnolia, Silesia czy Forum Gdańsk to nieruchomości najwyższej jakości, a transakcje nie były efektem trudnej sytuacji właścicieli, tylko naturalnego cyklu, jaki charakteryzuje fundusze. Myślę, że teraz tym bardziej nie będzie wielu okazji. Pandemia była nagłym szokiem o globalnym zasięgu. Do dzisiejszych wstrząsów można było się w pewnym stopniu przygotować. Globalna niepewność trwa już od dłuższego czasu i firmy ostrożniej podchodzą do zadłużania się.
Zakończmy wątki geopolityczne wyborami na Węgrzech, gdzie również NEPI Rockcastle jest obecne. Liczycie na poprawę stanu tamtejszej gospodarki?
Mamy dwie duże galerie w Budapeszcie o wartości ponad 0,5 mld euro, więc oczywiście bardzo nam zależy, żeby węgierska gospodarka radziła sobie jak najlepiej. Nagłe umocnienie forinta do euro powoduje, że czynsze dla naszych najemców – rozliczamy się w euro – są tańsze. Pamiętajmy, że stolica kraju to zawsze pewnego rodzaju enklawa, bańka, miasto bogate, z mieszkańcami skłonniejszymi do konsumpcji. Zwróciłbym uwagę na inny aspekt zmian władzy – od około 2019 r. na węgierskim rynku nieruchomości praktycznie nie działali zagraniczni inwestorzy.
Na pytanie „czy i po co ludziom są potrzebne galerie?” odpowiedzią mogą być wykresy z prezentacji wynikowej. W 2025 r. mieliście 354 mln gości, o 0,5 proc. mniej rok do roku, ale wartość zakupów w przeliczeniu na jedną wizytę urosła o 8 proc., do 14,9 euro. Jeśli chodzi o udział branż w ogólnych obrotach waszych najemców, to 41 proc. to moda, 13 proc. zdrowie i uroda, 11 proc. gastronomia, 10 proc. elektronika. Z drugiej strony wszystko to można sobie zamówić przez internet.
Spójrzmy na inny wykres w tej prezentacji, pokazujący dynamikę rok do roku. Całkowity wzrost obrotów klientów sięgnął 3,6 proc., najmocniej urosły zdrowie i uroda (9,5 proc.), akcesoria modowe (8,8 proc.), rozrywka (7,8 proc.), usługi (7 proc.), gastronomia (5,8 proc.). Zarówno my, jako właściciele i zarządzający galeriami, jak i nasi najemcy, musimy dawać konsumentom to, czego internet nie dostarcza, czyli retailtainment – połączenie handlu z rozrywką i doświadczeniem. Zmiana i dostosowywanie się do oczekiwań klientów to w zasadzie stały element gry w naszej branży.
W ciągu pięciu lat NEPI Rockcastle zwiększyło przychody operacyjne o 78 proc., wartość nieruchomości o 41 proc., a zysk do podziału dla akcjonariuszy podwoiło. Jesteście notowani w Johannesburgu, w Amsterdamie – a GPW byłaby opcją tylko, gdyby powstało w Polsce ustawodawstwo w sprawie REIT–ów?
NEPI Rockcastle nie jest formalnie REIT–em, ale tak działamy. Co roku wypłacamy akcjonariuszom 90 proc. dystrybuowanych zysków. Status REIT–u narzuca obowiązki w zamian za benefit podatkowy, dlatego analizujemy przyjęcie tej formy. Niestety ani w Polsce, ani w Rumunii – dwóch największych dla nas rynkach – nie ma odpowiednich ram prawnych. Szkoda, bo GPW jest największą giełdą w naszym regionie Europy. Będąc tutaj patriotą gospodarczym żałuję, ale będąc odpowiedzialnym za dobrostan 15 tys. międzynarodowych akcjonariuszy NEPI Rockcastle mogę zapewnić, że podejmiemy decyzję najlepszą dla nich.
NEPI Rockcastle
To trzecia co do wielkości notowana na giełdzie spółka z branży nieruchomości handlowych w Europie pod względem wartości portfela inwestycyjnego oraz największy właściciel, operator i deweloper centrów handlowych w Europie Środkowo-Wschodniej (CEE). Portfel firmy o wartości 8,2 mld euro obejmuje osiem krajów Europy Środkowo-Wschodniej i 60 nieruchomości handlowych. W Polsce NEPI Rockcastle jest właścicielem 16 centrów. To: Galeria Warmińska Olsztyn, Aura Centrum Olsztyna, Alfa Centrum w Białymstoku, Galeria Wołomin, Galeria Tomaszów, Focus Mall Piotrków Trybunalski, Focus Mall Zielona Góra, CH Karolinka Opole, Solaris Center Opole, CH Platan Zabrze, CH Pogoria Dąbrowa Górnicza, Bonarka Kraków, Forum Gdańsk, Galeria Copernicus w Toruniu, Magnolia Park we Wrocławiu oraz Silesia City Center w Katowicach.
MATERIAŁ WE WSPÓŁPRACY Z NEPI ROCKCASTLE