Wskaźnik inflacji mieszkaniowej. Nowe lokale drożeją, ale wolniej

W ciągu miesiąca (wrzesień/październik tego roku) nowe mieszkania w Krakowie podrożały o 2,6 proc. - Na drugim biegunie znalazł się Gdańsk. Ceny nowych lokali w październiku w porównaniu z wrześniem poszły w tym mieście w górę jedynie o 0,3 proc - wynika z najnowszego odczytu tzw. wskaźnika inflacji mieszkaniowej (WIM) opracowanego przez REDNET Property Group i portal Tabelaofert.pl. Przypomnijmy: Ustalając WIM (realne zmiany cen mieszkań deweloperskich), eksperci analizują 10 proc. oferty mieszkań z pięciu miast – Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Gdańska i Poznania – wyłączając apartamenty, których ceny zawyżają średnią. Porównywane są typowe mieszkania z segmentu popularnego i średniego, łatwo zastępowalne, w przeciwieństwie do niepowtarzalnych lokali premium.

Nadchodzi stabilizacja?

Zdaniem ekspertów sytuacja na rynku pierwotnym po intensywnych miesiącach stabilizuje się. - Ceny nowych mieszkań nie rosną już tak dynamicznie jak w czerwcu, lipcu czy przede wszystkim sierpniu – zauważają analitycy. Jak tłumaczą, maleją efekty programu ”Bezpieczny kredyt 2 proc.”

- Jak duży wpływ miał i wciąż ma program na rynek widzimy doskonale w twardych danych - zaznacza Robert Chojnacki, prezes REDNET Property Group i portalu Tabelaofert.pl. – Ponad 82 tys. złożonych wniosków i ponad 36 tys. udzielonych kredytów, których wartość wynosi 13,6 mld złotych - to stan na połowę listopada. Do tego kwartalny wzrost cen nowych mieszkań aż o 12,2 proc. (według WIM), wobec -0,3-proc. zmiany wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych według GUS. A mówimy przecież o dość krótkim okresie – podkreśla prezes.

Foto: Mat.prasowe

Zaznacza, że w okresie niskich wyników sprzedaży mieszkań deweloperskich WIM był poniżej wskaźnika inflacji. - Oznacza to, że wzrost cen mieszkań był na niższym poziomie niż inflacja. Z odwrotną sytuacją mieliśmy do czynienia w III kw. 2023 roku, kiedy to wskaźnik WIM był kilkakrotnie wyższy niż kwartalny odczyt inflacji – podkreśla prezes. - Wobec tak dużego wpływu programu na rynek coraz częściej pojawiają się pytania o możliwość jego kontynuowania w 2024 roku. Wypowiedzi polityków nie są jednoznaczne, a rynkowe wskaźniki i nie najlepsza sytuacja budżetu państwa tylko te wątpliwości pogłębiają.

Z analiz REDNET Property Group i portalu Tabelaofert.pl wynika, że spośród pięciu największych miast liderem wzrostów jest Kraków, gdzie mieszkania w ciągu miesiąca zdrożały o 2,6 proc., czyli niewiele mniej niż w poprzednim odczycie. - Zupełnie inaczej jest w Gdańsku, gdzie sytuacja zmieniła się diametralnie - wzrost cen jest symboliczny (0,3 proc.) – mówią analitycy. - Jeśli jednak spojrzeć na największe rynki z szerszej perspektywy, doskonale widać, że trend spadku dynamiki jest niemały.

Foto: Mat.prasowe

Ochłodzenie nastrojów

Portal Tabelaofert.pl co miesiąc pyta przedstawicieli ponad 100  firm deweloperskich o to, jak w kolejnych miesiącach będą się kształtować ceny i jakiej sprzedaży się spodziewają. Wygląda na to, że optymizm maleje.  - W lipcu 81,4 proc. deweloperów spodziewało się dalszych wzrostów cen i dokładnie tyle samo rosnącej dynamiki sprzedaży nowych mieszkań – mówi Ewa Palus, główny analityk REDNET Property Group. - Dziś wartości te spadły do 65 proc. i do 36,6 proc., odpowiednio.

Zdaniem ekspertów największym zmartwieniem rynku jest przede wszystkim kurcząca się podaż nowych mieszkań. Oferta w ciągu roku w sześciu największych miastach spadła aż o 30,9 proc.  - Jeszcze bardziej niepokojące wnioski przynosi analiza danych kwartalnych, szczególnie z Wrocławia, Trójmiasta i Krakowa. W tych przypadkach spadek podaży wyniósł w III kwartale względem II o 19,7 proc., 20,1 i aż 21,2 proc., odpowiednio - wskazują. 

Foto: Mat.prasowe

- Spadek aktywności deweloperskiej szczególnie widać na krakowskim rynku, na którym od kilku kwartałów wyniki sprzedaży mieszkań są wyższe niż liczba nowo wprowadzonych lokali. Spadek oferty spowodował roczny wzrost ceny mieszkań aż 24 proc. - wskazuje Ewa Palus.

Foto: Mat.prasowe

W opinii analityków nowa oferta nie jest w stanie wypełnić luki po sprzedanych mieszkania. - Deweloperzy nie byli przygotowani na tak duży wzrost popytu, który wywołał „Bezpieczny kredyt 2 proc." Na rynku budowlanym nie można dostarczyć produktu z dnia na dzień – wyjaśnia Ewa Palus. – Deweloperzy ostrożnie rozpoczynają nowe inwestycje, choć ich aktywność powoli rośnie.

Wiele niewiadomych

Nie wiadomo, jakie programy dla rynku nieruchomości przyjmie nowy rząd, nie wiadomo, co dalej z kredytem na 2 proc. – Jest ryzyko, że przyjmowanie wniosków w programie "Bk 2 proc/" zostanie wstrzymane w pierwszych tygodniach 2024 roku, co będzie konsekwencją wyczerpania się puli środków – uważają analitycy REDNET Property Group i portalu Tabelaofert.pl.