Od pandemii minęło dużo czasu, a na rynku biurowym widać wyraźnie skutki: przede wszystkim dramatycznie niską podaż. Czy jest szansa na przełamanie tego trendu?

Rzeczywiście, mamy dzisiaj w Warszawie do czynienia ze zjawiskiem luki podażowej, która była prognozowana od czasów pandemii, kiedy deweloperzy spowolnili start nowych inwestycji. Przekłada się to na to, że w ciągu następnych trzech lat zostanie dostarczonych na rynek około 250 tys. mwk., jeśli porównamy to ze średnią z ostatnich pięciu lat, to spadek jest wyraźny. Czy sytuacja się zmieni – wiele zależy od tego, jakie będzie zainteresowanie powrotem do biur, dlatego że zjawiskiem, o którym nie możemy zapominać, a które jest ewidentnie efektem pandemii, jest praca hybrydowa. Fizycznie nie ma nas w takim stopniu, jak wcześniej, w biurach, co oznacza, że dzisiaj najemcy dążą do optymalizacji zajmowanej powierzchni. To również sposób na osiągnięcie efektywności kosztowej – bo indeksacja podniosła czynsze najmu, wzrosły też koszty eksploatacyjne.

Jakieś jaskółki się pojawiają, widzimy, że pojedynczy deweloperzy uruchamiają projekty biurowe, im więcej osób będzie wracać do biur, tym mniejsza będzie tendencja do zmniejszania przez firmy zajmowanej powierzchni, a to może prowokować kolejne inwestycje deweloperskie. Musimy jednak pamiętać, że rynek na pewno nie powróci do aż takiej aktywności deweloperskiej, jak w ostatniej dekadzie, ponieważ rynek z fazy tworzenia od zera powoli wchodzi w fazę osiągania dojrzałości. To oznacza, że przyrost będzie po prostu mniejszy, będzie mniej projektów deweloperskich i będziemy wchodzić w rynek właścicielski. Jest oczywiście cała gama budynków, które będą musiały przejść modernizację, część może zmienić funkcję i takie projekty już w Warszawie widzimy, wiążące się z dostosowaniem standardu technicznego, dostostosowaniem do wymogów ESG. Tak, by te nieruchomości pozostały konkurencyjne w zestawieniu z biurowcami dostarczonymi na rynek w ostatnich pięciu–siedmiu latach.

Przed pandemią rynek dzielił się na biura tradycyjne i elastyczne, które były swego rodzaju nowinką. Po pandemii ten rynek tradycyjny mocno się „uelastycznił”. Jak postrzegacie perspektywy „fleksów”?

Pandemia było wyjątkowym zjawiskiem, bo pokazała, że w ludziach i firmach drzemie potrzeba elastyczności, pokazała też że realizacja jest możliwa. Sam rozwój rynku biur elastycznych – przestrzeni coworkingowych i biur serwisowanych – rzeczywiście dokonywał się już wcześniej, jednak po szoku pandemicznym, kiedy widzieliśmy, jak trudno było podejmować najemcom tu i teraz długoterminowe decyzje, prognozowaliśmy, że w długim terminie trend elastyczności zostanie zaabsorbowany nawet przez duże firmy. Gracze, którzy co do zasady podpisywali długoterminowe kontrakty, stabilne co do długości obowiązywania i zajmowanych metrów, dziś bardzo chętnie posiłkują się powierzchniami elastycznymi, bo dzięki temu mogą w krótkoterminowych projektach zabezpieczyć sobie powierzchnie. Ten trend będzie się umacniał, już dzisiaj w Warszawie mamy blisko 190 tys. mkw. powierzchni elastycznej, a rynki regionalne też gonią. Dziś dobrze jest, żeby w kompleksie biurowym była powierzchnia elastyczna, ona też pełni rolę swego rodzaju inkubatora: najemca ma szansę zapoznać się z budynkiem, sposobem zarządzania, ze wszystkimi aspektami związanymi z budowaniem społeczności wokół tego budynku – i ma możliwość podjęcia decyzji, czy chce zostać na dłużej, czy poszukać czegoś innego. Dlatego właściciele budynków starają się uzupełnić swoją ofertę o powierzchnie elastyczne.