Biura elastyczne stają się przystanią na dłużej niż rok

Co kiedyś było modą, dziś jest prężnie rozwijającym się trendem. Najemcy szukają elastyczności, ale przy niskiej aktywności deweloperów nie mają alternatywy, dlatego czas obecności firm we „fleksach” znacząco się wydłużył – powiedział w programie #RZECZoNIERUCHOMOSCIACH Konrad Szaruga, szef działu elastycznych przestrzeni biurowych w CBRE.

Publikacja: 09.11.2023 21:04

Biura elastyczne stają się przystanią na dłużej niż rok

Foto: Mat.prasowe

Przed pandemią biura elastyczne były pewną nowinką dla start-upów, ale cały rynek się zmienił, mamy pracę zdalną, hybrydową, elastyczność weszła na salony. Jak po tych zmianach wyglądają biura typu flex?

Przed pandemią to była moda, a teraz trend, który się mocno rozwija. Może nie jest to intuicyjne, ale jest to produkt popularny wśród klientów korporacyjnych, zwłaszcza jeżeli mówimy o lokalizacjach w centrach miast. Rynek ma się bardzo dobrze, powierzchnie elastyczne bardzo rozwijają się w czasach niepewności, a niestety pandemia i wojna w Ukrainie są czynnikami, które na to wpływają. W czasach niepewności trudno podejmować długoterminowe decyzje, stąd popularność biur, które możemy wynająć na krótki termin. Z tej opcji korzystają korporacje, małe i średnie przedsiębiorstwa czy freelancerzy.

Coraz częściej wynajem powierzchni typu flex to docelowy sposób funkcjonowania firm. Wynika to z tego, że weszliśmy w lukę podażową, głównie jeżeli chodzi o centrum stolicy, gdzie buduje się bardzo mało i w najbliższych kilku latach ilość oddawanej powierzchni biurowej będzie bardzo nieduża. Stąd widzimy, że wskaźnik wynajęcia biur elastycznych jest na rekordowo wysokim poziomie, grubo powyżej 80 proc., w niektórych przypadkach 100 proc. powierzchni jest wynajęte. Motywacją klientów jest już nie tylko ekspansja, to możliwość zaistnienia w nowoczesnym budynku biurowym, do którego zazwyczaj nie mamy dostępu, jeśli nie chce się wynająć pełnego piętra.

Podział branżowy jest też dużo bardziej zróżnicowany niż przed pandemią. Wtedy były to głównie firmy IT, które odpowiadały za 60, czasem 80 proc. klientów. Dziś to wyraźnie poniżej 50 proc.

Na jaki okres w takim razie są zawierane umowy? Standardowo na rok, i potem są rolowane, czy na dłużej?

Standardem na rynku jest umowa na 12 miesięcy, w trakcie pandemii okres skrócił się do sześciu miesięcy. Rolowanie umów ma duże znaczenie. O ile pięć–siedem lat temu klient, niezależnie od długości umowy, zazwyczaj przebywał we „fleksie” około 18 miesięcy, o tyle teraz w centralnych lokalizacjach to nawet cztery–pięć lat. Umowy dalej zawierane są głównie na 12 miesięcy, czasami na dwa lata, a już bardzo rzadko na trzy i więcej. Najemcy bardzo sobie cenią jakość biur elastycznych, a z drugiej strony nie ma po prostu alternatywnych opcji na rynku. To powoduje, że czas przebywania we „fleksach” znacząco się wydłużył.

Czy wzmożony popyt przekłada się na wzrost czynszów?

Cena za stanowisko pracy rośnie od dwóch lat. Od końca pandemii z jednej strony zwyżki te są napędzane wzrostem kosztów operacyjnych, a z drugiej wzrostem popularności i brakiem dostępności dobrej powierzchni biurowej. Nie widzimy, żeby trend spowalniał, więc ta dynamika przynajmniej 10-proc. powinna się utrzymać w najbliższych latach.

Jaki jest teraz udział „fleksów” w ogólnej powierzchni i jak może się rozwijać?

Rynek rozwija się we wszystkich dużych, istotnych aglomeracjach. Udział powierzchni typu flex w całości biur to 2–3,5 proc., ale to nie oddaje rzeczywistości. 80 proc. biur elastycznych zlokalizowanych jest w centrach, więc jeśli spojrzymy z tej perspektywy, udział to 5–10 proc. W Warszawie, która jest największym rynkiem, w ponad 60 proc. budynków jest operator flex. Myślę, że docelowo będzie tak, że w centralnych lokalizacjach praktycznie w każdym biurowcu czy kompleksie będą powierzchnie elastyczne.

Nieruchomości
Starsze biurowce mogą dobrze służyć najemcom w erze ESG
Nieruchomości
Nowe, efektywne kosztowo biurowce w centrach miast będą potrzebne
Nieruchomości
Biura w Warszawie. Nowych inwestycji o połowę mniej
Nieruchomości
Biuro do wzięcia od zaraz
Nieruchomości
Elastyczna stolica, elastyczne regiony